zurück

Aktuelles Urteil zum Gewerbemietrecht

Die Schriftform bei Personenmehrheit ist ein Dauerbrenner im Gewerbemietrecht. Ein aktuelles Urteil hat sich mit Schriftformfehlern bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages durch eine GbR befasst.

Im Falle von Personenmehrheiten, insbesondere bei Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sollte der Grundsatz beherzigt werden, dass alle Gesellschafter den Vertrag unterzeichnen (Bild: Leon Seibert/ Unsplash.com)
Im Falle von Personenmehrheiten, insbesondere bei Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sollte der Grundsatz beherzigt werden, dass alle Gesellschafter den Vertrag unterzeichnen (Bild: Leon Seibert/ Unsplash.com)

Der Fall
In diesem Streitfall hatte die Mieterin, S. & Partner, einen Nachtrag zum Mietvertrag im Jahr 2015 zur Verlängerung der Mietlaufzeit bis zum 30.04.2021 nur durch einen der beiden Gesellschafter unterzeichnet. Die Mieterin kündigte im Jahr 2017 vorzeitig unter Berufung auf einen Schriftformfehler mit Schreiben vom 30. März 2017 mit ordentlicher Kündigungsfrist zum 30. September 2017. Der Vermieter wendet ein, dass gar kein Schriftformfehler vorläge und im Übrigen die Ausübung der ordentlichen Kündigung gegen Treu und Glauben verstoße, da der Schriftformmangel im Lager des Mieters liegt, die zugleich Rechtsanwälte sind und den Schriftformmangel hätten Kennen müssen.

Die Entscheidung
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss der Urkunde im Falle einer Personenmehrheit zu entnehmen sein, dass die Unterschrift auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragspartei geleistet wurde. Ohne einen solchen Vertretungszusatz lässt sich der Urkunde nicht entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften auch für den und in Vertretung der anderen Partei zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags solange hinausgeschoben werden soll, bis auch die weitere Vertragspartei den Mietvertrag unterschrieben hat.

Der Vertretungszusatz muss ausdrücklich in dem schriftformbedürftigen Vertrag bzw. Nachtrag enthalten sein. Dies kann auch durch einen Firmenstempel geschehen. Im Streitfall fehlte ein solcher Hinweis im Rubrum oder in der Unterschriftszeile. Sofern eine GbR Vertragspartei ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass eine Unterschrift des Mitgesellschafters noch fehlt. Bestehen also solche Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung, die sich unmittelbar aus der Urkunde selbst ergeben, liegt ein Schriftformfehler vor.

Sofern es sich um eine Partnerschaftsgesellschaft gehandelt hätte, hätte eine Unterzeichnung ohne Vertretungszusatz gemäß §§ 7 III PartGG, 125 I HGB. Der Mieter hat aber unter dem Namen „S. & Partner, Rechtsanwälte“ firmiert. Da aber der Hinweis auf eine mögliche andere Rechtsform wie die Partnerschaftsgesellschaft hier fehlt, ist ein solcher Rückschluss hier nicht zulässig, auch wenn der Name einer solchen ähnelt.

Zum Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben gilt grundsätzlich, dass sich jede Partei auf einen Schriftformmangel berufen kann. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, wäre eine solche Kündigung rechtsmissbräuchlich. Das ist insbesondere der Fall, wenn ein Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hätte oder sonst sich einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hätte oder sofern die andere Vertragspartei durch die vorzeitige Kündigung in seiner Existenz bedroht wäre. Der Rechtsirrtum, dass der Nachtrag formwirksam unterschrieben worden wäre, genügt nicht für den Rückschluss, dass die Klägerin den Vertragspartner von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hätte.

Ein sehr interessanter Aspekt ist, inwiefern sich ein Jurist selbst darauf berufen kann, dass er keine Kenntnis vom Schriftformmangel in diesem Falle hatte. Denn die kündigende Mieterin selbst war eine Rechtsanwaltskanzlei. Die Berufung auf den Schriftformmangel könnte als besonders schwere Treuepflichtverletzung gewertet werden, da er in der Sphäre der Rechtsanwälte lag. Den beiden Gesellschaftern der „S & Partner Rechtsanwälte“ hätte bekannt sein müssen, dass mit nur einer Unterschrift ein Schriftformfehler vorliegt. Für den Verstoß gegen Treu und Glauben reicht aber der schuldhafte, aber nicht arglistig verursachte Formmangels nicht aus. Anders verhält es sich nur, wenn bereits bei Abschluss des Vertrages die Absicht bestand, den Formmangel dazu zu benutzen, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen.

Der Tipp
Im Falle von Personenmehrheiten, insbesondere bei Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), sollte der Grundsatz beherzigt werden, dass alle Gesellschafter den Vertrag unterzeichnen. Sofern einer für alle unterzeichnet, darf unter keinen Umständen der Vertretungszusatz vergessen werden. Im Zweifel sollte jeder Vertragsnachtrag eine Schriftformheilungsklausel enthalten, die eventuelle Formmängel heilt.

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018, Az: 4 U 60/18

Autorin: Dr. Barbara Anzellotti ist Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht bei der PNHR Dr. Pelka und Sozien GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft.

21.08.2019