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Allmähliche Annäherung

Crowdfunding-Plattformen haben sich innerhalb weniger Jahre einen festen Platz im Finanzierungsuniversum gesichert. Damit fordern sie die klassischen Immobilienbanken heraus. Diese reagieren mit einer Strategie der behutsamen Annäherung.

Crowdfunding ist „endgültig auch bei Immobilieninvestments angekommen“, stellte EY Real Estate in der „Immobilien-Crowdfunding-Studie 2018“ fest. (Bild: istockphoto.com)
Crowdfunding ist „endgültig auch bei Immobilieninvestments angekommen“, stellte EY Real Estate in der „Immobilien-Crowdfunding-Studie 2018“ fest. (Bild: istockphoto.com)

Als vor einigen Jahren erste Plattformen zaghafte Schritte beim damals noch neuen Crowdfunding unternahmen, stellten sie auf dem Immobilienmarkt eine neugierig beäugte, doch letztlich nicht sonderlich relevante Nische dar. Das aber hat sich gründlich geändert. Crowdfunding sei „endgültig auch bei Immobilieninvestments angekommen“, stellte EY Real Estate unlängst in der „Immobilien-Crowdfunding-Studie 2018“ fest. Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate, konstatierte bei dieser Gelegenheit mit Blick auf das Crowdfunding: „Aus Sicht der meisten Investoren und Projektentwickler sind Aufwand und Konditionen für die Kapitalbeschaffung ähnlich gelagert wie bei einer konventionellen Finanzierung.“

Das stellt die klassischen Immobilienfinanzierer vor die Frage, wie sie mit dieser Herausforderung umgehen sollen. „Crowdfunding bzw. Crowdinvesting ist ein interessantes Marktthema, das wir natürlich beobachten“, teilt die Pressestelle der Aareal Bank auf Anfrage mit. Die Aareal Bank hat in diesem Jahr eine Partnerschaft mit der weltweit größten Startup-Plattform Plug and Play abgeschlossen, wobei im ersten Durchlauf des Programms nach Angaben des Geldhauses allerdings kein Start-up mit Fokus auf Crowdfunding dabei ist. „Aktuell ist das Crowdinvesting in der großvolumigen gewerblichen Immobilienfinanzierung eher noch ein Nischenprodukt“, heißt es bei der Aareal Bank. „Wir gehen davon aus, dass Banken hier auch auf absehbare Zeit weiterhin ein etablierter Anbieter bleiben werden.“

Vordringen ins größervolumige Geschäft
Nicht ganz so entspannt ist man bei der Berlin Hyp. Matthias Arnheiter, Leiter Unternehmensstrategie beim Berliner Geldhaus, beobachtet, dass die Crowdinvesting-Plattformen verstärkt ins größervolumige Segment vordringen. Bisher arbeiten die meisten dieser Plattformen unter der Maßgabe des Kleinanlegerschutzgesetzes, welches das Emissionsvolumen auf 2,5 Millionen Euro begrenzt. Zudem stellen die Plattformen nicht Fremdkapital zur Verfügung, sondern Mezzanine-Kapital in Form von Nachrangdarlehen.

Das aber ist nicht in Stein gemeißelt. Der deutsche Branchenführer Exporo beispielsweise hat vergangenes Jahr erstmals mit Crowdlending gearbeitet und damit einen erstrangig besicherten Immobilienkredit vergeben. Zudem hat Exporo Ende 2017 von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine KWG-Lizenz erhalten. Auch Wettbewerber iFunded will nach eigenen Angaben das institutionelle Geschäft verstärken und hat zu diesem Zweck vor kurzem York Naumann, der zuvor für namhafte Banken tätig war, an Bord geholt. Und nicht zu vergessen: Schon 2014 hat die Berliner Crowdfunding-Plattform Bergfürst eine Banklizenz erlangt, diese allerdings bald darauf wieder zurückgegeben.

Berlin Hyp beteiligt sich an Plattform
Die Bewegung verläuft jedoch auch in die andere Richtung. So hat die der Nachhaltigkeit verpflichtete GLS Bank eine eigene Crowdinvesting-Plattform gegründet, über die bisher allerdings erst ein einziges Immobilienprojekt finanziert worden ist. Für das gewerbliche Geschäft bedeutender ist die strategische Partnerschaft, welche die Berlin Hyp 2017 mit dem in London und Berlin ansässigen Unternehmen Brickvest  eingegangen ist. Brickvest  bezeichnet sich als führende europäische Plattform für die Eigenkapital-Finanzierung gewerblicher Immobilien und ist als einzige entsprechende Plattform in Europa durch die Finanzaufsicht reguliert. „Mit Brickvest  als strategischem Partner wollen wir die Digitalisierungsstrategie unseres Bankgeschäftes in Bezug auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung vorantreiben und umsetzen“, begründet Matthias Arnheiter, warum sich die Berlin Hyp an der Plattform beteiligt hat.

Als erstes Ergebnis der Partnerschaft nennt Arnheiter Brickvest  Select. „Das ist ein Online-Marktplatz, der professionelle Immobilienakteure und institutionelle Investoren zusammenführt“, erläutert der Leiter Unternehmensstrategie. „Damit können wir unsere Kunden nun bei der Einwerbung von Eigen- und Mezzanine-Kapital unterstützen, indem wir sie an unseren strategischen Partner Brickvest  überleiten.“ Grundsätzlich ist die Berlin Hyp laut Arnheiter der Ansicht, „dass größervolumige Transaktionen eine wichtige Voraussetzung sind, um aus einem Plattform-Geschäft ein nachhaltig profitables und skalierbares Geschäftsmodell zu entwickeln“.

„Ergänzung zu Banken“
Im größervolumigen Segment bewegt sich auch die Crowdfunding-Plattform Zinsbaustein. „Bereits heute realisieren wir Privatplatzierungen von Mezzanine-Darlehen, bei denen die Anleger mindestens 50.000 Euro zur Verfügung stellen“, sagt Geschäftsführer Volker Wohlfarth. „Bei diesen Projekten überschreiten wir die Grenze von 2,5 Millionen Euro und sprechen vermögende Privatkunden, semi-professionelle Anleger und Family Offices an.“

Trotzdem versteht Wohlfarth seine Plattform „in keiner Weise als Konkurrenz zu den klassischen Banken, sondern als Ergänzung“. Seine Begründung: „Wir bieten Mezzanine-Darlehen an und werden auch zukünftig nicht in den Bereich der Senior Loans einsteigen.“ Zinsbaustein verstehe sich deshalb „als Partner der Banken, und zwar sowohl auf der Anleger- als auch auf der Immobilienseite“. Das bedeutet, dass manche Banken Projektentwicklern empfehlen, sich zur Optimierung ihrer Eigenkapitalbasis an Zinsbaustein zu wenden. Was die Anlegerseite betrifft, so nennt Wohlfarth die PSD-Bank Nürnberg, die ihre Kunden auf die Möglichkeit hinweist, über Zinsbaustein zu investieren. Eine ähnliche Kooperation sind die Consorsbank und Exporo eingegangen.

Was den Mezzanine-Bereich betrifft, so betrachtet auch die Berlin Hyp laut Matthias Arnheiter „Crowdfunding nicht als Gefahr für das klassische Bankgeschäft, sondern vielmehr als sinnvolle Ergänzung zum Angebot finanzierender Immobilienbanken“. Im Senior-Debt-Bereich hingegen ist seiner Ansicht nach „für kleinere und standardisierte Transaktionen eine Verlagerung in Richtung Crowd durchaus denkbar“. Für die Zukunft will das Arnheiter sogar für größere, komplexere Immobilientransaktionen nicht ausschließen. „Deshalb schauen wir uns diese Entwicklung ganz genau an. Denn in Bezug auf die Digitalisierung des Investment- und Platzierungsprozesses können Banken noch viel von Crowd-Plattformen lernen.

Autor: Christian Hunziker

25.09.2018