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Baurecht vor Ort

Ein Anwalt auf der Baustelle – wenn es um Baurecht und Immobilienrecht geht keine Seltenheit mehr. Bei großen Immobilienprojekten setzen Juristen nicht nur Verträge auf, sie übernehmen immer häufiger die komplette juristische Baubegleitung.

Während Justitia unverrückbar auf dem Frankfurter Römer steht, tummeln sich immer häufiger Anwälte in Sachen Baurecht und Immobilienrecht auf den Baustellen (Foto: Meinzahn/istockphoto.com)
Während Justitia unverrückbar auf dem Frankfurter Römer steht, tummeln sich immer häufiger Anwälte in Sachen Baurecht und Immobilienrecht auf den Baustellen (Foto: Meinzahn/istockphoto.com)

Immer häufiger werden bei der Abwicklung von großen Bauprojekten Juristen von Anfang an mit ins Boot genommen. Nicht nur bei Neubauten, auch bei Sanierungen macht das Hinzuziehen eines Anwaltes etwa für Baurecht oder Immobilienrecht gleich beim Start viel Sinn.

Nehmen wir etwa Frankfurt am Main, wo zwischen 1970 und 2000 viele Großimmobilien entstanden sind – insbesondere Hochhäuser –, um den Bedarf an Büroraum und Hotelkapazitäten zu decken. Inzwischen sind diese Immobilien in die Jahre gekommen. Abriss und Neubau sind meist keine Alternative zum Bestand. Refurbishment ist oft die einzige Lösung. Ein gutes Beispiel dafür sind etwa die Türme der Deutschen Bank und der sogenannte „Silbertower“ sowie der „Eurotower Frankfurt“, der ehemalige Sitz der EZB.

In Sachen Baurecht: Anwalt vor Ort
Aktuell werden weitere große Frankfurter Gewerbeimmobilien bei der Sanierung von Juristen begleitet. Aber auch Teilprojekte wie die Erneuerung einer Kälte- und Klimaanlage in der Hauptverwaltung einer weiteren großen Bank mit einem Volumen von etwa 50 Millionen Euro werden vom Bauherren gemeinsam mit Anwälten betreut.

Das alles geschieht in einem partnerschaftlichen Konstrukt, bei dem Juristen täglich bei der Abwicklung am Bau involviert sind. Die Zielsetzung der Investoren ist es, hierdurch wirtschaftlich effizienter und kürzer agieren zu können – und dies mit möglichst geringen Reibungsverlusten. Was kann ein Anwalt – etwa für Baurecht oder Immobilienrecht – beitragen, um vor allem das Bauen im Bestand zu einem besser beherrschbaren Risiko zu machen?

Deutlich mehr jedenfalls, als man vermuten würde. Denn die Beratung geht heute bei großen Kanzleien weit über die Gestaltung von Verträgen hinaus und beinhaltet oft auch die komplette juristische Baubegleitung. Hierzu gehört zum Beispiel die frühzeitige Vorbereitung des Bauvorhabens mit Einbindung der Behörden, Mieter und Nachbarn, die Begleitung der Ausschreibungen und die Minimierung des Schriftverkehrs im Allgemeinen. Auch die enge Begleitung des Bauantrages und des Baugenehmigungsverfahrens sowie die Gestaltung des Abnahmeprozesses sind Bestandteil einer professionellen juristischen Beratung. Während des Bauprozesses überprüft und begleitet die Kanzlei als Vertretung des Bauherren auch kritisch die Projektsteuerung in Bezug auf das Controlling, die Terminplanung sowie die Behandlung von Bedenken und Behinderungsanzeigen.

Beispiel 1: Eurotower
Beim Projekt Sanierung des alten Eurotower waren Anwälte seit Anfang 2014 in die gesamte Projektvorbereitung und -abwicklung involviert – ab 2015 auch unmittel bar in die Bauabläufe, das Vertragsmanagement und die notwendigen Nachträge zum Mietvertrag mit der EZB. Ausschreibung und Vergabe konnten durch eine engmaschige Terminplanung in drei Monaten erledigt werden.

Geholfen hat der Einsatz einer Wirtschaftsjuristin mit Beginn der Sanierungsarbeiten und des Teilabbruchs. Ihre Aufgabe lag vor allem in der Kontrolle der Einhaltung der Vertragstermine, der Protokollführung, der Projektdokumentation aus Bauherrensicht, der Überwachung und Nachverfolgung der laufenden Termine parallel zur Projektsteuerung.

Zeitgleich dazu wurde der Verkaufsprozess durchgeführt. Nach Abschluss des Kaufvertrags hat die Kanzlei neben den laufenden Anforderungen der Mieterin und allen sonst am Bau Beteiligten auch die Käuferin betreut, um sicherzustellen, dass die kaufvertraglichen Vereinbarungen erfüllt werden. So konnte auch der Vertrag mit einem Volumen von mehr als 450 Millionen Euro gemeinsam erfolgreich abgewickelt werden.

Beispiel 2: Kälte- und Klimaanlage
Bei dem Projekt der Erneuerung der Kälte- und Klimaanlage einer deutschen Bank ging es vor allem darum, die Strukturierung des Bauablaufes im laufenden Bankbetrieb rechtlich zu begleiten und dabei alle juristischen Mittel zu nutzen, um den engen und anspruchsvollen Zeitplan einzuhalten. Zudem musste das Projekt von Beginn an in drei Abschnitte mit zwei verschiedenen Auftraggebern aufgeteilt werden. Das alles war vertraglich zu berücksichtigen, was eine ganz frühe Einbindung in das Projekt erforderlich machte. Wesentliche technische Komponenten wurden durch frühe vertragliche Vereinbarungen mit Herstellern von ganz bestimmten großen Anlagen gesichert, um den Lieferzeitpunkt und die Kosten kalkulierbar zu machen.

Im Bauablauf geht es nun vor allem darum, den Bauzeitenplan der Projektsteuerung einzuhalten, denn die vom Bauvorhaben betroffene IT-Zentrale kann jeweils nur über Ostern eines Jahres auf die neue Anlage umgeschaltet werden. Wird dieser Termin nicht eingehalten, verschiebt sich die Fertigstellung um ein Jahr.

Beispiel 3: Denkmal-Sanierung Hochhaus
Anwälte sind auch eingebunden in die Sanierung der Fassade und der Mietflächen eines denkmalgeschützten Hochhauses – mit dem Ziel, dieses zu verkaufen. Das Objekt ist voll vermietet, auch während der vorgesehenen Bauzeit. Hier ist zunächst Strategie gefragt im Umgang mit den Mietern und dem Denkmalamt. Das wiederum erfordert eine sorgfältige juristische Vorbereitung, bevor der Eigentümer Gespräche mit den Behörden und den Mietern aufnimmt. Ergebnisse dieser Gespräche wiederum sind von erheblicher Bedeutung für den Bauablauf und damit für die Gestaltung der Bauverträge und müssen sorgfältig dokumentiert werden.

Die beschriebenen drei Projekte machen deutlich, wie unterschiedlich Bauen im Bestand sein kann. Oft ist die Einbindung von spezialisierten Juristen für Baurecht und Immobilienrecht sowie deren Begleitung durch die gesamte Baumaßnahme sinnvoll. Nur so können die Ziele des Bauherrn rechtssicher und zeit- sowie kostengerecht erreicht werden. Zudem führt die tägliche Einbindung in das Baugeschehen dazu, dass auftretende Problem möglichst unmittelbar und vor Ort gelöst werden können. Das Nachtragsmanagement wird so auf ein Minimum reduziert. Rechtstreitigkeiten lassen sich vermeiden – und nicht zuletzt ist auf diese Weise eine Menge Geld zu sparen.

Autor: Thomas Krall ist Partner und Immobilienexperte bei Arnecke Sibeth.

10.01.2018