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Bestellerprinzip: Zur Entlastung von Immobilienkäufern der falsche Stellhebel

Für Dr. Guido Stracke ist das Bestellerprinzip der falsche Stellhebel, um Immobilienkäufer zu entlasten. Der Geschäftsführer von KSK-Immobilien, einem der größten Makler im Rheinland, rechnet vor, warum es die Belastung sogar erhöht.

Bei Immobilienkäufen führt das Bestellerprinzip nach Ansicht von Dr. Guido Stracke häufig zu Mehrkosten für die Käufer (Foto: Rawpixel/unsplash.com)
Bei Immobilienkäufen führt das Bestellerprinzip nach Ansicht von Dr. Guido Stracke häufig zu Mehrkosten für die Käufer (Foto: Rawpixel/unsplash.com)

Die Debatte um das Bestellerprinzip ist infolge der Diskussion um die Kaufnebenkosten durch die Politik wieder ins Leben gerufen worden. Denn aufgrund einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer sowie gestiegener Notar- und Gerichtskosten ist die Belastung durch Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in den vergangenen Jahren spürbar angezogen.

Von einer gesenkten Grunderwerbsteuer hätten mehr Käufer einen Vorteil
Gleichwohl stellt sich die Frage, ob die Einführung eines Bestellerprinzips der geeignete Stellhebel für eine Reduzierung der Kaufnebenkosten ist. Denn unserer Analyse zufolge wird bei mehr als der Hälfte der Objektkäufe und -verkäufe kein Immobilienmakler eingebunden. Wenn es also darum geht, alle Immobilienerwerber zu entlasten, ließe sich dies zielführender zum Beispiel über eine Senkung der Grunderwerbsteuer erreichen.

Ein Immobilienmakler zeichnet sich aktuell dadurch aus, dass er als neutrale und objektive Instanz auftritt und somit gleichermaßen die Interessen von Verkäufer und Käufer vertritt. Auf dieses Prinzip zahlt auch die derzeit verbreitete Handhabung ein, dass die Courtage zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen wird – im Sinne eines fairen Lastenausgleichs.

Bei Einführung eines Bestellerprinzips hingegen würden die Maklerkosten nur mehr von einer Seite geschultert, und der beauftragte Immobilienmakler wäre vertraglich gehalten, die Interessen nur dieser Seite zu vertreten. Eine neutrale Beratung käme nicht mehr zustande.

Bestellerprinzip erhöht die Notar- und Gerichtskosten
Zudem zeigt die Erfahrung, dass viele Verkäufer bereits heute ihre eigenen Kosten auf den Verkaufspreis aufschlagen. Insofern dürfte die Einführung eines Bestellerprinzips dazu führen, dass auch die Kosten durch die dann vollständig zu tragende Courtage die Verkaufspreise erhöhen. Für die Immobilienkäufer würde dies nicht nur zu höheren Kaufpreisen führen, sondern damit verbunden auch zu einer höheren Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls höheren Notar- und Gerichtskosten – statt einer Entlastung wären also zusätzliche Mehrkosten beim Immobilienerwerb die Folge.

Meines Erachtens bleibt die Vorgehensweise, die bereits heute in den meisten Bundesländern praktiziert wird – die hälftige Aufteilung der Courtage zwischen Verkäufer und Käufer – auch für die Zukunft das beste und fairste Modell. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass beide Vertragsparteien eine neutrale Beratung durch erfahrene Immobilienexperten erfahren.

Autor: Dr. Guido Stracke ist Geschäftsführer der KSK-Immobilien, dem Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln. Mit rund 160 Beschäftigten und jährlich über 1.700 vermittelten Immobilien bei einem Objektvolumen von rund 400 Millionen Euro ist die KSK-Immobilien der größte Makler im Rheinland.

10.12.2018