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Blockchain statt Grundbuch

Was kann die Blockchain in der Immobilienwelt bewirken? Taugt sie nun als Alternative zum Grundbuch oder nicht? Klar ist, niemand sollte die Technologie ignorieren – das lehrt uns schon Zalando.

Sind Immobilien-Deals via Smartphone mehr als ein Blockchain-Mythos? (Foto: Rawpixel/unsplash.com)
Sind Immobilien-Deals via Smartphone mehr als ein Blockchain-Mythos? (Foto: Rawpixel/unsplash.com)

Als Blockchain-Versteher hat man es oft schwer, wenn man sein Wissen um den “heiligen Grahl” weitergeben will. Meiner Großmutter die genialen Eigenschaften eines “Merkle-Trees” zu erklären - das bringt wohl nichts, ausser einer Diskussion, dass es nicht um die Deutsche Bundeskanzlerin geht. Da ist ein Beispiel mit dem Grundbuch viel einfacher - jeder weiß wozu es dient. Also wird “die Blockchain” als eine Art Grundbuch erklärt, womit klare, unverfälschbare Zustände herstellbar sind.

Theoretisch funktioniert die Blockchain in diesem Fall super, praktisch ist die Umsetzung fast unmöglich: Ein neues Grundbuchsystem einzuführen wäre wohl ähnlich aufwendig, wie seinerzeit die Erstellung des “Franziszeische Katasters” für das Kaiserreich Österreich, der vor Rund 200 Jahren 60 Jahre zur Entwicklung beanspruchte. Dieser Aufwand hatte damals noch eine starken “Business-Case” – nämlich die Eintreibung der Grundsteuer. Aber sehen wir uns die beiden Seiten der Diskussion über die Blockchain als Grundbuch näher an:

Blockchain kann Grundbuch
Chromaway.com aus Israel deckt in einem Pilotprojekt in Schweden und Indien bereits die gesamte Wertschöpfungskette des Immobilienhandels auf der Blockchain ab, von der Hypothek über die Treuhandschaft bis zum Eigentumsübertrag im Grundbuch. Die vollständige Abwicklungszeit für eine Transaktion konnte so von vier Monaten auf wenige Tage reduziert werden. Die volkswirtschaftlichen Einsparungen durch den Einsatz von Blockchain wurden von den Projektteilnehmern auf bis zu drei Prozent des Bruttoinlandproduktes (BIP) geschätzt.

Der gesamte (analoge) Prozess als Diagramm

Die Problemfelder der Blockchain mit der Immobilienwirtschaft (Quelle: Chromaway.com)
Die Problemfelder der Blockchain mit der Immobilienwirtschaft (Quelle: Chromaway.com)

In Schweden läuft das so: Der Kunde muss zunächst mal seine Identität mit dem Smartphone per App registrieren und bestätigen lassen. Ebenso sind alle weiteren Teilnehmer des Prozesses identifiziert, und ihre Rollen (wie etwa die Öffentliche Hand) bestätigt. Ebenfalls über die App werden der Makler und die Bank zur Überprüfung der Daten kontaktiert. Die Beglaubigung erfolgt geschützt beziehungsweise fälschungssicher auf der Blockchain, als Eingabemedium wieder das Handy (mitsamt digitaler Unterschriften). Das macht den Weg frei für den eigentlichen Verkauf – also der Transaktion zwischen Käufer und Verkäufer. Treuhand und Zahlung erfolgen in Euro – wieder auf der Blockchain, Zug um Zug. Nach Abschluss wird der Eigentumsübergang digital durchgeführt und der neue Zustand ist in den jeweiligen Apps sichtbar. Am Ende der Prozesse sind alle Teilnehmer einer Transaktion, inklusive deren Organisationen und den Vermögenswerten auf der Blockchain digitalisiert.

Keine Konkurrenz fürs Grundbuch
Konzeptstudien sind das eine, eine landesweite Ausbreitung eine ganz andere Geschichte - meint Professor Dr. Maximilian Zimmer, Hauptberuflicher Notar. Er kommt in einem Artikel zu dem Schluss, dass “die Blockchain für das kontinentaleuropäische Grundbuchrecht ungeeignet ist”. Warum? Es fehlt schlicht der Nutzen. Probleme, die die Blockchain lösen kann, sind in der Praxis keine wirklichen Problemzonen, so bleibt der Sinn der Blockchain sehr beschränkt.

Notar Zimmer sieht die Funktionalität der Blockchain hauptsächlich in der “Echtheitsgarantie” von Dokumenten, aber nicht um Abläufe zu automatisieren. Daraus ergeben sich folgende Beschränkungen:

  • Der Eintrag eines Grundstückskaufs auf der Blockchain ist für eine Übertragung des Eigentums unzureichend. Verkäufer könnten etwa an einer Teilnahme der Transaktion gehindert worden sein.
  • Ein System auf der Blockchain würde wesentliche Schutzmechanismen aushebeln, die nur durch ein notarielles System gewährleistet werden kann.
  • Wer versteht schon Verträge? Nur das Fachwissen eines Notars und seine Beratung schützt vor schadhaften Verträgen.
 

Was Zalando über die Blockchain lehrt
Beiden Seiten der Argumentation sind nachvollziehbar, vermutlich ist die Meinung des Professors für viele überzeugender, weil sie näher an der vorherrschenden Wirklichkeit liegt. Aber trotzdem erinnert mich diese Diskussion an die späten 1990er, in denen sich niemand vorstellen konnte, Kleidung oder gar Schuhe (anstelle von Bücher oder Elektronik) im Internet zu bestellen - “das wird niemals der Fall sein, das muss man doch probieren!” Ein Zalando später, weiß man es besser.

Tipp: Blockchain und Immobilien

Am 9.3.2018 bietet die Blockchain-REAL in Graz gibt eine gute Gelegenheit sich mit Wissensdurstigen zu vernetzen und von den Erfahrungen der Pioniere zu lernen. Dort können Sie auch mit Or Perelman, dem COO von Chromaway diskutieren: Er trägt bei der Konferenz seine Projekte vor. 

blockchain-real.at

Befaßt man sich mit der Theorie von Innovation, fällt einem für dieses Dilemma das Stichwort “Disruption” von Christensen ein oder auch das sogenannte “Leapfrogging”. Ein Kennzeichen von disruptiver Innovation ist, daß ein Markt zu wachsen beginnt, der für die grossen Player zu klein oder zu wenig profitabel erscheint. Blockchain mag vielleicht nicht sofort den gesamten Prozess ablösen. Dennoch werden sich Märkte mit Nischen auftun, die eine langsame aber nachhaltige Nährlösung für die neue Geschäftsmodelle schaffen. Es gibt schon einige Blockchain-Startups die profitabel sind, weil sie Probleme mit der Blockchain besser lösen können.

Ein Beispiel für Leapfrogging ist die Entwicklung von Handytelefonie in Afrika. Eine Verkabelung mit Festnetz erscheint angesichts der Kosten unmöglich, dennoch hat es in vielen afrikanischen Ländern eine funktionierende Mobilfunkinfrastruktur – es wurde einfach eine Entwicklungsstufe übersprungen. Der Schriftsteller Will Ferguson schreibt in seinem 2012 erschienen Roman "419" über eine Familie in Nigeria, die zu einer Hochzeit verreist. Das zurückgelassene Haus wird zwischenzeitlich durch Betrüger gegen Barzahlung an einen ahnungslosen Käufer veräußert. Die Überraschung ist bei der Rückkunft groß, und der Betrüger mit dem Bargeld über alle Berge. Eine Geschichte, die in der Realität nicht selten anzutreffen ist.

Zurück zur Blockchain: Die Kosten für Smartphones werden bald unter 150 Dollar fallen womit sich das mobile Internet sich in Afrika durchsetzen wird. Somit erscheint die Lösung der Firma Chromaway in Nigeria in einem völlig anderen Licht, der “Business-Case” liegt sonnenklar auf der Hand: Eine Blockchain-Lösung ist nicht nur kostentechnisch überlegen (man nutzt vorhandene Infrastruktur), sondern auch erhaben über korrupte Staatsmänner.

Beide Beispiele zeigen einen “Sweetspot” für Blockchain-Projekte in der Immobilienindustrie auf. Um das Potential von Blockchain zu heben reicht es nicht aus, nur Fachexperte in Immobilien zu sein. Prozesse werden sich grundlegend ändern und ganze Rollen und Institutionen wegfallen. Blockchain ist nicht eine sichere Dokumentenablage, sondern hat im Kern das Potential, viele unserer “eingeschliffenen” Prozesse auf dem Kopf zu stellen, ohne sie jeweils anzurühren. Aber es braucht Zeit, um die schöne neue Welt zu verstehen.

Autor: Walter Strametz ist Vorsitzender des Chapters Graz der 2013 gegründeten International Blockchain Real Estate Association.

23.02.2018