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Dem Himmel so nah

Experten sind sich sicher: Der Trend zum vertikalen Wohnen hält an. In deutschen Städten entstehen immer mehr Wohnhochhäuser. Über Sinn und Zweck, Baukosten, Kaufpreis und mögliche Probleme.

Der Grand Tower wird als höchstes Wohnhochhaus Deutschlands bald die Frankfurter Skyline um einen zusätzlichen Wolkenkratzer erweitern (Foto: gsp Städtebau)
Der Grand Tower wird als höchstes Wohnhochhaus Deutschlands bald die Frankfurter Skyline um einen zusätzlichen Wolkenkratzer erweitern (Foto: gsp Städtebau)

Frankfurt am Main ist für Vieles bekannt. Die Banken, den Römer, Goethe oder die Paulskirche – und natürlich für seine Skyline. Die höchsten Bürohochhäuser bilden eine für Deutschland einzigartige Silhouette. In den nächsten Jahren wird dieser Anblick sich verändern und die Stadt eine weitere Besonderheit hinzu bekommen: Frankfurt wird auch zur Stadt der Wohnhochhäuser. Von den sechs höchsten derzeit hierzulande geplanten Projekten entstehen vier in der Mainmetropole – darunter die Top 3 (siehe Abbildung).

Es ist schon bemerkenswert, welchen Imagewandel die Wohntürme durchlaufen (haben). Einst waren sie Sinnbild für industriellen Wohnungsbau und verkamen vielerorts zu sozialen Problemgebieten. Mit den Erfahrungen der letzten Jahrzehnte vor allem in Asien und Amerika sowie einem Technologiewandel in der Architektur und der Haustechnik sind heutige Wohntürme mittlerweile jedoch vor allem in den Metropolen höchst angesagt.

Die Immobilienberatung JLL hat für ihren aktuellen Wohnhochhaus-Report nachgezählt und kommt in Europa auf 369 „vertikale Wohnimmobilien“ mit einer Höhe über 50 Metern, fertiggestellt zwischen 2009 und 2016. Das ist gut die Hälfte aller Wohnhochhäuser, die seit den 1950er Jahren errichtet wurden. In Deutschland sind dabei deutlich weniger Wohntürme entstanden als etwa in Russland, der Türkei oder einigen anderen Ländern.

Die Top 6 der höchsten Wohnhochhaus-Projekte in Deutschland (Quelle: Marktreport Pandion Wohnhochhäuser in Deutschland/Bulwiengesa)
Die Top 6 der höchsten Wohnhochhaus-Projekte in Deutschland (Quelle: Marktreport Pandion Wohnhochhäuser in Deutschland/Bulwiengesa)

Noch immer ist etwa das Colonia-Haus in Köln mit 150 Metern das höchste Wohnhaus Deutschlands – fertiggestellt wurde es bereits 1973. Seinen Platz an der Sonne im Höhenranking wird es allerdings bald verlieren an den Grand Tower, der mit 176 Metern Höhe am Güterplatz in Frankfurt entsteht. Bei den International Property Awards 2017 wurde das Projekt bereits als bestes Wohngebäude Europas ausgezeichnet.

Keine Lösung für den Wohnungsmangel
Nun könnte man meinen, der neue Boom des Hochhauswohnens würde mit dem Mangel an Wohnraum in den Metropolen zusammenhängen. Schließlich ist der Baugrund knapp und was liegt da näher als in die Höhe zu bauen. Allerdings ist ein Wohnhochhaus nicht das beste Konzept, wenn man möglichst viele Menschen auf beschränktem Raum unterbringen möchte. Laut der Berliner Senatsverwaltung lassen sich in Hochhäusern mit mehr als elf Etagen 315 Einwohner pro Hektar unterbringen. Mit einer geschlossenen Blockbebauung samt Hinterhof sind es hingegen 322.

Ganz abgesehen davon, dass vertikaler Wohnraum teuer ist und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Städten also kaum beheben wird. Wirtschaftlich sind Türme für Entwickler nur dann interessant, wenn auch ein entsprechend hoher Verkaufspreis erzielt werden kann. Denn mehrere Faktoren verteuern ein Hochhaus gegenüber einem niedrigeren Gebäude. Die Baukosten auf einen Quadratmeter Wohnfläche liegen rund 1.000 Euro höher. Hinzu kommen auch noch höhere Grundstückspreise, denn die Türme funktionieren nur, wenn sie in guter Wohnlage in den Himmel wachsen.

„Bei einer Höhe bis rund 60 Meter liegen die reinen Baukosten etwa 25 Prozent über denen eines normalen Geschosswohnungsbaus mit derselben Bauqualität“, sagt Laurentius Hegeman, Geschäftsführer der Kondor Wessels Holding, die hierzulande zu den aktivsten Entwicklern von Wohnhochhäusern zählt. Geht es über die 60 Meter hinaus, liegen die Mehrkosten bei 50 Prozent und darüber – zum Beispiel, weil dann zwei Versorgungskerne nötig sind. Dies verringert die Flächeneffizienz.

Bei den Wohntürmen geht es also weniger um Effizienz als vielmehr um den Zeitgeist. Und so setzen die Entwickler auch stark auf Service-Dienstleistungen, von denen es je nach Projekt eine große Bandbreite gibt, vom klassischen Concierge bis hin zu Hundewaschplätzen oder persönlichen Weinklimaschränken.

Einer, der selbst Wohnhochhäuser baut, ist Reinhold Knodel, Vorstand der Pandion AG: „Ich kann mir kaum eine interessantere und vielschichtigere Aufgabe vorstellen als ein Hochhaus zu entwickeln“, schwärmt er. Gerade die architektonischen Möglichkeiten haben es ihm angetan. Aber auch die technische und bauphysikalische Komplexität „sehen wir als spannende Herausforderung“.

Deutschlands höchste Wohnhochhäuser
Objekt Höhe (in Metern) Geschosse Fertigstellung
Colonia-Haus, Köln 147 42 1972
Uni-Center, Köln 134 45 1973
Herkules-Hochhaus, Köln 102 31 1969
Mundsburg Tower, Hamburg 101 29 1973
Neckaruferbebauung Nord, Mannheim 100 30 1982
Mundsburg Tower III, Hamburg 97 26 1974
Collini-Center, Mannheim 95 32 1975
Wintergartenhochhaus, Leipzig 95 32 1972
Olympia Tower München 88 19 1972
Wohnheim der FH 1, Köln 85 21
Bonner Straße 211, Köln 76 26 1971
In der Kreuzau 2-4, Köln 73 23 1968
Kristall, Hamburg 72 20 2011
Wohnturm An der Schanz, Köln 70 23 1976
Marco Polo Tower, Hamburg 63 17 2010
Quelle: Skyscraper Center, Emporis


Auch Pandion hat eine Studie zu Wohnhochhäusern herausgebracht, gemeinsam mit Bulwiengesa. Darin heißt es unter anderem, dass zahlreiche Hochhausprojekte als hochwertige Produkte am Markt platziert werden. Das Preisniveau der geplanten Wohnungen ist höher als das im umliegenden Geschosswohnungsbau. Als Beispiel wird etwa das Düsseldorfer Luxusprojekt „Win Win“ genannt, bei dem die angesetzten durchschnittlichen Kaufpreise rund 230 Prozent über den Umgebungspreisen liegt.

Allerdings muss man genau hinschauen. Denn fast immer sind in Wohnhochhäusern stark abgestufte Preise je nach Geschoss üblich. „Oft werden vor allem die Einheiten in den obersten Etagen zu deutlich höheren Preisen offeriert, während in den unteren Stockwerken Abschläge einkalkuliert werden“, heißt es in der Pandion-Studie.

Wohnhochhäuser sind kompliziert und riskant
Die Untersuchung kommt auch zu dem Schluss, dass der Trend sich vor allem in Städten fortsetzen wird, die genehmigungsrechtlich liberaler sind. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main etwa, aber auch in München und selbst in Köln seien erste „Auflockerungen“ erkennbar. 

Dass trotz Zeitgeist, kaufkräftiger Klientel und hochwertiger Ausstattung längst nicht jedes Wohnhochhaus eine Erfolgsstory wird, konnte man in Stuttgart beobachten. Hier ist der „Gewa-Tower“ zum mahnenden Beispiel geworden. Der Standort in Fellbach passte nicht zum Konzept – Ergebnis: Insolvenz!

Lage, Konzept, Bepreisen der einzelnen Wohnungen, Vermarktung – Herausforderungen bei Wohnhäusern gibt es etliche und Fehler darf man als Entwickler dabei fast gar nicht machen.

30.08.2018