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Der RETT-Blocker und die Folgen für die Immobilienbranche

Der Bundesfinanzminister will mit dem RETT-Blocker Immobilientransaktionen erschweren. Im Referentenentwurf sind etliche steuerauslösende Fallstricke eingebaut, die sogar Privatanleger in offenen Fonds betreffen. Ein Kommentar von Dr. Martin Weger.

Dr. Martin Weger (Foto: Arnold & Porter)
Dr. Martin Weger (Foto: Arnold & Porter)

Sollte der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums zum Jahressteuergesetz 2019 Gesetz werden, wird es für Investoren erheblich schwieriger, Immobilien im Wege eines Share Deals grunderwerbsteuerfrei zu erwerben: Zum einen ist der Anteilserwerb zukünftig bereits ab 90 Prozent steuerpflichtig; aktuell sind es noch 95 Prozent. Zum anderen muss der Investor seine Anteile nun zehn oder gar 15 Jahre halten, um in den Genuss der Steuerfreiheit zu gelangen. Bislang reichten fünf Jahre.

In einem Punkt kann jedoch Entwarnung gegeben werden: Eine weitreichende rückwirkende Anwendung der neuen Bestimmung auf Transaktionen, die sich zwischen Signing und Closing befinden sowie auf laufende Haltefristen scheint vom Tisch zu sein. An Stelle einer echten Rückwirkung sieht der Referentenentwurf eine allgemeine Übergangsregelung vor, nach der die angedachten Neuregelungen erstmals auf Erwerbsvorgänge ab 01. Januar 2020 anzuwenden wären.

Die Gefahr liegt im Detail
Doch die Übergangsfristen des Gesetzesentwurfs bergen steuerliche Fallen für die Investoren, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind und finanziell schmerzliche Auswirkungen haben können. Denn ergänzt wird die allgemeine Übergangsregelung durch zahlreiche Ausnahme- und Sonderregelungen.

Ein Beispiel:
In einer Transaktion werden die Anteile nicht auf einmal, sondern über einen längeren Zeitraum hinweg in mehreren Tranchen übertragen – eine in vielen Transaktionen übliche Vorgehensweise. Im konkreten Fall wurden in den letzten vier Jahren zunächst weniger als 95 Prozent an grundbesitzenden Gesellschaften übertragen. Ziel war es, alle Anteile innerhalb von fünf Jahren zu übertragen und die Immobilie anschließend wieder zu veräußern. Nach der Neufassung des Gesetzes müssten die Beteiligten der Transaktion diese Anteile dann mindestens zehn, in bestimmten Fällen sogar 15 Jahre halten. Das kann das Geschäftsmodell ganzer Immobilienfonds untergraben. Für Investoren bedeutet dies, nach aktuellem Stand des Entwurfs: Eine akribische Datenanalyse ist notwendig, um erhebliche steuerliche Nachteile bei Erwerb oder Verkauf zu vermeiden.

Auch für Kapitalgesellschaften und mittelbar selbst für Kleinanleger in gelistete Immobilienaktiengesellschaften würde der Referentenentwurf eine unangenehme Zäsur darstellen, sollte er Gesetz werden. Besonders der neue Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften ist in seiner aktuellen Form kritisch zu bewerten. Denn die Neuregelung stellt ohne Differenzierung auf Übergang von 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren ab. Auch kurzzeitige Erwerbe von Kleinstanteilen mit Überschreitung der relevanten Beteiligungsschwelle würden Grunderwerbsteuer auslösen.

Offene Fonds ebenfalls betroffen
Folge für Kleinanleger: Auf offene Immobilienfonds kommen diese Kosten ebenfalls zu, die Geldanlage in Immobilien verteuert sich damit sogar für den Durchschnittsbürger. Das ist ein Ärgernis, denn auf den Kleinanleger zielen die Verschärfungen zur Vermeidung von Share Deals nach der Intention des Gesetzgebers überhaupt nicht ab.

Für den Moment bleibt festzustellen: Bei dem Entwurf vom 8. Mai 2019 handelt es sich lediglich um den Referentenentwurf. Der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anwendung der neuen Regeln wäre wohl der Tag der Einbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag, der im Juni 2019 erwartet wird. Es ist nicht auszuschließen, dass der Gesetzgeber hier noch Änderungen im anstehenden Gesetzgebungsverfahren vornimmt.

Es bleibt zu hoffen, dass sich aus der Verbandsanhörung eine praktikable und tragbare Lösung für die Immobilienwirtschaft herauskristallisiert. Investoren, ganz gleich ob Käufer oder Verkäufer, sollten die geplante Novellierung und den Gang der politischen Willensbildung sehr genau beobachten, rechtzeitig strategische Weichen stellen und entsprechende Strukturierungen vornehmen.

Autor: Dr. Martin Weger, Partner bei der Wirtschaftskanzlei Arnold & Porter.

24.05.2019