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Die wichtigsten Gründe für baubegleitendes Facility Management

Investoren und Projektentwickler sollten schon in der Planungsphase einen FM-Dienstleister mit ins Boot holen. Das kostet zwar zunächst mehr, amortisiert sich aber schnell und erhöht den Verkaufswert der Immobilie.

Baubegleitendes Facility Management macht sich schnell bezahlt (Foto: Teupen)
Baubegleitendes Facility Management macht sich schnell bezahlt (Foto: Teupen)

Eigentümer und Nutzer von Gebäuden stellen typischerweise Anforderungen an ihre Immobilien: Sie müssen ein ideales Arbeitsumfeld für das Kerngeschäft bieten und dabei möglichst günstig zu unterhalten sein. Dieses Spannungsfeld ist die Ausgangssituation für professionelles Facility Management jeglicher Art.

Ist die Immobilie samt der Gebäudetechnik erst einmal errichtet, sind die Einflussmöglichkeiten auf die Kosten vergleichsweise gering. Spätere Anpassungen der Gebäudesubstanz sind aufwändig und teuer.

Anders sieht es bei Neubauten aus: Wird der Immobilienlebenszyklus konsequent in der Planung berücksichtigt, sind vergleichsweise große Effizienzpotenziale bei den Bewirtschaftungskosten zu erzielen. Diese Strategie wird allgemein als „baubegleitendes Facility Management“ oder „Bauen und Betreiben“ bezeichnet und ist weniger eine zu beauftragende Lösung als eine Strategie zur Vermeidung von kostenintensiven Planungsfehlern.

Die 3 wichtigsten Gründe für baubegleitendes FM

  1. Baubegleitendes FM steigert den Wert einer Immobilie durch niedrigere Betriebs- und gegebenenfalls Umnutzungskosten. Hierdurch lassen sich höhere Mieteinnahmen und Verkaufserlöse erzielen.
  2. Höhere Kosten in der Planungsphase amortisieren sich im Schnitt in unter zehn Jahren.
  3. Facility Manager optimieren das Projektmanagement und -controlling in der Planungsphase. Sie wirken als Korrekturinstanz, unterstützen den Bauherrn als Moderator und vertreten seine Interessen gegenüber Architekten und Bauunternehmen.

Der hiermit verbundene Mehraufwand in der Konzeptionsphase rentiert sich oft innerhalb weniger Jahre und trägt zur langfristigen Attraktivität des Objekts bei – unabhängig von der Nutzungsart. Auch ein Projekt, das nach der Errichtung zum Verkauf vorgesehen ist, gewinnt durch niedrige Bewirtschaftungskosten an Attraktivität.

Architekten und externe Ingenieurbüros sind bislang die wichtigsten Akteure bei der Planung und Optimierung von Gebäuden. Wer den Immobilienlebenszyklus konsequent berücksichtigen und somit die Vorteile des baubegleitenden Facility Managements nutzen möchte, hat zudem noch die Möglichkeit, einen Facility Manager hinzuzuziehen – unabhängig von der späteren Vergabe der Bewirtschaftungsleistungen. Ist dieser Aufwand gerechtfertigt?

Facility Manager können bereits auf Grundlage der Pläne – mit und ohne Building Information Modelling (BIM) – und anhand der ausgewählten Oberflächen und der technischen Gebäudeausstattung die Bewirtschaftungskosten kalkulieren. Die Konsequenz von schlechten Wartungszugängen und aufwändig zu pflegenden Oberflächen wird demjenigen am schnellsten auffallen, der sich tagtäglich hiermit als Kerngeschäft befasst. Anhand dieser Beispiele wird die Rolle eines Facility Mmanagers klar: Er ist während der Planungsphase Berater und Kontrollinstanz und hat per Auftrag die Interessen der späteren Nutzer im Blick.

20 Prozent Kostenersparnis sind möglich
Mithilfe des baubegleitenden Facility Managements lassen sich über den Immobilienlebenszyklus zehn bis 20 Prozent der Gesamtkosten gegenüber dem konventionellen Verfahren einsparen. Hierin sind die Mehrkosten durch einen aufwändigeren Planungsprozess bereits einkalkuliert. Ohne den Mehraufwand zu berücksichtigen, sind die Einsparungen in der Bewirtschaftung daher noch höher zu veranschlagen.



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Bei dieser Betrachtung bleibt indes eine Perspektive außen vor: Die Effizienzsteigerungen sind für die Endnutzer nicht „sichtbar“, das heißt, sie werden zum Beispiel nicht durch verlängerte Reinigungsintervalle für Büros und Toiletten und damit zulasten des Wohlbefindens erreicht.

Facility Manager sehen deutlich steigende Nachfrage
In aller Munde sind derzeit die Auswirkungen der Digitalisierung auf die Wirtschaft im Allgemeinen und der Immobilienindustrie im Besonderen. Mittels Erfassung der Bewirtschaftungskennzahlen, BIM sowie des Einbaus und der Auswertung von Sensorik und Gebäudeautomatisierung sind in den vergangenen Jahren Entwicklungen eingetreten, die das baubegleitende Facility Managements begünstigen. Die Erfahrungen in der Bewirtschaftung sind leichter zu quantifizieren, Gebäude können noch konsequenter auf die Nutzungsgewohnheiten hin optimiert werden. Die Voraussetzungen für eine (Teil-)Automatisierung unter anderem durch Saugroboter sind bereits bei der Planung zu berücksichtigen.

Autor: Thomas Ball ist Consultant bei Lünendonk .

09.11.2016

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