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Digital und legal

Bisher galt es als unmöglich einen Gewerbemietvertrag digital abzuschließen. Ein neues Urteil eröffnet jedoch neue Wege.

Gewerbemietvertrages nicht mehr beide vor Ort sein (Bild: Peshkova/istock)
Künftig müssen Vertragsparteien zur Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages nicht mehr beide vor Ort sein (Bild: Peshkova/istock)

Das Digitalisierungspotenzial in der Immobilienwirtschaft scheint unendlich. Von Building Information Modeling (BIM) über die Vermarktung bis hin zum Property und Asset Management ist manches Digitalisierungsvorhaben schon Realität geworden: Objekte können digital besichtigt werden. Mieter können mit Hilfe von Algorithmen nach den Wünschen des Vermieters vorselektiert werden. Mieterakten können durch Datenverarbeitungs- und Datenmanagementsysteme elektronisch erstellt und verwaltet werden.

Begrenzt werden alle Digitalisierungsbemühungen aber durch den Mietvertragsschluss. Der Abschluss eines befristeten Gewerberaummietvertrages im Internet war bisher – so die einhellige Überzeugung – nicht möglich. Denn mehrjährige Mietverträge müssen der gesetzlichen Schriftform entsprechen und ein im Internet durch Mausklick abgeschlossener Vertrag kann die gesetzliche Schriftform nicht erfüllen.
Ohne Einhaltung dieser Form kann der Mietvertrag trotz mehrjähriger Laufzeit auf dem Papier jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Die Erfordernisse der somit unumgänglichen Schriftform führen in der Praxis aber dazu, dass der Abschluss des befristeten Gewerbemietvertrages kosten- und zeitintensiv ist. Entweder müssen beide Parteien zeitgleich vor Ort zur Unterzeichnung des Vertrages anwesend sein oder aber die Urkunde muss durch Postversand hin- und hergeschickt werden. Dies könnte bald der Vergangenheit angehören.

Mietvertragsschluss per E-Mail
Der gedankliche Transfer des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 7. März diesen Jahres (Aktenzeichen XII ZR 129/06) ermöglicht zukünftig den deutlich einfacheren Abschluss eines langjährigen Mietvertrags mit Hilfe digitaler Medien.

Der Entscheidung des BGH lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter hatte den Mietvertrag mit mehrjähriger Festlaufzeit einseitig unterschrieben und an den Mieter gefaxt. Der Mieter wiederum unterschrieb dieses ausgedruckte Dokument und sendete es dem Vermieter per Telefax zurück. Die jeweils mit ihrer Originalunterschrift versehenen Exemplare blieben bei den Unterzeichnern. Die auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung wies der BGH zurück: Denn für die Einhaltung der Schriftform genügt, dass sich die Unterschriften der Parteien auf zwei gleichlautenden, jeweils für den anderen bestimmten Urkunden befinden. Nicht erforderlich ist, dass diese dem Gegenüber zugehen. Denn der Erwerber muss sich aus der Urkunde nur über den wesentlichen Vertragsinhalt informieren können, nicht aber über die Wirksamkeit des Vertrags an sich.

Überträgt man dieses Urteil auf den E-Mail-Verkehr heißt das: So ganz ohne Papier und Druckerfarbe geht der Online- Abschluss des schriftformkonformen Gewerbemietvertrags immer noch nicht. Es genügt aber, wenn der Erstunterzeichner den Mietvertrag ausdruckt, unterschreibt und mit Originalunterschrift einscannt. Dieser Scan wird per E-Mail an den Zweitunterzeichner versendet, von diesem ausgedruckt und seinerseits unterschrieben. Der Zweitunterzeichner scannt das von ihm unterschriebene Exemplar ein und sendet diesen Scan wiederum per E-Mail an den Erstunterzeichner zurück. Der vorsichtige Unterzeichner kann auch weiterhin die einzelnen Seiten des Mietvertrags paraphieren.

Ein in dieser Form geschlossener Mietvertag wahrt die gesetzliche Schriftform. Der Vertragsschluss im Internet ist zwar nicht durch Mausklick, aber doch zeit- und kostensparend per E-Mail möglich.
Aber nicht nur der Mietvertrag selbst muss der Schriftform entsprechen, sondern auch spätere Inhaltsänderungen. Vereinbaren die Parteien auch nur eine vertragswesentliche Änderung oder Ergänzung zum Mietvertrag ohne die Schriftform zu wahren, infiziert diese schriftformwidrige Absprache den gesamten Mietvertrag und wandelt ihn zum unbefristeten Mietverhältnis.

Der Abschluss eines Nachtrags per E-Mail stellt hier eine enorme Erleichterung dar. Denn vertragswesentliche Änderungen gehören – oft auch ohne dass sich die Parteien dessen bewusst sind – zum Alltag. Umstände wie der vom Mieter geplante Um- oder Ausbau, eine Anpassung der Miethöhe oder auch nur der Betriebskostenvorauszahlung, die zusätzliche Anmietung oder vorzeitige Rückgabe von Keller-, Lager- oder Außenflächen können den Mietvertrag vertragswesentlich und damit schriftformrelevant verändern. All diese Inhaltsänderungen müssen in einem schriftformkonformen Nachtrag geregelt werden, der aber nun nicht mehr der gleichzeitigen Anwesenheit der Vertragspartner bei Unterzeichnung oder des Postversands der Urkunden bedarf. Der Abschluss dieses Nachtrages kann jetzt schneller und günstiger – aber trotzdem rechtssicher – durch den Versand per E-Mail erfolgen.

Zusammentackern nicht nötig
Bei aller Freude über diese praxisnahe Rechtsprechung dürfen die Beteiligten aber nicht vergessen, dass alle übrigen Anforderungen an die schriftformkonforme Urkunde fortgelten. Wichtig bleibt daher auch weiterhin die inhaltliche Bezugnahme der Vertragsurkunde auf Anlagen sowie der Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Mietvertrag und etwaige vorhergehende Nachträge. Aber wie geht das digital, so ganz ohne Tackern und Binden?

Die erste gute Nachricht ist: Es bedarf keiner festen, körperlichen Verbindung. Es genügt eine gedankliche Zugehörigkeit im Sinne einer zweifelsfreien Bezugnahme durch fortlaufende Seitennummerierung, durch inhaltlichen Zusammenhang des Textes, einheitliches Layout oder vergleichbare Merkmale zwischen Mietvertrag und Anlagen. Es dürfen allerdings an keiner Stelle Zweifel bleiben – auch nicht im E-Mail-Verkehr. Neben der gedanklichen Verbindung ist es daher empfehlenswert den Mietvertrag oder den Nachtrag nebst allen Anlagen zu scannen und in eine Pdf-Datei umzuwandeln, welche dann an den Vertragspartner versendet wird, sodass keine Zweifel über die Zugehörigkeit der Dokumente zum Vertrag bleiben.

Autorinnen: Anna Gassner und Dr. Marina Schäuble sind Rechtsanwältinnen bei Arnecke Sibeth Dabelstein, München.

23.08.2018