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Digitaler und analoger Kulturwandel

Wie kommt die Bau- und Immobilienwirtschaft zu besseren Prozessen und Produkten?

Die Baustelle zu sortieren wäre schon einmal ein smarter Anfang (Foto: ollo/istock)
Die Baustelle zu sortieren wäre schon einmal ein smarter Anfang (Foto: ollo/istock)

Das kleine englische Wörtchen Smart klebt man hierzulande an alles an, was besonders schlau und pfiffig wirken soll. Früher waren das mal Uhren oder Autos. Seit der Einführung des Smartphones verbindet man damit vor allen digitale Dinge.

Dass man aber nach wie vor auch auf analoge Art und Weise clever sein kann, hat ein Bündnis aus Bundesbauministerium, Deutscher Bauindustrie und Bundesarchitektenkammer unter Federführung des GdW erkannt. Denn nach wie vor werden Gebäude in Deutschland in einer Art Manufakturbetrieb erstellt. Die Entwicklung der Arbeitsproduktivität stagniert – in einem ansonsten hoch industrialisierten Umfeld ein auffälliger Anachronismus.

Diese Stagnation mag angesichts der auch im Bau auftauchenden Produktinnovationen überraschen. Dr. Christian Glock, Professor für Massivbau an der TU Kaiserslautern, verortet die Ursachen auf der Prozessebene: „Wahrscheinlich ist, dass im Zusammenspiel der einzelnen Produkte und Akteure erhebliche Schnittstellenverluste die Arbeitsproduktivität negativ beeinflussen.“ Der in Deutschland übliche fragmentierte Planungs- und Realisierungsprozess verhindert demnach jedweden Fortschritt, zumal dabei die Gesamtverantwortung für ein Projekt hinter den vielen Partikularinteressen der Beteiligten oftmals zu verschwinden droht.

imfokus-Projekt "Smart Building - Building Smart"

Die Digitalisierung ist in aller Munde. Aber wann ist ein Gebäude wirklich „klug“? Und wie kommen wir zu intelligenteren Wegen des Planens und Bauens – mit mehr Effizienz, mehr Kooperation, mehr Qualität?
Antworten auf diese Fragen liefert das imfokus-Projekt „Smart Building – Building Smart" mit der Titelstory von immobilienmanager (8/18), dem Event imfokus Gipfeltreffen am 25. September 2018 und einem gedruckten Sonderheft zum Abschluss.

Informieren Sie sich hier über imfokus „Smart Building – Building Smart"

Aber nun treibt die Wohnungsnot in den Städten die Akteure zum Umdenken. Das eingangs genannte Bündnis hat einen Rahmenvertrag für serielles und modulares Bauen entwickelt, um im Wohnungsbau schneller und günstiger zu werden. Auf Basis dieses Vertrags wurde ein fiktives Grundstück zur Bebauung ausgeschrieben. Definiert waren Rahmendaten und Preise für ein mehrgeschossiges Wohnhaus. Insgesamt neun Anbieter wurden ausgewählt.

Wer nun gehofft hat, mit diesem Wettbewerb gelänge der Durchbruch zum signifikant günstigeren Bauen, wird angesichts der Ergebnisse enttäuscht sein. Im Median liegen die Herstellungspreise des Wettbewerbs bei 2.370 Euro pro Quadratmeter brutto. Abgedeckt sind damit die Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen), 400 (Bauwerk – technische Anlagen) und 700 (Baunebenkosten). Der Referenzwert für konventionell errichtete Wohngebäude aus dem Jahr 2016 liegt bei 2.444 Euro.

Der virtuelle Zwilling
Wenn das Beispiel des seriellen Wohnungsbaus eines zeigt, dann das: Es hapert an den grundlegenden Voraussetzungen und Weichenstellungen. Das in Deutschland viel besprochene und selten praktizierte Building Information Modeling (BIM) ist dafür ein weiteres Beispiel. Kern der Idee ist die Schaffung eines digitalen Zwillings des dann real zu bauenden Objekts. Flugs versuchen einige Interessengruppen, BIM zur reinen Planungsmethode zu verstümmeln. Tatsächlich erfüllt BIM seinen Sinn nur bei einer ganzheitlichen Betrachtung und Anwendung. Dazu gehören nicht nur das Planen und Bauen, sondern auch der effizientere Betrieb im Lebenszyklus, irgendwann sogar die effizientere und vor allem transparentere Transaktion. Denn ein gepflegter digitaler Zwilling ließe sich von Käufern und Verkäufern wesentlich schneller und besser beurteilen als das bisher zu größeren Gebäuden gehörende Datensammelsurium.

Nun kann man darüber streiten, für welche Projekte die BIM-Methode sinnvoll ist und für welche nicht. Für normale Wohnhäuser kommt man sicherlich auch ohne virtuellen Twin aus. Generell gehört – und das hat mittlerweile auch die Europäische Union in ihren Leitlinien festgeschrieben – BIM die Zukunft. Beziehungsweise in einigen Ländern auch schon die Gegenwart, nur eben in Deutschland noch nicht.

Weit vorne bei Bürogebäuden
Sehr weit vorn hingegen sind hierzulande einige Marktteilnehmer in Sachen Smart Office Building. Dabei geht es um viel mehr als nutzerfreundliche Features wie Licht- und Klimasteuerung oder das Buchen von Besprechungsräumen via Smartphone. Ein digitales Gesamtnetz, in das Daten sammelnde Sensoren sowie Informationen empfangende und selbst sendende technische Anlagen eingebunden sind, kann die einlaufenden Informationen auswerten und daraus Maßnahmen und Empfehlungen ableiten. Damit lassen sich Energieverbräuche ebenso reduzieren wie die Arbeitsstunden für das Facility Management.

Aber auch hier gilt wie beim BIM: Die grundlegenden Entscheidungen fallen in der Phase der Konzeption. Deshalb sollten alle beteiligten Professionen und Stakeholder vom Start weg an einem Tisch sitzen. Das passt nicht so recht in die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), zudem sind haftungs-, urheberrechtliche und viele andere Fragen zu klären. Zuerst aber müssen die Beteiligten den dazu erforderlichen Teamgeist entwickeln.

Smart steht eben nicht nur für kluge Digitalisierung und konsequente Industrialisierung. Smart steht auch für den Kulturwandel beim Planen und Bauen von Immobilien.

Autor: Christof Hardebusch

15.08.2018