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Drohkulisse globaler Handelskonflikte zeigt Wirkung

Der europäische Immobilieninvestmentmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2019 verändert. London bricht ein, Paris zieht davon und Prag überrascht. Eine Europareise entlang der Geldströme der Immobilieninvestoren.

Dominantes Paris: In keiner anderen Stadt Europas kauften Immobilieninvestoren zuletzt lieber ein (Foto: unsplash.com/Cyril Mazarin)
Dominantes Paris: In keiner anderen Stadt Europas kauften Immobilieninvestoren zuletzt lieber ein (Foto: unsplash.com/Cyril Mazarin)

Die Drohkulisse globaler Handelskonflikte hat sich nicht nur in einem global schwächeren Wirtschaftswachstum niedergeschlagen, sondern zeigt inzwischen auch Auswirkungen auf die europäischen Immobilieninvestmentmärkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist das direkte Immobilieninvestmentvolumen im zweiten Quartal 2019 um 16 Prozent auf 51,1 Milliarden Euro zurückgegangen. Insgesamt bilanziert damit nach dem schwachen Jahresauftakt ein Rückgang von 14 Prozent auf 95,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem ersten Halbjahr 2018.

Zwei wichtige Faktoren waren für diesen Rückgang ausschlaggebend: zum einem die anhaltende Unsicherheit um den BREXIT. In den Investmentaktivitäten in Großbritannien, dem größten europäischen Markt, wird sie jetzt deutlich sichtbar. Auf der Insel ist das Investmentvolumen im zweiten Quartal um 45 Prozent im Jahresvergleich eingebrochen im gesamten Halbjahr um 29 Prozent.

Des Weiteren führen die strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor zu einem nachlassenden Investoreninteresse und haben in der ersten Jahreshälfte 2019 zu einem Minus von 39 Prozent auf 15,0 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr geführt.

Spitzenposition für Paris mit großem Abstand vor London
Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass der Abstand der französischen Hauptstadt Paris als Investmentziel Nummer eins zum zweitplatzierten London groß ist. Insgesamt konnte Paris direkte Immobilieninvestitionen von 10,2 Milliarden Euro verzeichnen. Der bei weitem größte Anteil (rund 90 Prozent) floss dabei in Büroinvestitionen vor allem in den Teilmärkten CBD und La Défense. Starke Marktdaten mit sehr geringen Leerstandsquoten von nur noch 1,6 Prozent (CBD) und 2,3 Prozent (Paris insgesamt), sowie steigende Mieten von sechs Prozent (CBD) und vier Prozent (La Défense) im zweiten Quartal 2019 haben das in- und ausländische Investoreninteresse geweckt. Der Kauf eines Büroportfolios im Volumen von rund 1,8 Milliarden Euro im Paris CBD durch Swiss Life war sicherlich die bedeutendste grenzüberschreitende Transaktion im ersten Halbjahr 2019. Das große Investoreninteresse hat in den vergangenen drei Monaten die Nettoanfangsrenditen um weitere 25 Basispunkte auf jetzt 2,75 Prozent sinken lassen – nach den Schweizer Großstädten Zürich und Genf das niedrigste Rendite-Niveau in Europa.

(Quelle: JLL)
(Quelle: JLL)

London liegt in Europa mit einem Investmentvolumen von 8,1 Milliarden Euro im ersten Halbjahr auf Platz 2. Dies entspricht einem Einbruch um 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr und ist vor allem auf deutlich zurückhaltendere Aktivitäten ausländischer Investoren zurückzuführen. Die britische Metropole an der Themse konnte in den vergangenen Jahren einen großen Anteil des internationalen, außereuropäischen Kapitals für Immobilieninvestitionen abgreifen. Diese Kapitalquellen suchen jetzt aber nach Diversifikation und agieren vorsichtiger im Vorfeld des finalen BREXIT-Countdowns.

Berliner Höhenflug und Prager Überraschung
Hinter diesen europäischen Spitzenreitern folgt Berlin mit einem Immobilieninvestitionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro, bei weitem nicht mehr so abgeschlagen wie in der Vergangenheit. Der aktuelle Berliner Höhenflug entspricht einer signifikanten Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 80 Prozent. Wie auch Paris profitiert die deutsche Hauptstadt von ausländischen Investoren, die ihr Engagement von 1,3 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2018 auf 3,4 Milliarden Euro im Vergleichszeitraum 2019 fast verdreifacht haben.

Frankfurt und München folgen im europäischen Ranking in diesem Jahr auf den Plätzen vier und fünf. In beiden Städten waren die gewerblichen Investmentaktivitäten (ohne Wohnen und Grundstücke) schwächer als im Vorjahr und sind um 23 Prozent (auf 2,25 Milliarden Euro) beziehungsweise um 39 Prozent (auf 1,9 Milliarden Euro) zurückgegangen.

Auf den Plätzen folgen die südeuropäischen Metropolen Mailand und Madrid mit jeweils 1,8 Milliarden Euro und 1,7 Milliarden Euro und die prosperierenden nordeuropäischen Märkte Oslo und Stockholm. Auf Platz neun konnte sich im ersten Halbjahr 2019 Prag schieben. Zum ersten Mal ist die Moldau-Metropole mit 1,5 Milliarden Euro unter den europäischen Top 10 zu finden.

Die Hälfte der Investments kommt von ausländische Investoren
Die Hälfte der europäischen direkten Immobilieninvestitionen kamen im ersten Halbjahr 2019 von ausländischen Investoren. Die größte Anlegergruppe waren die globalen Fonds mit insgesamt 11,7 Milliarden Euro, gefolgt von US-amerikanischen Investoren mit sieben Milliarden Euro und Anlegern aus dem Raum Asien-Pazifik (6,7 Milliarden Euro). Bei letzteren stechen vor allem Immobilieninvestments aus Süd-Korea hervor, die davon allein 4,2 Milliarden Euro ausmachen und ihr Engagement in Europa gegenüber dem Vorjahr (6,2 Milliarden Euro im Gesamtjahr 2018) deutlich verstärkt haben.

(Quelle: JLL)
(Quelle: JLL)

Generell ist der europäische Immobilienmarkt für asiatische Investoren aufgrund attraktiver Währungs-Hedging-Kosten, geringen Finanzierungskosten und nach wie vor starker Mietermärkte sehr attraktiv. Das wachsende Interesse von südkoreanischen Investoren ist aber auch auf neue, in 2015 eingeführte, Kapitalmarktgesetzgebungen (Capital Markets Act) zurückzuführen, die das grenzüberschreitende Investment anspornen sollen.

Während süd-koreanische Investoren sich 2018 auf Großbritannien und dort vor allem auf London fokussierten – 63 Prozent ihrer europäischen Immobilieninvestitionen flossen in das Vereinigte Königreich – erobern sie in diesem Jahr Kontinentaleuropa. Neue Lieblinge sind  Frankreich und hier Paris. Dort fanden mehr als die Hälfte der gewerblichen Immobilienkäufe im ersten Halbjahr statt. Neben Diversifikationsbestrebungen hat sicherlich auch die Verfügbarkeit von großvolumigen Assets in der Seine-Metropole eine Rolle bei der Abkehr vom Londoner Markt geführt.

Auch Osteuropa konnte von dieser Investorengruppe profitieren und lockte mit im Vergleich höheren Nettoanfangsrenditen von 4,25 Prozent in Prag und 5,25 Prozent in Warschau. In Deutschland wurden im vergangenen Jahr noch fast 1,2 Milliarden Euro investiert, in diesem Jahr scheinen sie hier aber noch nicht zum Zuge gekommen zu sein.

Der Anteil grenzüberschreitender Investoren am gesamten Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien lag im Zeitraum von 2006 bis 2018 jährlich bei durchschnittlich 44 Prozent. Im Spitzenjahr 2007 im letzten Zyklus kamen fast 56 Prozent der Investitionen in Europa von ausländischen Anlegern. Mit zurückgehenden Volumina in der Krise 2008/2009 sank das Interesse auf nur noch ein Drittel des Gesamtvolumens (33 Prozent in 2009), um in den Folgejahren mit der Immobilienmarkterholung kontinuierlich wieder anzusteigen. Zum ersten Mal seit 2007 liegt der Anteil der Auslandsinvestitionen im ersten Halbjahr 2019 wieder bei etwas über 50 Prozent – insgesamt wurden von ausländischen institutionellen und privaten Anlegern in diesem Zeitraum rund 48 Milliarden Euro in Europa in gewerbliche Immobilien investiert. Und in welches Land floss das meiste Kapital der ausländischen Investoren? Nach Großbritannien, das etwa 23 Prozent von den Kapitalströmen abbekam, gefolgt von Deutschland mit knapp 20 Prozent und Frankreich mit 15 Prozent.

Autorin: Hela Hinrichs ist Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.

10.09.2019