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Einzelhandel: In kleineren Oberzentren sinken die Spitzenmieten

Die Mieten für Einzelhandelsflächen haben 2017 nachgegeben. In den Metropolen fiel der Rückgang gering aus, in Oberzentren hingegen bereits deutlicher aus. Die wichtigsten Zahlen.

Die Trendwende bei den Mieten im Einzelhandel hat sich im Jahr 2017 fortgesetzt: Während die Metropolen der Big 10 im Schnitt ein Prozent nachgaben, war es auf der Ebene aller 185 betrachteten Einzelhandelsmärkte in Deutschland ein Rückgang der Spitzenmiete von durchschnittlich 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die größten Rückgänge waren laut JLL Germany insbesondere in kleineren Oberzentren im Umfeld anderer einzelhandelsstarker Märkte zu beobachten. Dagegen erzielten Städten mit hoher lokaler Einzelhandelsrelevanz die größten Zuwächse.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Der Druck auf die Margen der Einzelhändler ist nun bei den Spitzenmieten angekommen. Die Unternehmen versuchen allerdings nicht nur die Miethöhe pro Quadratmeter abzusenken, sondern insbesondere durch kleinere und effizientere Läden die Gesamtmietbelastung zu verringern.“

Köln positive Ausnahme der Big 10
Betrachtet man die Big 10 näher, ergeben sich auch hier deutliche Unterschiede: Köln ist der einzige Standort unter den Big 10, der im betrachteten Zeitraum einen leichten Anstieg der Spitzenmiete um fünf Euro verzeichnete. Während in sieben Märkten das Spitzenmietniveau unverändert blieb, gab es in Hannover einen Rückgang um zehn Euro und in Berlin gar um 20 Euro. Für die erste Jahreshälfte 2018 geht JLL mit Ausnahme eines leichten Rückgangs in Hannover von stabilen Spitzenwerten den Top-Metropolen aus, so dass aus den Abwärtsbewegungen einzelner Märkte noch kein genereller Trend für die Big 10 abzulesen ist.

Auch beim Flächenumsatz hat der Vermietungsmarkt mit rückläufigen Zahlen zu kämpfen. Mit einem Gesamtergebnis von 448.200 Quadratmetern bei 1.055 Mietvertragsabschlüssen ergibt sich ein Rückgang von sieben Prozent beim Flächenvolumen gegenüber 2016. Die Anzahl der Abschlüsse ging um zwei Prozent zurück. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen blieb auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt die Jahresendrallye aus. Den 5-Jahres-Schnitt von 531.000 Quadratmetern hat das Gesamtjahr 2017 somit deutlich verfehlt und verzeichnete den dritten Rückgang in Folge.

Der Anteil der Big 10 am Gesamtvermietungsumsatz sank auf 28 Prozent. „Einer der Gründe ist, dass in den Metropolen vor allem kleine und mittlere Flächen mit weniger als 1.000 Quadratmetern vermietet wurden. Nur noch 29 Prozent und damit nicht mal ein Drittel der Anmietungen entfiel in den Big 10 auf das Segment größer als 1.000 Quadratmeter“, erklärt Dirk Wichner. Deutschlandweit steuerte diese Größenklasse hingegen genau die Hälfte des Umsatzes bei. Gerade in den Großstädten geht es also überproportional kleinteilig zu. Düsseldorf und München sowie auf einem anderen Niveau Leipzig und Hannover konnten als einzige Metropolen ihr Vorjahresergebnis steigern – damit lag Düsseldorf als einzige Metropole knapp über dem eigenen 5-Jahresschnitt. Die anderen sechs Großstädte verloren derweil. Dazu zählt auch das nach absolutem Flächenumsatz führende Berlin mit einem Rückgang von minus 31 Prozent zum Vorjahr.

29.01.2018