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Empirica: Keine generelle Blasengefahr in Ostdeutschen Städten

Bundesweit steigen die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen weiter an. Nur Neubau und Verschuldung bleiben schwach, wodurch die Gefahr gebremst wird.

Immobilienblase: In den Top-Städten sieht Empirica ein Rückschlagpotential von bis zu 32 Prozent (Quelle: Empirica)
Immobilienblase: In den Top-Städten sieht Empirica ein Rückschlagpotential von bis zu 32 Prozent (Quelle: Empirica)

Der Blasenindex für ostdeutsche Städte liegt niedriger als im Westen und seit 2015 sogar unter dem Bundesdurchschnitt (untere Abb.). Hinter dem Schleier der Durchschnittswerte verbergen sich jedoch Ausreißer: in Potsdam, Dresden und Jena lauert eine eher hohe Blasengefahr.

Der Gesamtindex (+2 Punkte; obere Abb.) steigt in Schrumpfungsregionen (+/-0 Punkte) diesmal etwas mehr als in Wachstumsregionen (+1 Punkt).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Bundesweit liegt es bei 15 Prozent, in den Top 7-Städten aber bei 32 Prozent. Sogar in demographischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um sechs Prozent einbrechen.
Ob das passiert, hängt vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (z.B. Subventionen). „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit ebenfalls (Zölle, BIP).

Großstädte
Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich keine Veränderung der Blasengefahr in Großstädten: Für neun von zwölf wird eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal neun, vor drei Jahren sieben). In Essen ist die Gefahr „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“ und in Dortmund weiterhin „sehr gering“.

Bundesweite Verteilung

  • Vervielfältiger
    Mieten und Kaufpreise wachsen in 265 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 259, vor drei Jahren 173).
  • Preis-Einkommen
    In 200 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 191, vor drei Jahren 73).
  • Fertigstellungen
    In 17 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 17, vor drei Jahren 10).

  • Gesamtindex
    Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 211 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 204, vor drei Jahren 83).

01.08.2018