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Enteignungs-Debatte und kein Ende

Grünen-Vorstand Habeck kann sich Enteignungen grundsätzlich vorstellen. In Berlin werden Unterschriften für ein Volksbegehren gesammelt. Es herrscht "Sozialismus an der Spree". Ein Kommentar von Chefredakteur Christof Hardebusch.

Auswirkung der Flächenknappheit auf die Entwicklung neuer Projekte (Foto Rafafelina/Pixelio.de)
Bei der Debatte um Wohnungsenteignungen in Berlin haben es sachliche Argumente schwer (Foto Rafafelina/Pixelio.de)

Eine Berliner Bürgerinitiative verlangt, dass die Bestände großer privater Wohnungsunternehmen verstaatlicht werden – und findet damit zumindest teilweise Rückhalt bei der in der Hauptstadt mitregierenden Parteien Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen. Ein entsprechendes Volksbegehren eröffnet die Schlacht um die Vergesellschaftung von Wohnungen offiziell, betroffen wären mindestens 200.000 Wohnungen. Einer Umfrage vom eher zum bürgerlichen Lager gehörenden Tagesspiegel zufolge stehen 54 Prozent der Berliner der Enteignungs-Idee positiv gegenüber.

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller nicht. Stattdessen will er der Deutsche Wohnen AG die ehemals landeseigene GSW wieder abkaufen. Während viele Experten, die Immobilienwirtschaft und jüngst auch wieder das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen auch an der Spree deutlich mehr Neubauten fordern, befassen sich Politik und Bürger also vornehmlich mit der Sozialisierung bestehender Wohnung. Was ist los in der Hauptstadt?

Für die einen beginnt die Geschichte des aktuellen Konflikts mit der Veräußerung der beiden landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Gehag und GSW im Zeitraum von 1998 bis 2004. Beide Gesellschaften wie auch das Land Berlin waren hoch verschuldet, der Wohnungsmarkt lag am Boden. Alle Parteien, die heute der Rekommunalisierung das Wort reden, waren seinerzeit in der einen oder anderen Rolle aktiv an den Verkäufen beteiligt. Für die GSW erzielte das Land insgesamt 2,1 Milliarden Euro, von denen 1,7 Milliarden Euro zur Übernahme der GSW-Schulden verwendet wurden. In der Senatskasse landeten 405 Millionen Euro, 6.000 Euro pro Wohnung.

Mickrige Leerstandsreserve
Aus der Marktsicht hingegen beginnt die Geschichte später, nach dem Ausbruch der globalen Finanzkrise. Es ist eine Geschichte von Angebot und Nachfrage. Berlins Bevölkerung wuchs von 2011 bis 2018 um stattliche 350.000 Einwohner – mehr als wenn ganz Bonn an die Spree gezogen wäre. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Belegung von 1,9 Menschen pro Wohnung ergibt das einen Neubaubedarf von 183.500 Einheiten. Fertig gestellt wurden in diesem Zeitraum aber nur rund 65.000 Wohnungen, 118.000 Stück zu wenig. Die Leerstandsreserve ist deshalb auf mickrige ein bis zwei Prozent gesunken.

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Das Land Berlin müsste für die 50.000 GSW-Wohnungen gemäß Fair Value 6,8 Milliarden Euro berappen. Pro Wohnung macht das mehr als das Vierfache dessen, was das Land 2004 beim Verkauf eingenommen hat.

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Wer aktuell in Berlin eine Wohnung sucht, hat ein echtes Problem. Die Kaufpreise gingen entsprechend durch die Decke, aber auch die Angebotsmieten legten im Vergleich zu 2005 um 90 Prozent zu – mehr als in jeder anderen Stadt der sogenannten Top Sieben. Auch wenn sich die wirtschaftliche Lage Berlins und vieler Berliner verbessert hat, trifft diese enorme Preissteigerung auf eine eher arme Bevölkerung. Die Kaufkraft liegt trotz Sozialtransfers fast zehn Prozentpunkte unter dem deutschen Durchschnitt. Im Kaufkraftranking der Städte liegt Berlin auf Rang 286.

Der Unmut wächst und ist begründet. Statt auf den Wohnungsneubau richten Bürgermeister Michael Müller, aber auch B90/Die Grünen und die Linke den Schwerpunkt aber gar nicht auf den Neubau, sondern auf den Bestand: Seit 2015 erwarb das Land unter Nutzung seines Vorkaufsrechts 1.174 Immobilien für insgesamt 213 Millionen Euro. Im Schnitt macht das 180.000 Euro pro Wohnung.

In der Karl-Marx-Allee soll die landeseigene Gewobag bis zu 316 Wohnungen aufkaufen. Die Kostenschätzungen belaufen sich auf bis zu 100 Millionen Euro. Die ebenfalls landeseigene Stadt und Land erwarb bereits 1.821 Wohnungen im Kosmosviertel, für geschätzte 250 Millionen Euro.

Einer Anfrage des FDP-Fraktionschefs Sebastian Czaja folgend prüft nun der Rechnungshof diese Ankäufe. Immerhin erfolgen sie zum aktuell sehr hohen Preisniveau. Der Rechnungshof möchte auch wissen, welche Spuren diese Käufe in den Bilanzen der landeseigenen Unternehmen hinterlassen.

Die Ankäufe und die Ausübung von Vorkaufsrechten schaffen keine einzige Wohnung neu. Die daraus für den Steuerzahler entstehenden Risiken und Kosten sind aber Peanuts im Vergleich zu dem, was noch kommen könnte. Die mit einem Erwerb der GSW-Wohnungen oder gar mit einer wie von der Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ geforderten Vergesellschaftung von rund 200.000 Wohnungen verbundenen Kosten würden sich zu höheren einstelligen oder mehrstelligen Milliardenbeträgen auftürmen.

Magere Bilanz beim sozialen Wohnungsbau
Der Sprecher der Bürgerinitiative, Rouzbeh Taheri, wehrt sich allerdings gegen den Vorwurf, viel zu viel nicht vorhandenes Geld in die falsche Richtung lenken zu wollen: „Man darf den Neubau von bezahlbaren Wohnungen und den Schutz des Bestandes nicht gegeneinander ausspielen.“ Zudem stünden dem sozialen Wohnungsbau ausreichend Mittel zur Verfügung. Wo diese versteckt sind, bleibt rätselhaft. 2017 entstanden in Berlin gerade einmal rund 3.100 Sozialwohnungen, über Zuschüsse und vergünstigte Kredite gefördert mit 211,5 Millionen Euro. 2018 reichte das Budget für maximal 3.500 Wohnungen.

Diese extrem magere Bilanz stört offenbar weder die Initiative noch die Landesregierung besonders. Jedenfalls mangelt es an Tatkraft für den Neubau. Berlins Bürger wehren sich regelmäßig gegen Neubauten in ihrer Nachbarschaft.

Die Konzentration auf die Verstaatlichung von Beständen hingegen stößt auf größere allgemeine Zustimmung. Die Vergesellschaftung soll per Volksbegehren Anfang April und einem dann folgenden Volksentscheid auf den Weg gebracht werden. Rechtsgrundlage soll Artikel 15 des Grundgesetzes sein. Im Erfolgsfall wäre eine Entschädigung in noch juristisch stark umstrittener Größenordnung fällig. Für das Volksbegehren muss der Senat allerdings eine Kostenschätzung abgeben (diese lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor). Voraussetzung für eine verfassungskonforme Vergesellschaftung wäre der Nachweis des Allgemeinwohls.

Die Maßnahme müsste also nicht nur den Mietern der verstaatlichten Wohnungen, sondern allen weniger zahlungskräftigen Berlinern zugutekommen. Befürworter der Enteignung unterstellen gern einen deutlichen Effekt auf den Berliner Mietspiegel. Die Fakten legen das Gegenteil nahe. Laut Zwischenbericht zum 30. September 2018 erzielt die Deutsche Wohnen 2018 im Großraum Berlin eine Vertragsmiete von 6,62 Euro. Bei der Vonovia ist es ähnlich. Auch wenn konkrete Vergleiche nur im Einzelfall möglich sind - besonders verhaltensauffällig sind diese Werte nicht: Der derzeit noch gültige Berliner Mietspiegel gibt eine durchschnittliche Vergleichsmiete von 7,27 Euro an, der neue wird darüber liegen. Generell liegt das Mietniveau der zur Enteignung vorgesehenen Gesellschaften weniger als zehn Prozent über dem Schnitt der landeseigenen Gesellschaften. Von einer Enteignung betroffen wären nach jetzigem Stand 13 Prozent aller Berliner Mietwohnungen. Mietspiegelexperten erwarten alles in allem von einer solchen Maßnahme nur sehr geringe Effekte.

Der Beitrag stammt aus der Printausgabe von immobilienmanager.


10.04.2019