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Es brummt mal wieder in der Randstad

Sucht man aus internationaler Investorenperspektive aktuell attraktive Assetklassen, erfolgt zwangsläufig ein Blick auf das Segment der Wohnungsmärkte – und im Speziellen auf die Niederlande.

Platz 6: Amsterdam schrammt mit einem Bewertungs-Score von 3,84 (von 5,0) nur knapp an den Top 5 vorbei (Foto: Kristin Scharnowski/Pixelio.de)
Internationale Investoren kaufen weiter verstärkt Wohnimmobilien in den Niederlanden – vor allen Dingen in der Randstad (im Bild Amsterdam) (Foto: Kristin Scharnowski/Pixelio.de)

Der nationale holländische Immobilienmarkt boomt. In erster Linie die vier Metropolen, die die sogenannte Randstad ausmachen: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag & Utrecht. Sie bildet ein Ballungsgebiet im Westen der Niederlande und erstreckt sich über Teile der Provinzen Nordholland, Südholland, Flevoland und Utrecht. Dieses Gebiet wurde vom Niederländischen Ministerium für Wohnungswesen, Raumordnung und Umwelt im Rahmen eines raumplanerischen Entwicklungsplanes definiert und wird gezielt gefördert.

Die infrastrukturellen Gelder konzentrieren sich stark auf diese Region, Unternehmen siedeln sich primär dort an und schaffen gutbezahlte Jobs. Damit stellt sich die Wohnungsnachfrage in der Randstad quasi „automatisch“ ein.

Das ist die Randstad
Zur Randstad gehören die urbanen Gebiete von und um Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam, Dordrecht, Gouda, Utrecht, Hilversum und Almere mit einer Einwohnerzahl von insgesamt ungefähr acht Millionen Menschen. Die Randstad macht 20 Prozent der Gesamtfläche und mehr als 40 Prozent der Bevölkerung der Niederlande aus.

Hinzu gesellen sich weitere Triebkräfte dieser Attraktivität wie zunehmende Urbanisierung, Kapitalverfügbarkeit, Migration und Demographie. Mittlerweile wird dieser Bewertung der langfristigen Vorteilhaftigkeit eines holländischen Investitionsstandorts und seinen wesentlichen Indikatoren aus den Bereichen Ökonomie, Demographie, Regulierung, Wohnungsmarkt und Finanzen ein grundsätzlich positives Sentiment unterstellt. Einfacher formuliert: die strukturelle Gemengelage stimmt, das Angebot hinkt der Nachfrage hinterher – die Miet- und Kaufpreise steigen.

Randstad ist nicht Kopenhagen oder Nürnberg
Diese Entwicklung passt freilich auch auf andere Regionen Europas wie etwa Kopenhagen/Malmö oder die Metropolregion Nürnberg. Allerdings liegt ein wesentlicher Unterscheid in einer strukturellen Ausgangbasis der niederländischen Wohnungsmärkte.

Der Wohnungsmarkt war bis zum ersten Kabinett unter Marc Rutte ab 2010 einer der am stärksten reglementierten in Europa und damit weitgehend von internationalen Kapitalinvestoren abgeschnitten, man kann auch sagen „unattraktiv“. Was das nunmehr an Attraktivität heißt, zeigt sich beispielhaft am Indikator „Mieten“: Hinsichtlich des Metropolen-Niveaus in Europa liegen die niederländischen Städte Amsterdam, Utrecht und Rotterdam an der Spitze. Auf das Trio folgen die Städte Helsinki, Kopenhagen, London und Manchester. Auch Malmö, Stockholm und Wien weisen hohe Werte im Niveau-Ranking auf.

Aktuell ist die niederländische Wirtschaft außerordentlich robust, das Wachstum im Jahr 2018 liegt bei rund 2,1 Prozent. Wir erwarten, dass die Entwicklung bis Mitte 2019 weiter anhält. Die Immobilienpreise haben sich zuletzt weiter beschleunigt, eine Dynamik die 2014 begann, begründet in der starken Nachfrage gekoppelt mit dem Mangel an angemessener Wohnraumversorgung auf dem Markt. Die Hauspreise stiegen um 6,2 Prozent im Jahr 2017 (nominal) im Vergleich zu 2015. Neben dem robusten Umsatzwachstum ist der Hauspreisindex für bestehende Immobilien im zweiten Quartal 2018 leicht zurückgegangen und liegt rund 6,8 Prozent unterhalb des Habjahresergebnisses 2017.

Aufholeffekte spielen eine Rolle
Diese Preiserhöhungen sind teilweise erklärbar durch den Aufholeffekt seit der Lehman-Krise und der Liberalisierung der Wohnungsmärkte. Sie fielen vom Höhepunkt im dritten Quartal 2008 auf den tiefsten Punkt im zweiten Quartal 2013 (-20,6 Prozent), gefolgt von einer seitdem anhaltenden positiven Entwicklung. Gleichwohl liegen die Preise immer noch durchschnittlich 8,6 Prozent niedriger als vor der Krise.

Dieses Aufwärtspotenzial sehen Investoren mittlerweile sehr stark, die Investitionen von deutschem, französischem, belgischem, aber auch britischem Kapital verdeutlicht diese Entwicklung. Auch die Werte im Mietmarkt haben deutlich angezogen. Die Zahlen zeigen einen Anstieg im privaten Mietsektor von rund 21 Prozent zwischen 2013 und dem zweiten Quartal 2018. Mit Blick auf die Märkte außerhalb der Randstad und im ländlichen Raum entwickeln sich die Segmente gleichwohl weniger dynamisch (+6,2 Prozent).

Im Zusammenhang mit der Gesamtgröße der niederländischen Immobilieninvestmentmärkte waren Wohnimmobilien in der Vergangenheit nur ein sehr kleiner Teil (18 Prozent). In der Zeit nach der Rezession haben die attraktiven Aussichten, die der Wohnsektor bietet, die Einstellung der Anleger zu diesen Anlagen jedoch grundlegend verändert – eine Entwicklung wie man sie sicherlich fast überall in Europa findet. Während das Volumen der Wohninvestments 2009 knapp über einer Milliarde Euro lag, haben sich diese Zahlen bis 2016 mehr als vervierfacht und sind auf rund 4,4 Milliarden Euro gestiegen. Prognose 2018: 4,9 Milliarden Euro.

Weiteres Argument eines strukturellen Systemwechsels am Markt: Die Erholung des niederländischen Wohnimmobilienmarkts wurde auch stark durch eine massive Veränderung in den Kreditvergabekriterien angefacht. 120-Prozent-Finanzierungen wie sie es in der Vergangenheit gab, sind deutlich reduziert worden.

Weiterhin sind internationalen Investoren aus Kanada, den USA, Deutschland, Großbritannien, Österreich und Belgien besonders in den niederländischen Wohnimmobilienmärkten aktiv. Erste Aktivitäten von asiatische Investoren sind – wenngleich auf geringem Niveau – dokumentierbar. Die Hausse an den Wohnungsmärkten der Randstad geht vorerst weiter.

Autor: Dr. Thomas Beyerle ist Managing Director bei Catella Property Valuation.

18.10.2018