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Fallstricke und Stolpersteine beim Crowdfunding für Immobilienfinanzierungen

SPONSORED CONTENT: Auch bei Immobilien-Finanzierungen werden oft Crowdfunding-Angebote eingesetzt. Die damit verbundenen Ausnahmen von der Prospektpflicht bedeuten aber nicht, dass Crowdfunding-Angebote im rechtsfreien Raum stattfinden.

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Vielmehr gilt auch hier: Es muss ein Vermögensanlagen-informationsblatt (VIB) bei der BaFin zur Billigung hinterlegt und veröffentlicht werden. Und: Es sind die Werbevorgaben für Vermögensanlagen zu beachten. Genau mit diesem Schwerpunkt hat die BaFin nun Projekte auf 50 aktiven Crowdinvesting-Internetseiten überprüft. Das Ergebnis: Bei circa 70 Prozent der untersuchten Crowdinvesting-Plattformen stellte die BaFin Auffälligkeiten fest – und zwar in drei verschiedenen Kategorien: 94 Prozent der Verstöße wiesen Missstände bezüglich des „Risiko-Warnhinweises“ auf. 26 Prozent der Fälle verstießen gegen die Vorgabe, einen „Rendite-Warnhinweis“ einzufügen. Bei 17 Prozent war das VIB nicht ohne Zugriffsbeschränkungen für jedermann zugänglich, sondern lediglich in einem passwortgeschützten Bereich einsehbar. Tatsächlich wurden auf einigen Crowdinvesting-Plattformen gleich mehrere Arten von Verstößen festgestellt - damit liegt der Gesamtwert der Verstöße sogar bei über 100 Prozent.

„Risiko-Warnhinweis“ nach § 12 Absatz 2 VermAnlG

Anbieter sind verpflichtet, in die Werbung für öffentlich angebotene Vermögensanlagen folgenden deutlich hervorgehobenen Warnhinweis aufzunehmen: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen“. „Deutlich hervorgehoben“ bedeutet dabei, dass der Anleger den Warnhinweis unmittelbar im Zusammenhang mit den wesentlichen Merkmalen der Vermögensanlage wahrnehmen kann, bevor er seine Anlageentscheidung trifft.

Die BaFin Prüfung ergab: Auf 62 Prozent der Internetseiten war der Risiko-Warnhinweis nicht deutlich hervorgehoben. 50 Prozent der Crowdinvesting-Plattformen hatten gar keinen Warnhinweis auf der Start- bzw. den Übersichtsseiten. In jedem fünften Fall war der Warnhinweis nicht geeignet positioniert.

In zusätzlich verwendeten Werbevideos für die jeweiligen Projekte war der Warnhinweis in 37 Prozent nur eingeschränkt erkennbar. Bei 9 Prozent der Crowdinvesting-Plattformen war der Warnhinweis nicht durchgängig in die Videos eingebettet, in 6 Prozent der dokumentierten Verstöße fehlte er ganz.

„Rendite-Warnhinweis“ gemäß § 12 Absatz 3 VermAnlG

Der Hinweis „Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen“ ist immer dann erforderlich, wenn mit einer Rendite geworben wird, die nicht lediglich die vertraglich feste Verzinsung widergibt, so zum Beispiel bei einem partiarischen Darlehen oder bei einem zusätzlichen variablen Zinsanteil.

In 33 Prozent der Fälle war der Hinweises auf der Webseite nicht ausreichend hervorgehoben. Bei 11 Prozent entsprach die Formulierung des Hinweises nicht dem Wortlaut des Gesetzes. Auch bei 44 Prozent der Werbevideos fehlte der Warnhinweis – bei 11 Prozent war er entweder nicht deutlich oder nicht durchgängig erkennbar.

Die BaFin hat die Betreiber der Crowdinvesting-Plattformen in einem nichtförmlichen Verfahren über die Feststellungen informiert und hat Ihnen die Möglichkeit eingeräumt, die Verstöße zu beseitigen und Rechtskonformität herzustellen. Nicht korrigierte Verstöße werden weiter verfolgt. Die BaFin kann gemäß § 16 Absatz 1 VermAnlG bestimmte Arten von Werbung untersagen.

Fazit: Es ist davon auszugehen, dass diese aktive BaFin-Kontrolle das Bewusstsein der Anbieter für die Werbevorschriften des Vermögensanlagengesetzes geschärft hat. Insoweit bleibt zu hoffen, dass diese künftig durchgängig beachtet werden. Andernfalls wird die BaFin künftig Werbeverstöße härter ahnden.

Autoren: RA Dr. Matthias Gündel und RAin Christina Gündel der auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei GK-law.de

01.10.2018