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Fifty Fifty mit der Stadt

Im Raum Köln schwappt der immense Wohnungsbedarf immer stärker ins Umland über. Auch dort wird fehlendes Bauland zum Flaschenhals. Auf sich gestellt sind die Kommunen dem kaum gewachsen. Mit kompetenten Partnern geht es besser, wie ein Kooperationsmodell in Wesseling zeigt.

EichholzPARETO 2
Gemeinsam mit einer kommunalen Eigengesellschaft der Stadt Wesseling entwickelt Pareto das Wohnbaugebiet Eichholz.

Wie Prognosen auch kleinräumig von der Wirklichkeit regelrecht überrollt werden, erfährt aktuell der Großraum Köln. 2011 ging das BBSR noch von bis 2025 sanft steigenden und dann deutlich sinkenden Einwohnerzahlen in Köln aus. Tatsächlich nahm die Bevölkerung in den Stadtgrenzen von Ende 2009 bis Ende 2014 um mehr als 46.000 Einwohner zu. Deshalb nahmen die Kölner die Berechnung selbst in die Hand. Ergebnis: In der als realistisch betrachteten Variante 1 der neuen kleinräumigen Prognose wächst Köln bis 2040 um 142.000 Menschen .

Nicht enthalten sind in solchen Voraussagen die Entwicklungen in den umliegenden Städten und Gemeinden. Dabei schwappt die Welle der Nachfrage längst auf sie über, die Mieten und Kaufpreise steigen deshalb mittlerweile auch dort signifikant.

Die kleinen Städte des Rheinlands werden von der relativ plötzlich auftauchenden hohen Nachfrage auf dem falschen Fuß erwischt. „Die Bevölkerungsprognosen, auf deren Basis die Kommunen geplant haben, sprachen noch vor drei Jahren in Teilen der Region von einer zu erwartenden stark rückläufigen Entwicklung“, sagt Dr. Reimar Molitor. Molitor ist geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Region Köln/Bonn e.V., der die Entwicklung der Region vorantreiben soll.

Fehlerhafte oder ungenaue Annahmen über den Bedarf sind allerdings bei Weitem nicht das einzige Problem. Viele Kommunen sind auf ihre neue Aufgabe, schnell Wohnraum zu schaffen, unzureichend vorbereitet. In den Planungsämtern fehlt es an Manpower und Ressourcen.

Woran es scheitert und wie es besser gehen könnte
Und auch politisch fällt das Umschalten schwer. In den Stadträten haben oft diejenigen die Mehrheit, die bei Baulandausweisungen ausschließlich das klassische Einfamilienhaus auf einem mittelgroßen Grundstück präferieren. Notwendig sei aber ein Mix, der breite Bevölkerungsgruppen anspricht, meint Molitor: „Wir brauchen höhere Dichten. Menschen, die in der Stadt keine Wohnung finden, suchen bezahlbaren Wohnraum. Deshalb müssen auch in kleineren Kommunen im Umland – vor allem entlang der Schiene – mehrgeschossige Wohnhäuser entstehen.“ Diese Einsicht ist nicht immer leicht zu vermitteln. Die Kooperation mit privaten Bauträgern stößt in den Stadträten ebenfalls auf einige Skepsis – kein Wunder, denn dabei treffen häufig unterschiedliche Interessen aufeinander, die unter einen Hut gebracht werden müssen.

Wie das funktioniert, zeigt das Bauprojekt Eichholz in Wesseling südlich von Köln. Auf rund 97.000 Quadratmetern Nettobauland entstanden dort im ersten Bauabschnitt 153 Einfamilienhäuser und auf weiteren rund 17.000 Quadratmetern Geschosswohnungsbauten. Im zweiten Bauabschnitt mit rund 81.000 Quadratmetern Nettobauland sind bereits alle Flächen für weitere 94 Einfamilienhäuser sowie rund 33.000 Quadratmeter für Geschoßwohnungsbau beziehungsweise Reihen- und Doppelhäuser erfolgreich vermarktet.

Das Besondere: Die eigens für dieses Vorhaben gegründete Projektgesellschaft gehört zur einen Hälfte der städtischen Entwicklungsgesellschaft (SEG Wesseling GmbH), zur anderen der Pareto GmbH, einem in der Region Köln-Bonn aktiven Projektentwickler, der zur Kreissparkasse Köln-Bonn (KSK) gehört. Geschäftsführer der gemeinsamen Projektgesellschaft sind der Kämmerer der Stadt Wesseling und der Geschäftsführer der Pareto. Zur Qualitätssicherung wurden ein städtebaulichlandschaftsplanerischer Wettbewerb und ein Investorenverfahren durchgeführt. Beim zuletzt genannten Verfahren wurden, neben den üblichen Beteiligten, die politischen Vertreter in der Funktion als „Wettbewerbsbeirat“ eng in den Entscheidungsprozess involviert.

Daten und Fakten zum Projekt Eichholz in Wesseling bei Köln
Daten und Fakten zum Projekt Eichholz in Wesseling bei Köln

Für Pareto-Geschäftsführer H.-Jürgen Rodehüser hat die Kooperation mit Wesseling Modellcharakter: „In der Projektgesellschaft entscheiden beide Gesellschafterinnen grundsätzlich gemeinsam, ebenso wie im Wettbewerbsbeirat.“ Die beiden Bebauungspläne entwickelte die Projektgesellschaft in enger Abstimmung mit der Stadt Wesseling und zwei externen Architekturbüros sowie einer Vielzahl von Fachplanern. „Das hat wirklich Spaß gemacht“, erinnert sich Rodehüser. „Auf diese Weise konnte die Ausgestaltung des B-Plans mit einer fundierten Vermarktungskonzeption zusammengeschlossen werden.“

Das macht sich auch bei den erzielten Bodenpreisen bemerkbar. Insgesamt sechs Bauträger konnten sich im Wettbewerb durchsetzen. „Wir starteten mit Preisvorstellungen von mindestens 200 Euro pro Quadratmeter. Geboten wurden bis zu 450 Euro“, wobei die Qualität der Entwürfe stärker als der gebotene Höchstpreis gewertet wurden, so Rodehüser. Ein Teil der Grundstücke ging und geht an private Einzelbauherren.

Sämtliche Grundstücke wurden in sehr kurzer Zeit verkauft. Kosten und Erlöse werden hälftig zwischen den Partnern geteilt. Der Vermarktungserfolg hat die städtische Projektgesellschaft kapitalstark und autark gemacht. Mit den erzielten Erlösen schiebt sie nun das nächste Vorhaben an. Rodehüser kann sich vergleichbare Modelle auch gut in Großstädten vorstellen, beispielsweise in Köln oder Bonn, auch wenn die umsetzbaren Lösungen immer individuell angepasst werden müssen.

Dass sich die Interessen der Kommunen und der KSK-Tochter Pareto so gut in Einklang bringen lassen, liegt auch am öffentlichen Auftrag der Kreissparkasse. „Wir definieren uns nicht allein als Finanzdienstleister. Zu einer positiven Entwicklung der Region beizutragen und den Transfer von Know-how zählen wir ebenfalls zu unseren Aufgaben“, beschreibt Udo Buschmann, stellvertretendes Mitglied des Vorstands der KSK, die Philosophie des Instituts. Schon vor Jahren bauten er und seine Mitstreiter deshalb eine Expertise zu den Wohnungsmärkten der Region auf, inklusive Research. Hinzu kommen die gute Vernetzung in der Region sowie eine eigene Maklergesellschaft: „Wir sind auch offen für Partnerschaften mit freien Projektentwicklern“, so Buschmann.

Für Reimar Molitor weist das Kooperationsmodell von Wesseling den richtigen Weg. „Wir müssen zu einer Rekommunalisierung der Stadtentwicklung kommen, und dafür brauchen die Kommunen entsprechende Partner.“ Dazu gehört für ihn auch ein stärkeres Selbstverständnis der Region „aus der Vogelperspektive“. Denn sowohl für das Angebot an verfügbarem Bauland als auch für die Verkehrsinfrastruktur trifft im Rheinland dasselbe zu: Beides bewegt sich am Limit.

Autor: Christof Hardebusch

Mehr zum interkommunalen Informationsaustausch in der Region Köln-Bonn ist unter www.agglomerationskonzept.de zu finden. Die Seite wird vom Region Köln-Bonn e.V. angeboten.

19.12.2017