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Fokus auf: Italien

Politisch sorgt Italien in Europa derzeit für viel Aufregung und einigen Unmut. Anders in der Immobilienwelt. Investoren kaufen gerne und viele Immobilien in Italien – außer im eigentlich überall dominierenden Bürosegment.

Shoppinglaune herrscht bei Immobilieninvestoren in Italien vor allen Dingen wenn es um Mailand geht (Foto: Jordan Pulmano/Unsplash)
Shoppinglaune herrscht bei Immobilieninvestoren in Italien vor allen Dingen wenn es um Mailand geht (Foto: Jordan Pulmano/Unsplash)

Der Investmentumsatz mit gewerblichen Immobilien in Italien lag im dritten Quartal mit 1,9 Milliarden Euro auf dem Niveau des Vorjahres. Sowohl der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (+38 Prozent) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+70 Prozent) wurden aber deutlich übertroffen. Insgesamt fanden rund 50 Transaktionen statt, hat BNP Paribas Real Estate gezählt. Dabei erzielten Retail- und Logistikimmobilien gute Ergebnisse; das Bürosegment hingegen entwickelt sich weiter rückläufig.

Insgesamt weist das Transaktionsvolumen nach drei Quartalen einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf: So wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 5,1 Milliarden Euro investiert, ein Minus von rund 25 Prozent gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2017. Im langjährigen Vergleich liegt der Investmentumsatz aber deutlich über den bisherigen Durchschnittswerten.

Retail macht Freude
Vor allem Investments in Einzelhandelsimmobilien haben ihren positiven Trend fortgesetzt und tragen mit knapp zwei Milliarden Euro bisher rund 37 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Das bereits gute Vorjahresresultat wurde noch einmal um 20 Prozent getoppt.

Im Bürosegment herrscht demgegenüber weiterhin ein Angebotsmangel, der das Transaktionsvolumen limitiert und sich im Ergebnis widerspiegelt. Bislang wurden im Jahr 2018 rund 1,7 Milliarden Euro in Büroobjekte investiert – ein Rückgang um 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Mailand verzeichnete im dritten Quartal 2018 einen Rekordflächenumsatz von 118.000 Quadratmetern. In den ersten neun Monaten des Jahres betrug der Flächenumsatz damit mehr als 320.000 Quadratmeter. Das Plus um 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr kommt nicht zuletzt durch die stark nachgefragten CBD Duomo und CBD Porta Nuova. Die Mailänder Spitzenmiete im ist auf 580 Euro pro Quadratmeter im Jahr im CBD Duomo gestiegen. Aber auch in anderen Teilmärkten zeigen die jeweiligen Höchstmieten eine Aufwärtstendenz. „Mailand entwickelt sich weiterhin dynamisch. Dies zeigen die in letzter Zeit erheblich gestiegenen Spitzenmieten”, erläutert Cristiana Zanzottera. „Gerade internationale Unternehmen sind weiterhin auf der Suche nach flexiblen, hochwertigen Flächen in der Stadt”.

Im Gegensatz zu Mailand musste der Bürovermietungsmarkt in Rom im dritten Quartal 2018 mit knapp 30.000 Quadratmetern einen Rückgang um 50 Prozent hinnehmen. Insgesamt wurden in Rom im laufenden Jahr bisher 115.000 Quadratmeter angemietet. Ein Anstieg der Spitzenmieten war, wie bereits im Vorquartal, lediglich im CBD zu beobachten. Dort stieg das Mietniveau auf 440 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die anderen Teilmärkte in Rom entwickelten sich stabil.

Neben dem Einzelhandel entwickeln sich auch Logistik-Investments nach wie vor dynamisch: Im bisherigen Jahresverlauf wurden Investitionen in Höhe von 450 Millionen Euro im Rahmen mehrerer Transaktionen getätigt, insbesondere in Mailand und in Rom. Darüber hinaus wird die gut gefüllte Projektpipeline dieses solide Ergebnis zum Jahresende voraussichtlich noch weiter verbessern.

Hotel und andere Spezialimmobilien stärker nachgefragt
Das Investitionsvolumen im Hotelsegment belief sich in den ersten neun Monaten 2018 auf 500 Millionen Euro. Dies ist zwar ein Rückgang gegenüber 2017 (-20 Prozent), liegt aber immer noch über den Fünf- sowie Zehnjahres-Durchschnittswerten für diesen Zeitraum (+10 Prozent beziehungsweise +35 Prozent).

Weitere 500 Millionen Euro wurden im Jahr 2018 bislang in Spezialimmobilien (Pflegeheime, Studentenwohnheime, Rechenzentren, Kasernen, Kinos) investiert. Dies verdeutlicht das seit dem Jahr 2014 gestiegene Interesse der Investoren auch an alternativen Assetklassen.

Netto-Spitzenrendite
Im dritten Quartal verzeichnete Mailand im Bürosegment eine weitere Yield-Compression von zehn Basispunkten. Damit liegt die Rendite aktuell bei 3,30 Prozent. In Rom notiert sie wie in den vorangegangenen drei Quartalen stabil bei 4,15 Prozent. Keine Veränderung der Netto-Spitzenrenditen war im Einzelhandelssegment zu beobachten. Wie bereits im zweiten Quartal sind für Shoppingcenter 4,90 Prozent und für Highstreet-Objekte in Mailand 3,00 Prozent sowie 3,30 Prozent in Rom anzusetzen. Die Netto-Spitzenrendite im Logistiksegment zeigt sich mit aktuell 5,25 Prozent ebenfalls stabil.

Mailand ist der Top-Standort
Den größten Beitrag zum gesamten italienischen Transaktionsvolumen leistete erwartungsgemäß Mailand. In den ersten neun Monaten 2018 wurde hier ein Umsatz von knapp zwei Milliarden Euro registriert. Dieses Ergebnis liegt in etwa auf Vorjahresniveau, übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt aber um stolze 54 Prozent, was als Indiz für die grundsätzlich lebhafte Nachfrage anzusehen ist. Anders stellt sich die Situation in Rom dar. Zwar konnte auch hier der langjährige Schnitt getoppt werden (+19 Prozent), im Vorjahresvergleich war aber ein leichter Rückgang um zehn Prozent zu verzeichnen.

„Trotz des guten dritten Quartals bleibt der Investmentumsatz 2018 bislang hinter dem Vorjahresergebnis zurück”, so Cristiana Zanzottera, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate Italien. „Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein grundsätzlich geringeres Interesse der Investoren, wie die große Zahl an Abschlüssen im bisherigen Jahresverlauf verdeutlicht, sondern vor allem die geringe Zahl von Großabschlüssen sowie weniger große Portfoliotransaktionen. Insgesamt bleibt der italienische Markt für Anleger interessant. Dies gilt nicht zuletzt auch für ausländische Investoren, die auch 2018 bislang den Großteil des Investitionsvolumens auf sich vereinen.”

05.11.2018