zurück

Geldwäschegesetz: Makler als Detektive

In Deutschland verstoßen zahlreiche Immobilienmakler unabsichtlich gegen das Geldwäschegesetz – denn viele von ihnen wissen gar nicht, welche Pflichten ihnen das Gesetz auferlegt.

Lupe-Suche
Die Spurensuche, die das Geldwäschegesetz Maklern auferlegt, überfordert viele (Bild: João Silas/ stocksnap.io)

Immobilienverbandes Deutschland (IVD) . Die Unwissenheit der Mehrheit ist erstaunlich, zählen doch die Immobilienmakler bereits seit 2002 zu den sogenannten Verpflichteten des „Gesetzes über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ (Geldwäschegesetz). Damit stehen sie in einer Reihe mit Banken, Rechtsanwälten und Notaren, aber auch Spielbanken und Veranstaltern von Glücksspielen im Internet.

Diese Berufsgruppen verpflichtet das Gesetz, besondere Sorgfalt darauf zu legen, dass sie nicht für Aktivitäten im Rahmen der Geldwäsche oder zur Finanzierung des Terrorismus missbraucht werden. Wenn sie das nicht tun, wird es teuer: Bis zu 100.000 Euro Bußgeld pro Verstoß können fällig werden.

Geldwäsche: Die Aufgaben der Makler
Für Makler stehen dabei zwei Aufgaben im Vordergrund. Zum einen sind sie verpflichtet, den Vertragspartner zu identifizieren. Bei juristischen Personen müssen Makler darüber hinaus die sogenannten wirtschaftlich Berechtigten der Immobilientransaktion feststellen. Gemeint sind damit Personen, die einen Firmen- oder Kapitalanteil von mehr als 25 Prozent halten.

Die Identifikation dieser wirtschaftlich Berechtigten sei in der Praxis kaum möglich, gibt Wolfgang Oepen zu bedenken. Der Inhaber von Urban City Consultants in Mainz gehört zu den schärfsten Kritikern des Geldwäschegesetzes und verlangt seit längerem eine grundlegende Änderung der Vorgaben für Immobilienmakler.

Dabei stützt sich Oepen, der auf Gewerbeimmobilien spezialisiert ist, auf eigene Erfahrungen. So habe er einmal mit einer Aktiengesellschaft zu tun gehabt, an der ein großer Hedgefonds mit einer verschachtelten Struktur und mehreren Geschäftssitzen im Ausland beteiligt gewesen sei. „Wie soll ich da herausfinden, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist?“, fragt Oepen. Um auf der sicheren Seite zu sein, übermittelte er deswegen dem Landeskriminalamt und dem Bundeskriminalamt eine Verdachtsmeldung gegen den Kunden, die jedoch nicht weiterverfolgt wurde.

Barzahlung macht verdächtig
Eine solchen Verdacht auf Geldwäsche müssen die Verpflichteten dann melden, wenn sie der Ansicht sind, es gehe etwas nicht mit rechten Dingen zu. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Kunde seine Identität verschleiern oder in bar bezahlen will. Als verdächtig gilt es auch, wenn zwischen den wirtschaftlichen Verhältnissen des Käufers und dem Umfang des Immobiliengeschäfts ein grobes Missverhältnis besteht.

2014 verzeichneten die Behörden 18 Verdachtsmeldungen durch Immobilienmakler. Zum Vergleich: Kreditinstitute meldeten 21.000 Verdachtsfälle, Notare hingegen nur einen einzigen. Bereits die Überprüfung der Identität natürlicher Personen mit Wohnsitz in Deutschland hat es in sich. „Jeder Makler hat schon einmal erlebt, dass ein potenzieller Kunde den Kontakt abbricht, wenn der Makler als erstes den Personalausweis kopieren will“, berichtet IVD-Mann Koch. Allein die Frage, zu welchem Zeitpunkt dies erfolgen muss, ist feinstes Juristenfutter: Bereits dann, wenn der Interessent auf eine Anzeige in einem Online-Portal reagiert? Bei der Besichtigung? Oder bei der Unterzeichnung des Maklervertrags?

Mietverträge sind ausgenommen
Ausdrücklich ausgenommen vom Geldwäschegesetz sind übrigens laut Bundesfinanzministerium Mietverträge. Und wie gehen Makler mit dem Thema um? „Die Umsetzung des Geldwäschegesetzes bedeutet für uns einen Mehraufwand“, stellt Andreas Köngeter fest, ein auf Wohnimmobilien spezialisierter Makler in Leipzig. In einer Arbeitsanweisung für seine Mitarbeiter hat er festgelegt, wie mit dem Gesetz umzugehen ist.

Einige der Standorte von Dahler & Company sind bereits auf die Einhaltung des Geldwäschegesetzes überprüft worden, wobei es Dahler zufolge zu keinen Beanstandungen kam. Ohnehin hält sich die Zahl der bisher verhängten Bußgelder in Grenzen: IVD-Experte Koch weiß von bundesweit fünf Fällen, in denen ein Ordnungsgeld fällig wurde.

Dabei ist die Überwachung des Geldwäschegesetzes in den Bundesländern uneinheitlich geregelt: Mal ist sie Ländersache, mal Aufgabe der Kommunen, mal Sache der Regierungspräsidien. Auch die Häufigkeit der Prüfungen ist sehr unterschiedlich. Diese werde sich aber erhöhen, glaubt Wolfgang Oepen – „und dann wird es bei den Maklern ein Heulen und Zähneklappern geben“. Dennoch steht das Geldwäschegesetz für die Interessenverbände der Immobilienbranche nicht oben auf der Liste der Arbeitsschwerpunkte.

Bald noch komplexer, aber günstiger?
Große Auswirkungen dürfte das Geschehen in Brüssel haben. Seit 2015 ist nämlich die vierte EU-Geldwäscherichtlinie in Kraft, die die Mitgliedsstaaten innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen müssen. Die neue Richtlinie schreibt vor, dass jeder Mitgliedsstaat ein zentrales Register aufbaut, in dem juristische Personen präzise Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten machen müssen.

Zudem verfolgt die Richtlinie einen risikobasierten Ansatz. Bei der Vermittlung eines Wohn- und Geschäftshauses in Berlin müsse der Makler also künftig genauer hinschauen, als wenn er das Reihenhaus eines Bekannten in seiner Kleinstadt verkaufe, verdeutlicht IVD-Experte Rudolf Koch. Sein Fazit: „Durch die vierte EU-Richtlinie wird das Geldwäschegesetz möglicherweise komplizierter, aber für Makler günstiger.“

Autor: Christian Hunziker 

09.05.2016