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Grunderwerbsteuer: Alles auf einen Blick

So funktioniert die Grunderwerbsteuer. So hoch ist sie in den 16 Bundesländern. Und: Diese Reformen der Grunderwerbsteuer sind geplant.

Durch die Grunderwerbsteuer fließt bei (fast) jedem Immobilienkauf Geld in die Kassen der Länder (Foto: Esther Stosch/pixelio.de)
Durch die Grunderwerbsteuer fließt bei (fast) jedem Immobilienkauf Geld in die Kassen der Länder (Foto: Esther Stosch/pixelio.de)

September 2006 war ein Wendepunkt. Ab diesem Zeitpunkt galt bei der Grunderwerbsteuer in Deutschland nicht mehr der einheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent. Die Bundesländer dürfen seit diesem Zeitpunkt selbst festlegen wie hoch die Grunderwerbsteuer in ihren Städten und Gemeinden sein soll.

Seit September 2006 sprudeln deshalb die Einnahmen der Länder im stärker. Bei rund sechs Milliarden Euro ging es los. 2016 spülte die Grunderwerbsteuer mehr als elf Milliarden Euro in die Kassen. Eine annähernde Verdoppelung innerhalb von sechs Jahren. 26 Mal erhöhten die Länder ihre Grunderwerbsteuer seit der Föderalismusreform – nicht zuletzt um Haushaltslöcher zu stopfen. Lediglich Bayern und Sachsen zeigten sich bislang zurückhaltend.

Grunderwerbsteuer als Preistreiber
Für die Immobilienwirtschaft ist der ungebremste Anstieg der Grunderwerbsteuer ein Problem. Denn er verteuert das Bauen zusätzlich – für Projektentwickler ebenso wie für private Immobilienkäufer und -bauer. Und das, wo bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsgebieten ohnehin knapp ist. Indirekt schlägt die Grunderwerbsteuer zudem über die Kaufpreise auch bis auf die Mieten durch.

Grunderwerbsteuer muss jeder zahlen, der ein Grundstück oder eine Immobilie kauft. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. Ausnahmen sind der Kauf im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung – die allerdings anderweitige Steuern nach sich ziehen können. Der gesetzliche Höchstsatz für die Grunderwerbsteuer liegt bei sieben Prozent. Einige Bundesländer stehen mit aktuell 6,5 Prozent bereits unmittelbar vor dieser Schwelle.

Grunderwerbsteuer 2017 nach Bundesländern im Überblick

Bundesland Steuersatz Gewerbesteuer
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %
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Die Immobilienwirtschaft fordert, dass die Grunderwerbsteuer grundsätzlich neu konzipiert wird. Eine Reform peilt auch die Politik an – allerdings in eine Richtung, die der Immobilienwirtschaft zusätzlich Bauchschmerzen bereitet. Bis Oktober 2017 sollen Vorschläge zur Reform erarbeitet werden, die auf die sogenannten Share Deals abzielt.

Rechenbeispiel für Grunderwerbsteuer
Ein Rechenbeispiel von Aengevelt Immobilien zeigt die Auswirkungen der Grunderwerbsteuer: „Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der Grunderwerbsteuer von 10.500 Euro (beim Steuersatz: 3,5 Prozent) auf 19.500 Euro (beim Steuersatz: 6,5 Prozent). Das sind Mehrkosten von 9.000 Euro. Diese sind in der Regel durch Eigenleistung des Käufers zu erbringen, also durch eigene Sparleistung. Nimmt man - optimistisch - eine beachtliche jährliche Sparleistung von 5.000 Euro an, bedeutet dies eine Verzögerung von knapp zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist. In dieser Zeit steigen indessen auch die Grundstücks- und Baukosten. Geht man hier - bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent pro Jahr aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von 6.000 Euro pro Jahr – mehr als die jährliche Sparleistung. Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, er fällt - insbesondere für Schwellenhaushalte - komplett aus."

Grunderwerbsteuer bald auch bei Share Deals?
Bei diesen Transaktionen werden nicht die Grundstücke selbst (Asset Deal), sondern Anteile an Gesellschaften erworben, die im Besitz der Grundstücke sind. Zwar fällt auch dann Grunderwerbsteuer an, allerdings gibt es Konstellationen, bei denen die Grunderwerbsteuer entfällt. Grundsätzlich gilt: Werden weniger als 95 Prozent der Gesellschaft übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – eine nicht seltene Praxis der Immobilienwirtschaft, etwa bei Forward Deals zwischen Investoren und Projektentwicklern.

Auch die immer weiter gestiegene Grunderwerbsteuer hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass der Share Deal immer beliebter geworden ist. Die Unternehmen und Verbände der Immobilienwirtschaft sind daher gegen eine entsprechende Reform. Zumal die Grunderwerbsteuer ohnehin selten der Auslöser für einen Share Deal ist. Schließlich ist ein Share Deal im Vergleich zum Asset Deal für den Käufer mit höherem Prüfungsaufwand und mehr Risiken verbunden.

18.05.2017