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Hamburger Logistikmarkt: 2018 kommen große Flächen auf den Markt

In seinem Jahresbericht 2017 hat Realogis für den Hamburger Logistikimmobilienmarkt ein Umsatzminus von 26 Prozent ausgemacht. Im neuen Jahr sollen im Hafen gleich mehrere großvolumige Flächen auf den Markt kommen.

Holzhafen-Hamburg-Immobilienfotografie
Hamburgs Logistikmarkt gewinnt 2018 im Hafengebiet lange ersehnte Flächen hinzu (Bild: Hans-Georg Esch)

Der Hamburger Logistikmarkt kann das starke Ergebnis des Jahres 2016 nicht bestätigen. Mit einem Umsatz von 450.000 Quadratmetern neu vermieteten Logistik- und Industrieflächen liegt der nördlichste der deutschen Top-7-Logistikmärkte rund 26 Prozent unter dem Niveau des vorangegangenen Ausreißerjahres (610.000 Quadratmetern), so eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Realogis.

Gegenüber dem Fünfjahresschnitt (516.000 Quadratmetern) gab das aktuelle Jahresergebnis immer noch um rund 14 Prozent nach. Als Gründe nannte der Experte für Logistik- und Industrieimmobilien die geringe Verfügbarkeit an sofort bezugsfertigen Flächen. Der Einbruch geht insbesondere auf das historisch schwache zweite Quartal 2017, in dem lediglich rund 63.000 Quadratmeter vermietet werden konnten.

„Für 2018 haben wir jedoch eine gute Nachricht“, sagt Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH. „Im Hamburger Hafen kommen großvolumige Flächen auf den Markt und wir verzeichnen weiterhin eine gute Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen.“

Last-Mile-Logistik: Mehrgeschossige Logistikimmobilien werden kommen
Die Letzte-Meile-Logistik wird immer wichtiger. So lässt etwa Amazon zentrumsnah in der Nähe der Elbrücken ein Verteilerzentrum mit rund 9.000 Quadratmetern erstellen. Dadurch sollen den stetig wachsenden Anforderungen der Kunden an die Lieferzeit Rechnung getragen werden (same-day-delivery). Damit steigen auch die Ansprüche an die Entwicklung innerstädtischer Logistikimmobilien. „Hier wird aufgrund kleiner zentrumsnaher Grundstücke in die Geschossigkeit gebaut werden“, ist Jörg Lojewski überzeugt.

Wie vorhergesagt, steht die südliche Metropolregion vor der Vollvermietung. Der Logistikstandort in Winsen-Luhdorf ist durch die Ansiedlung von Amazon voll ausgelastet. Dort wird die Gemeinde in Zukunft im Rahmen einer möglichen Erweiterung des Gewerbegebiets keine oder kaum noch logistische Nutzungen zulassen, um die bereits jetzt angespannte Situation der Lieferverkehre nicht noch mehr zu strapazieren.

Relevante Logistikvermietungen in Hamburg 2017
  • Hamburger Staatsoper Hamburg Ost (17.000 Quadratmeter)
  • Apex Int. Spedition Glinde/Hamburg Ost (17.000 Quadratmeter)
  • Transgourmet Deutschland Hamburg Süd (15.000 Quadratmeter)
  • Senator Int. Logistics Hamburg Ost (14.000 Quadratmeter)
  • Dirk Vollmer Spedition Rade/Umland Süd (14.000 Quadratmeter)

Im zweiten südlichen Logistik-Hot-Spot in Rade konnte im dortigen Logistikzentrum der Entwickler VGP ebenfalls die Vollauslastung der Flächen vermelden. Dort besteht jedoch in zwei bis drei Jahren die Möglichkeit der Erweiterung des Parks für logistische Nutzungen mit rund 80.000 Quadratmetern Nutzflächen.

Einzige noch im Bestand zur Verfügung stehende Fläche im Süden ist eine rund 20.000 Quadratmeter große Logistikanlage in Buchholz.

Angebotssituation im Hafen entspannt sich
Geändert hat sich die Flächensituation dagegen im Hamburger Hafen. Dort können spekulativ erstellte Flächen in Moorburg mit rund 30.000 Quadratmetern und Waltershof mit 13.000 Quadratmetern angemietet werden. Darüber hinaus kommen im Bestand ebenfalls in Waltershof weitere 30.000 Quadratmeter auf den Markt. Somit entspannt sich hier die Angebotssituation ein wenig.

Trotz der geringen Abschlüsse an großvolumigen Kontraktlogistikflächen waren auch 2017 die Logistiker die aktivste Mietergruppe. 43 Prozent Anteil bedeuten einen Rückgang um sechs Prozentpunkte. Es folgen die Handelsunternehmen mit rund 35 Prozent (plus vier Prozentpunkte). Hier ist in den nächsten Jahren aufgrund der wachsenden Nachfrage des Online-Handels mit einer Steigerung in diesem Segment zu rechnen. Auf dem dritten Platz liegen die Industrie- und Produktionsunternehmen mit unverändert rund 16 Prozent.

Spitzenmiete/Durchschnittsmiete für Logistikflächen in Hamburg
Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 5,70 Euro pro Quadratmeter und wird weiterhin im Hafengebiet Waltershof/Altenwerder bei Neubau-Logistikimmobilien mit hoher Drittverwendung erzielt. Da in diesem Gebiet in 2018 wieder Flächen auf den Markt kommen, ist hier nicht mit einer signifikanten Veränderung zu rechnen. Die Durchschnittsmiete liegt in Hamburg leicht erhöht bei 4,65 Euro pro Quadratmeter.

Für das kommenden Jahr ist aufgrund der weiterhin guten konjunkturellen Aussichten und der anhaltend guten Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen mit einer Steigerung des Flächenumsatzes zu rechnen. Es ist davon auszugehen, dass die spekulativ erstellen Neubauten im Hamburger Hafen vom Markt angenommen und in die Nutzung gehen werden.

Ein weiterer Schwerpunkt 2018 wird die gestiegene Nachfrage nachzentrumsnahen City-Logistikflächen im Rahmen des E-Commerce sein. Hier bleibt auch abzuwarten, wie sich das von der Stadt Hamburg ausgegebene Wohnungsbauprogramm mit dem gestiegenen Flächenanspruch der Last-Mile-Logistik verträgt. Insgesamt dürfte sich der Jahresflächenumsatz 2018 wieder über die 550.000-Quadratmeter-Marke einpendeln.

02.01.2018