zurück

So lief das Hotelinvestment-Jahr 2017

Deutlich weniger Portfolio-Deals, geringes Gesamtvolumen und die meisten Projektentwicklungen gingen an deutsche Investoren. Alles, was Sie sonst noch über den Hotelinvestmentmarkt 2017 wissen müssen, erfahren Sie hier.

Das Hotel liegt unmittelbar am Frankfurter Hauptbahnhof (Bild: Art-Invest Real Estate)
Das Le Méridien liegt unmittelbar am Frankfurter Hauptbahnhof und wechselte für rund 216 Millionen Euro den Eigentümer (Foto: Art-Invest Real Estate)

Der deutsche Hotelmarkt präsentierte sich 2017 sehr gesund: Viele Hotels zeigten eine starke Performance, gepaart mit dem sehr hohen Anlagedruck der Investoren und einer höheren Bereitschaft ausländischer Käufer, in die in Deutschland gängigen Pachtstrukturen zu investieren, bescherte ein starkes Investmentjahr. So summierte sich das Transaktionsvolumen laut JLL auf 4,1 Milliarden Euro – ein Plus von 40 Prozent im Fünf-Jahres-Schnitt, allerdings auch 15 Prozent weniger als 2016. CBRE (4,05 Milliarden Euro) sowie Colliers und BNPPRE (jeweils 4,2 Milliarden Euro) kommen auf ähnliche Zahlen.

Die wichtigsten Key-Facts aus den Marktberichten für Sie zusammengefasst:

Die Käufer: Deutsche Anleger waren mit 61 Verkäufen, entsprechend 60 Prozent aller getätigten Transaktionen für 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens (Einzeltransaktionen und Portfolios) verantwortlich. Ausländische Marktteilnehmer haben also mit einer deutlich geringeren Anzahl (38) ein leicht höheres Transaktionsvolumen (2,1 Milliarden Euro) generiert. Insbesondere Off-Shore-Investoren aus dem asiatischen Raum und dem Mittleren Osten waren vermehrt aktiv und konnten sich bei einigen großvolumigen Transaktionen den Zuschlag sichern. Übrigens war das Gros der Investoren erneut institutionelle Anleger (55 Prozent). Es folgten Family Offices und Privatpersonen, Hotelbetreiber, Immobilienfirmen und Entwicklern sowie Private-Equity-Gesellschaften und REITs.

Die Sterne: Wieder waren es die Vier-Sterne-Hotels, durch deren Verkauf der größte Anteil am Transaktionsvolumen generiert wurde. Im Vergleich zum Vorjahr ging deren Anteil laut Colliers um lediglich zwei Prozentpunkte zurück, was rund 2,2 Milliarden Euro oder 52 Prozent des Transaktionsvolumens bedeuten. Dahinter folgte die Kategorie, die den Löwenanteil aller klassifizierten Hotels in Deutschland stellt – Drei-Sterne-Hotels. Diese konnten im Vergleich zum Vorjahr ihren Anteil um sieben Prozentpunkte ausbauen und kamen in Summe auf knapp 1,1 Milliarden Euro. Fünf-Sterne-Hotels hielten ihren Anteil am Transaktionsvolumen in etwa konstant und trugen gut 400 Millionen Euro bei. Im Ein- bis Zwei-Sterne Bereich wurden gut 230 Millionen Euro umgesetzt. Boarding Häuser konnten ihren Anteil weiter steigern und zeichneten für rund 220 Millionen Euro verantwortlich.

Die Transaktionen: Insgesamt fanden laut JLL 83 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 2,6 Milliarden Euro statt. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 35 Prozent. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich um zwei Millionen Euro auf rund 32 Millionen Euro erhöht. Im Gegenzug ging das Transaktionsvolumen im Portfolio-Segment umf fast 50 Prozent zurück. Mit 16 Transaktionen floss 2017 Kapital in einer Größenordnung von nicht ganz 1,5 Milliarden Euro in solche Investments.

Einige Beispiel-Deals: Als größte Transaktion wurden 13 Hotels der Intercontintental Hotels Group an drei Fonds von Invesco Real Estate für umgerechnet rund 530 Millionen Euro verkauft. Verkäufer des Portfolios, bestehend aus elf deutschen Häusern sowie zwei Hotels in Amsterdam, war das amerikanische Private Equity Unternehmen Apollo Global. Zweiter großer Paket-Deal war der Verkauf von elf Häusern der Hotelkette Vienna House an die thailändische U City PCL als Teil eines größeren pan-europäischen Portfolios (36 Hotels sowie die Managementplattform). Einer der größten Einzelverkäufe war das Pullman Hotel in München. CDL Hospitality Trust, ein börsennotierter Reit aus Singapur zahlte inklusive der dazugehörigen Büro- und Einzelhandelsflächen, die einen Anteil von 15 Prozent an der Gesamtfläche ausmachten, 104,7 Millionen Euro. Der Minderheitsanteil verblieb beim Verkäufer NKS Hospitality.

Die Städte: Auf das gesamte Jahr gesehen wird München nach einem vergleichsweise schwachen Jahr 2016 mit einem realisierten Transaktionsvolumen von 868 Millionen Euro zum Spitzenreiter (plus 167 Prozent). Laut CBRE lässt die Stadt somit das im Vorjahr dominierende Berlin (730 Millionen Euro) und Hamburg (596 Millionen Euro) hinter sich.

Die Projektentwicklungen: In ganz Deutschland ziehen Projektentwicklungen aufgrund des zurückgehenden Angebotes an Bestandsimmobilien ein prozentual gesehen immer höheres Interesse von Investoren auf sich. Während CBRE für Projektentwicklungen 2015 noch 17,6 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte, stieg der Anteil 2016 auf 25,2 Prozent und lag 2017 bei 26,3 Prozent. Eine der größten Projektentwicklungen, die 2017 veräußert wurde, befindet sich am Leuchtenbergring in München. Verkauft wurde sie für 190 Millionen Euro von der Münchner Grund, einer Tochtergesellschaft von UBM, an Real I.S. Übrigens wurden 94 Prozent aller Projektentwicklungen im deutschsprachigen Raum an nationale Investoren veräußert. Eine Ausnahme machten das Hampton by Hilton und Hotel Indigo Berlin City East, die im Rahmen der Quartiersentwicklung „Mercedes Platz“ von der Anschutz Entertainment Group Real Estate an Amundi Real Estate verkauft wurden.

Die Perspektiven: Nach wie vor zählen Hotels laut BNPPRE zu den beliebtesten Immobilienanlagen, gerade auch aufgrund des Renditevorsprungs gegenüber „traditionelleren“ Formen wie Büroinvestments. Ein Engpass bleibe aber die Angebotsseite. Bereits heute wird die hohe Nachfrage erheblich durch Projektentwicklungen und Forward Deals gedeckt: Rund ein Viertel des Volumens entfällt auf Projektierungen und Hotels im Bau. Dazu kommt ein nicht unerheblicher Anteil von Hotels, die erst kürzlich fertiggestellt wurden. Ohne die gute Bautätigkeit wäre das Ergebnis demnach deutlich niedriger. Für 2018 sollte dennoch das erneute Erreichen der Grenze von vier Milliarden Euro möglich sein.

10.01.2018