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Impact Investing: "Es geht nicht um Renditeverzicht"

Welche Bedeutung haben die „guten Immobilieninvestments“, was muss passieren, damit es mehr werden und wie misst man eigentlich einen gesellschaftlichen Beitrag? Interview über Impact Investing mit Stephanie Petrick (Phineo) und Werner Knips (ICG).

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Frau Petrick, in einem Atemzug mit ESG ist schnell auch die Rede von ‚Impact Investing‘. Welche Unterscheidungen muss man hier treffen?

Stephanie Petrick: Impact Investments sind Investitionen, die mit der Absicht getätigt werden, neben einer finanziellen Rendite auch eine positive, messbare soziale und ökologische Wirkung zu erzielen. Diese strategische Zielsetzung unterscheidet Impact Investments von nachhaltigen Immobilieninvestments, die auf die Vermeidung von Negativeffekten oder auf Risikominimierung durch ESG-Kriterien setzen und bei denen die Art und Weise, wie Immobilienprojekte umgesetzt werden, im Fokus steht. Luxuswohnungen können beispielsweise unter ESG-Kriterien nachhaltig errichtet worden sein. Sie haben aber per se keine positive gesellschaftliche Wirkung.

Wo können Immobilien einen gesellschaftlichen Beitrag leisten?

Stephanie Petrick: Ein wichtiger Bereich in Deutschland ist der bezahlbare Wohnraum. Aber auch Bildungs- und Sozialeinrichtungen oder Quartiersentwicklungen sind Themen, die sich für Impact Investing anbieten. Von Land zu Land kann der Bedarf aber natürlich ein anderer sein.

Wie misst man die positive Wirkung eines Investments?

Stephanie Petrick: Daran arbeiten wir gerade gemeinsam mit der Initiative Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft. Es geht darum einen Standard zu entwickeln, der ähnlich dem Beispiel des Green-Bond-Marktes die Wirkung eines Investments messbar macht. Es gibt bereits Ansätze, wie ein solcher Wirkungsstandard in Deutschland aussehen könnte.

Können Sie uns ein Beispiel geben?

Stephanie Petrick: Ein Wirkungsziel könnte sein, bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt für Familien zu schaffen, die unter dem Medianeinkommen liegen. Hierzu werden klar messbare Wirkungsindikatoren (KPIs) festgelegt, anhand derer die Verbesserung der Lebensumstände der Zielgruppe nachverfolgt werden kann. Dies kann zum Beispiel eine Verbesserung der Wohnsituation der Familien oder der Anstieg des verfügbaren Familienkommens (nach Mietzahlung) sein. Es geht dann darum, dass Investoren die Wirkung von Anfang an mitdenken, in ihre Prozesse und das Management integrieren und die Indikatoren messen. Dafür muss das Wirkungsziel vorher sauber definiert sein.

Welches Volumen haben Impact Investments aktuell in Deutschland?

Stephanie Petrick: Laut einer im Juni 2020 veröffentlichten Studie der Bundesinitiative Impact Investing war der deutsche Markt im vergangenen Jahr 2,9 Milliarden Euro Assets under Management groß, etwa 500 Millionen Euro davon werden im Bereich Real Assets, zu denen auch Immobilien gehören, angelegt. Im Vergleich dazu spricht das Forum Nachhaltige Geldanlagen von 87,5 Milliarden Euro Assets under Management, die in nachhaltigen (socially responsible und sustainable) Immobilienfonds in Deutschland angelegt sind.

Die Social Impact Investment Initiative des ICG
Das gemeinnützige Analyse- und Beratungshaus Phineo berät unter anderem Fonds, Privatinvestoren, Family Offices, Stiftungen und Unternehmen bei der Entwicklung und Umsetzung von Impact-Investment-Strategien. Von der ICG-Arbeitsgruppe Social Impact Investment wurde Phineo beauftragt, einen Leitfaden zum Thema Impact Investment in Immobilien zu erstellen. Die ICG-Initiative bündelt das  Fachwissen und die Ressourcen von führenden Immobilienakteuren, die auf dem deutschen Markt aktiv und bereit sind, neue Allianzen für Impact Investments zu schaffen. Ziel der Initiative ist es, Investoren und anderen relevanten Organisationen der Immobilienwirtschaft Zugang zu Investitionen mit Wirkung zu verschaffen. Darüber hinaus soll sie Leitlinien zur Definition und Messung von Wirkung veröffentlichen, um mehr Akteure für ein stärkeres Engagement zu gewinnen.

Welche Bedeutung halten Sie in der Zukunft für realistisch?

Stephanie Petrick: Unserer Einschätzung nach entsteht gerade ein neuer Investmentmarkt. Denn der gesellschaftliche Bedarf ist ganz klar gegeben. Überall dort, wo der Staat nicht über ausreichende Mittel verfügt, könnte privates Kapital diese Lücke füllen. Dieses Kapital ist – wie die Studie der Bundesinitiative Impact Investing zeigt – in zunehmenden Maße vorhanden und könnte so einen gesellschaftlichen Nutzen schaffen. Mit der Social Impact Investment Initiative des ICG wollen wir dazu beitragen, diesen gesellschaftlichen Nutzen der Immobilienwirtschaft zu fördern.

Aber sind die Investoren auch bereit, dafür auf Rendite zu verzichten?

Stephanie Petrick: Immer mehr Investoren sind das, allen voran kirchliche Banken oder Family Offices. Aber es geht gar nicht immer um Renditeverzicht, sondern um eine angemessene risikoadjustierte Rendite. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen müssen auch die langfristige Perspektive von Risiko und Rendite ihres Investments im Blick haben. Und da kann bezahlbarer Wohnraum ein sehr sinnvolles Investment sein, das zeigt sich gerade in der jetzigen Zeit, in der etliche andere Investments unter Umständen abgewertet werden müssen. Momentan gibt es für interessierte Investoren aber zu wenig Angebot. Deshalb arbeiten viele Anbieter an neuen Fonds mit der Ausrichtung auf Impact Investing.

Welchen Effekt hat die Corona-Krise auf das Impact Investing?

Werner Knips: Die Corona-Krise könnte als Beschleuniger wirken, weil sie zu einer Bewusstseinsveränderung führt. Wir gehen alle bewusster mit Risiken um und bewerten unseren eigenen Fußabdruck, den wir hinterlassen, kritischer – nicht nur in Bezug auf CO2. Oder nehmen Sie den Begriff der ‚Key Worker‘. Durch Corona fragen wir uns, wer eigentlich unsere Gesellschaft trägt. Und das sind eben die Pflegekräfte im Krankenhaus, die Müllmänner oder auch die Erzieherinnen und Erzieher – die übrigens häufig unter mangelndem bezahlbarem Wohnraum in Innenstädten leiden. Die Frage lautet, was tue ich eigentlich für die Gesellschaft oder was tut mein Kapital?

Welche Rolle spielt die Politik?

Werner Knips: Die Politik kann in vielerlei Hinsicht als Katalysator für diesen Markt fungieren: Sie kann beispielsweise Investitionsbedingungen für wirkungsorientierte Immobilieninvestoren allgemein verbessern (zum Beispiel durch Investitionsanreize) oder die Gesetzgebung und Förderbedingungen in einzelnen Bereichen wie bezahlbarem Wohnraum verbessern. Sie könnte die Standardisierung der Wirkungsmessung vorantreiben oder den in Deutschland noch sehr jungen Markt für Impact Investments in Immobilien mit zusätzlichem Kapital ausstatten – beispielsweise durch Investitionen in Fonds, wie es etwa auch im Venture Capital Bereich üblich ist. Teil der Social Impact Investment Initiative des ICG ist es, Handlungsempfehlungen auch mit Blick auf die Politik zu erarbeiten, um den Markt für wirkungsorientierte Immobilieninvestments zu weiterem Wachstum zu verhelfen.

Stephanie Petrick leitet den Bereich Impact Investing beim Analyse- und Beratungshaus Phineo. Werner Knips ist Initiator der Social Investment Initiative des Instituts für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft (ICG).

Das Gespräch führte Markus Gerharz.

Das Interview erschien zuerst in der August-Ausgabe von immobilienmanager als Teil der Titelstory "Auftrag ESG". Der Immobilien Manager Verlag widmet aktuell dem Thema Klimaschutz und Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ein ausführliches imfokus-Projekt. Neben der aktuellen Titelstory im Printmagazin gehört dazu auch das imfokus-Gifpeltreffen am 10. September in Köln und anschließend ein ausführliches Online-Special .

11.08.2020