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"Keine Rutschbahn bei den Mieten"

Jochen Schenk, CEO der Real IS, verrät im Gespräch mit immobilienmanager, was 2021 auf der Einkaufsliste steht, welche Veränderungen im Büromarkt er erwartet und warum Core-Objekte sogar noch teurer werden könnten.

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Jochen Schenk (Bild: Real I.S. AG)

Die Real IS hat kürzlich die Marke von zehn Milliarden Euro Assets under Management durchbrochen und mit dem Ankauf des Wohn-Paketes „Prime Four“ von Invesco auf sich aufmerksam gemacht. Wir haben mit CEO Jochen Schenk gesprochen:

Herr Schenk, es wird viel über die Veränderungen orakelt, die der Büromarkt in den nächsten Jahren erleben wird. Sie haben bei Real IS selbst 60 Prozent Büroanteil im Portfolio. Mit welchen Veränderungen rechnen Sie für diese Assetklasse?

Jochen Schenk: Ich bin davon überzeugt, dass der Büromarkt keine größere Baustelle wird. Wir hatten lange Zeit eine Überkonjunktur mit steigenden Mieten und wenig Angebot in den Metropolregionen, was uns jetzt zugute kommt. Die ein oder andere spekulative Projektentwicklung wird sicherlich nur verzögert oder gar nicht auf den Markt kommen, aber es wird keine Rutschbahn bei den Mieten entstehen, weil der Leerstand zuvor extrem gering gewesen ist. Die deutsche Wirtschaft ist trotz der Corona-Einschnitte robust und es wird keine starke Rezession geben. International rechnen wir damit, dass die Niederlande mit einem ähnlich blauen Auge durch die Krise kommen werden. Anders sieht es sicherlich in Italien, Spanien, Frankreich und auch Großbritannien aus, das zusätzlich noch die Folgen des Brexit schultern muss.

Also auch keine radikale Abkehr vom Präsenzbüro und ein daraus folgender geringer Flächenbedarf?

Das sehe ich tatsächlich nicht. Sicher wird es in Zukunft eine Mischung geben zwischen Tagen im Büro und Tagen im Homeoffice. Aber das Büro wird gebraucht vor allen Dingen für kollaboratives arbeiten, wodurch sich die Anforderungen an die Flächen und Zuschnitte ändern. Allerdings ist das keine Folge von Corona, sondern war bereits vorher ein klarer Trend. Wir haben selbst bereits vor der Pandemie geplant unsere eigenen Räume komplett neu auszurichten. Weg vom klassischen Normarbeitsplatz hin zu mehr modernen Bewegungs- und Kommunikationsflächen, Workbenches und Arbeitsflächen für Projektteams.

Wie soll das konkret aussehen?

In unserer Münchener Zentrale haben wir 1.500 Quadratmeter auf einer Ebene, die wir dann in Cluster gliedern werden, die aktivitätsbasiertes Arbeiten ermöglichen, ein Arbeitsstil, bei dem Mitarbeiter je nach Art ihrer Tätigkeit aus verschiedenen Arbeitsumgebungen auswählen können. Das schafft Flexibilität und in der Spitze können wir dann bis zu 40 Prozent mehr Mitarbeiter unterbringen, etwa wenn Projektteams zusammenkommen. Corona hat an diesen Plänen überhaupt nichts verändert.

Sie investieren international, vor allen Dingen in Europa. Sind Sie schon vorbereitet, die vielen Chancen zu nutzen, die sich im Ankauf bald ergeben werden?

Es wird sicherlich in manchen Ländern leichter werden, weil der Wettbewerb etwas nachlässt. Schon in diesem Jahr konnten wir in Spanien, Frankreich, den Niederlanden und Belgien Objekte sichern und stehen auch in Irland vor einem Abschluss. Generell profitieren wir davon, dass wir mit eigenen Teams vor Ort sind. Das hat uns etwa in Australien sehr geholfen. Der Markt war lange von asiatischem und speziell chinesischem Kapital überschwemmt. Mit unseren Renditeansprüchen hatten wir es gegen diese Investoren in der Vergangenheit schwer, weil sie wesentliche höhere Preise zu zahlen bereit waren. Auch das hat sich geändert, so dass wir zum Beispiel eine Immobilie mitten in Sydney kaufen werden, bei der wir noch vor einem Jahr keine Chance gehabt hätten.

Dann nutzen Sie 2021 diese Marktphase und gehen auf Einkaufstour?

Wir wollen 1,5 Milliarden Euro im kommenden Jahr investieren. Dabei haben wir unverändert die europäischen Märkte Deutschland, Belgien, Frankreich, Spanien, Irland und auch Finnland im Blick. Dazu noch Australien. Übrigens gehe ich davon aus, dass es keinen Preisnachlass bei Core-Objekten geben wird, weil Sicherheit bei Investments eine noch größere Rolle spielen wird.

Wie sieht es mit den Nutzungsarten aus?

Handelsimmobilien stehen momentan nicht mehr auf unserer Einkaufsliste. Dafür werden wir weiter in Logistik investieren oder auch in Spezialitäten. Es wird etwa einen neuen Fonds mit Fokus auf Modern Living geben, für den wir in Studentenappartements, betreutes Wohnen oder auch in Hotels investieren. Letzteres aber sicher noch nicht im nächsten Jahr, weil die Luftfahrt und der Städtetourismus und damit auch das Hotelsegment noch einige Zeit benötigen werden, um auf Vorkrisen-Niveau zu kommen.

Vor welchen rechtlichen und verwaltungstechnischen Herausforderungen stehen Sie als Fondsinitiator eigentlich aufgrund von Mietstundungen und anderen Pandemie-Folgen?

Zunächst einmal muss man sehen, dass wir als Treuhänder fremdes Geld verwalten und investieren. Daher müssen wir sehr genau hinsehen welche Maßnahmen wir überhaupt vertreten können. Wir schließen keine völlig individuellen Vereinbarungen speziell für einen Mieter. Stattdessen haben wir Bedarfscluster definiert mit klaren Rahmenbedingungen und schaffen so eine Gleichbehandlung innerhalb unserer Mieterschaft. Über das gesamte Portfolio hinweg sind Mietstundungen aber glücklicherweise nur bei sehr wenigen unserer Mieter überhaupt ein Thema.

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Das werden sehr umfassende Aufgaben sein, denn die Person soll sämtliche Bereiche von Real IS im Blick haben, von der Umstellung des Objekteinkaufs über die Analyse des Bestandes bis zu den spezifischen Vorgaben in den unterschiedlichen Ländern, in denen wir aktiv sind. Sie oder er soll unsere Nachhaltigkeitsziele überall im Unternehmen implementieren und den einzelnen Bereichen helfen, diese Ziele eigenverantwortlich umzusetzen. Wir möchten bewusst nicht eine isolierte ESG-Abteilung schaffen, der alle anderen dann die Arbeit überlassen. Dieses immens wichtige Thema muss stattdessen auf allen Ebenen verankert und gelebt werden. Dafür kalkulieren wir über alle Bereiche hinweg einen zeitlichen Aufwand von 15 Vollzeit-Arbeitskräften ein.

Das Interview führte Markus Gerharz.

27.11.2020