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Interview: Kaffeesatzlesen versus Branchentrends

Marcus Lemli ist seit 2012 CEO von Savills in Deutschland und Head of Investment Europe. Wir haben mit ihm über die Folgen von Covid-19 auf die Immobilienbranche gesprochen.

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Marcus Lemli (Bild: Savills)

Gefühlt jede zweite Pressemitteilung die unsere Redaktion momentan erreicht, behandelt die Folgen von Covid-19 auf die Immobilienbranche. Je nach Geschäftsmodell des Absenders, ändert sich entweder alles – oder nichts. Wir haben mit Marcus Lemli, Savills CEO Germany & Head of Investment Europe gesprochen.

Herr Lemli, Sind sämtliche Prognosen für die Zukunft zum aktuellen Zeitpunkt letztlich nicht mehr als Kaffeesatzleserei?

Kaffeesatzleserei sind sie vielleicht nicht, aber die Zukunft ist eben nicht vorhersehbar – auch, weil wir sie durch unser Handeln beeinflussen. Gleichwohl sind einige grundsätzliche Trends durchaus sichtbar, je nach betrachtetem Zeithorizont.

Und welche Trends sehen Sie?

Was die Nutzung von Immobilien betrifft, gibt es kurzfristig keine grundlegenden Veränderungen, langfristig aber wohl schon. Und was die Marktreaktion betrifft, ist die Investmentaktivität alleine durch die eingeschränkte Mobilität in den vergangenen Monaten deutlich zurückgegangen. Allerdings hatte das bislang nur wenige Preisrückgänge zur Folge. Es gibt weiter einen Nachfrageüberhang.

Welche grundsätzlichen Veränderungen beschwert Covid-19 der Immobilienbranche?

Die Krise hat sicherlich drei Aspekte besonders hervorgehoben, und das sind Flexibilität, Qualität und Individualisierung. Bereits vor der Krise war eine zunehmende Ausdifferenzierung der Angebote zu beobachten, etwa bei den unterschiedlichen Konzepten im Wohnsektor, von Student Housing über Longstay, Shortstay, Betreutes Wohnen et cetera. Dieser Trend verstärkt sich auch in anderen Assetklassen und verändert die Anforderungen an die Immobilie. Wenn mehr Services und Betreibermodelle entstehen, ist die Frage, ob Investoren ihre eigene Wertschöpfungskette anpassen, oder ob ein Dritter diese Lücke besetzen kann.

Jeder Anlegertyp hat sein eigenes Risikoprofil für seine Investments. Haben die unterschiedlichen Investoren auch unterschiedlich auf die Krise reagiert?

Sicherheitsorientierte Anleger mit Core- oder Core-plus-Strategien wie etwa Pensionskassen haben ihre Aktivitäten auch in den vergangenen Wochen beibehalten. Sie sind direkt oder über Investmentmanager weiter aktiv am Markt, was die stabilen Preise bestätigen. Wir sehen sogar Preissteigerungen in B-Städten bei Objekten mit sehr stabilen Cashflows, etwa über einen 15-Jahres-Mietvertrag mit der öffentlichen Hand. Deutlich abgekühlt ist der Markt hingegen bei risikoreicheren Investments. Allerdings sehen einige Investoren im verringerten Wettbewerb aktuell auch eine Chance und möchten gerade jetzt die Gelegenheit für Käufe nutzen.

Wie sieht es mit internationalen Investoren aus? Aktuell können sie ja praktisch nur vom Papier kaufen, ohne die Objekte vor Ort in Augenschein zu nehmen. Gibt es dank Covid-19 und Reiseverbot wieder Helikopter-Deals wie vor der Finanzkrise?

Ein klares nein. Das gibt es nicht und das wird es auch nicht mehr geben. Die internationalen Investoren, die keine lokalen Partner haben, fallen aktuell am deutschen Markt als Käufer aus. Im ersten Halbjahr 2020 ist ihr Anteil von 50 Prozent auf etwa ein Drittel gefallen.

Was passiert mit den Transaktionen, die kurz vor Covid-19 auf dem absoluten Hochpreis-Level getätigt wurden? Die Rechnung dieser Investoren wird nur schwerlich aufgehen.

Hier muss man unterscheiden. Eine Core-Immobilie mit sicherem Cashflow funktioniert als Investment immer noch, auch wenn sie zu einem sehr hohen Preis erworben wurde. Solche Objekte sind weiter sehr gefragt und es gibt keine Preisnachlässe. Für Investoren, die mit hohen Mietsteigerungen kalkuliert haben, wird es hingegen darauf ankommen, ob diese Steigerungen in den kommenden ein oder zwei Jahren tatsächlich wie geplant realisierbar sein werden.

Es wird viel darüber diskutiert, welche Auswirkungen Covid-19 und das flächendeckende Homeoffice auf die Bürowelt haben. Was denken Sie?

Zunächst einmal: Es wird definitiv qualitative und quantitative Auswirkungen haben, wenn nicht mehr alle Arbeitnehmer zeitgleich im Büro sein müssen. Hier geht es aber nicht nur darum, dass eine bestimmte Quadratmeterfläche Büro eingespart wird. Denn zugleich steigen die Anforderungen an die Arbeitsplätze und die Fläche muss ein breiteres Spektrum an Nutzungen ermöglichen. Über allem darf man auch nicht vergessen, dass sich am grundsätzlichen Trend der Tertiärisierung, also der zunehmenden Bürotätigkeit, auch durch Covid-19 nichts ändert.

Den vielleicht größten Wandel erlebt wohl der Handel und mit ihm die zugehörigen Immobilien. Covid-19 gilt als massiver Beschleuniger einer ohnehin eingesetzten Veränderung. Sind Shoppingcenter bald nur noch innerstädtische Logistikstandorte mit zusätzlicher Pick-up-Funktion?

Auch Shoppingcenter müssen flexibel sein, wenn sie in Zukunft bestehen wollen. Sie werden stärker zu Mischimmobilien mit unterschiedlichen Nutzungen von Handel über Freizeit, Kommunikation bis zu Büro oder sogar Wohnen. Dabei spielt die Aufenthaltsqualität eine wichtige Rolle und auch die Frage der Wechselwirkung von Online- und Offline-Handel. Für Eigentümer und Investoren von Handelsimmobilien kommt es darauf an, die Produktivität ihrer Flächen abschätzen zu können. Wer derzeit noch aktiv am Markt ist, beschäftigt sich stark mit dem Umnutzungspotenzial der Objekte.

Savills hat kürzlich europäische Standorte hinsichtlich der Resilienz ihrer Immobilienmärkte auf Covid-19 untersucht. Warum verkraften London und Paris sowie die deutschen und die niederländischen Standorte die Krise besser als andere?

Die Standorte, die in der Untersuchung besonders gut abgeschnitten haben, haben auch bei vergangenen Krisen bereits ihre Resilienz gezeigt. Das liegt ganz wesentlich an der vorhandenen Liquidität in diesen Märkten und der Robustheit der örtlichen Wirtschaft. London und Paris haben zum Beispiel eine sehr große Investorenbasis und Deutschland war noch vor UK der liquideste Markt im ersten Halbjahr. Hierzulande gibt es außerdem den positiven Effekt, dass neben den Gewerbeimmobilien in den vergangenen zehn Jahren Wohnimmobilien immer stärker zum Investmentprodukt geworden sind. Das kommt uns aktuell ebenso zugute wie die föderale Struktur Deutschlands mit gleich mehreren sehr starken Städten.

Das Gespräch führte Markus Gerharz.

31.07.2020