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Keep calm!

Der britische Immobilienmarkt zeigt sich (bislang) vom Brexit-Votum unbeeindruckt. Eine Einschätzung für die Büro- und Retailmärkte von London und den regionalen Märkten.

Abwarten und Tee trinken: Der britische Immobilienmarkt zeigt sich robust (Foto: Calum Lewis/unsplash.com)
Abwarten und Tee trinken: Der britische Immobilienmarkt zeigt sich robust (Foto: Calum Lewis/unsplash.com)

Bisher hat der Londoner Büromarkt, für den allgemein die stärksten Auswirkungen am britischen Immobilienmarkt erwartet wurden, das Brexit-Votum ohne größere Blessuren überstanden. Die Nachfrage in Central London hat sich nach einer Delle im Abstimmungsjahr 2016 inzwischen wieder erholt und sich 2017 dem zehnjährigen Durchschnitt von 2006 bis 2015 angenähert. Im ersten Halbjahr 2018 erhöhte sich der Flächenumsatz um ein gutes Viertel gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017.

Die Nachfrage beruht auf einem diversifizierten Branchenmix, wobei vor allem der Sektor Technologie, Medien sowie Telekommunikation eine prominente Rolle spielt und die schwächere Nachfrage von Finanzdienstleistern zum Teil ausgleichen konnte. Auch Betreiber von Coworking-Flächen haben als Mieter stark an Bedeutung gewonnen.

Während sowohl die City als auch das West End von der Erholung der Nachfrage profitierten, stellt sich die Situation in den Docklands anders dar. Dort dominieren Investmentbanken, die durch das Brexit-Votum unter Konsolidierungsdruck geraten sind. Doch selbst in den Docklands ist die Leerstandsquote im zweiten Quartal 2018 leicht gesunken, sodass zur Jahresmitte in Central London 7,2 Prozent aller Büroflächen leer standen.

Neubau auf Rekordniveau
Das Neubauvolumen dürfte im laufenden Jahr mit rund 550.000 Quadratmetern einen zyklischen Höhepunkt erreichen. Auch 2019 sollten die Fertigstellungen den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertreffen. Gut 80 Prozent des Neubauvolumens 2018 entfallen auf die City, daher dürfte der Leerstand dort bis Jahresende steigen. Im West End dagegen sollte die Quote weiter zwischen sechs und sieben Prozent verharren.

Die Mietrückgänge am Büromarkt blieben bisher überschaubar und beliefen sich 2016/17 in der City auf rund 3,5 Prozent pro Jahr und im West End auf rund 2,5 Prozent pro Jahr. Aufgrund des hohen Neubauvolumens erwarten wir bis Jahresende vor allem in der City weitere Korrekturen. Auch 2019 rechnen wir in beiden Teilmärkten noch mit leichten Rückgängen. Bei einem „Hard Brexit“ wäre aufgrund der erwarteten schwächeren Nachfrage und damit tendenziell höheren Leerständen von einem stärkeren Mietrückgang auszugehen.

Regionale Büromärkte im Aufwind
Die regionalen Büromärkte sind aufgrund der Dominanz einheimischer Unternehmen kaum vom Brexit-Votum betroffen. Die Nachfrage war dort 2017 und im ersten Halbjahr 2018 sogar deutlich höher als in den Vorjahren. Viele Standorte profitieren von größeren Flächengesuchen der öffentlichen Hand, der Expansion von Coworking-Anbietern und der Verlagerung von Back-office-Funktionen an kostengünstigere Standorte außerhalb von London.

Die Knappheit an Class A-Flächen, bedingt durch das niedrige Neubauvolumen der vergangenen Jahre, hat teilweise zu deutlichen Mietanstiegen geführt. Wir erwarten weiteres moderates Mietwachstum. Bei einem „Hard Brexit“ könnte es zu überschaubaren Mietrückgängen kommen.

Preiskorrekturen locken ausländische Anleger
Das Brexit-Votum hat die Dynamik am Investmentmarkt nur kurzzeitig gebremst. Insbesondere ausländische Anleger profitierten von den Preiskorrekturen und der erhöhten Verkaufs­bereitschaft einheimischer Investoren. Das Transaktionsvolumen für Bürogebäude stieg 2017 um 19 Prozent auf 27,2 Milliarden Britische Pfund. 63 Prozent davon entfielen auf Central London. Im ersten Halbjahr 2018 wechselten landesweit Bürogebäude im Wert von 12,8 Milliarden Britischen Pfund den Besitzer.

In Central London blieben die Renditen nach dem Anstieg 2016 stabil, in den Regionalzentren gab es seit Ende 2017 Rückgänge um bis zu 50 Basispunkte. Bis Jahresende erwarten wir in Central London keine Veränderungen, in den Regionalzentren sind noch leichte Rückgänge möglich. Ab 2019 dürfte es tendenziell zu Renditeanstiegen kommen, die bei einem „Hard Brexit“ stärker ausfallen sollten.

Pfund-Abwertung erhöht Leidensdruck im Einzelhandel
Als Folge des Brexit-Votums haben die Abwertung des britischen Pfunds und die dadurch höhere Inflation 2017 zusammen mit den stagnierenden Lohnzuwächsen zu einem preisbereinigt schwachen Umsatzwachstum im Einzelhandel geführt. Der stationäre Einzelhandel befindet sich durch die Expansion des Online-Handels bereits seit längerem in einem tiefgreifenden Strukturwandel, der sich in zahlreichen Insolvenzen und Filialschließungen manifestiert.

Im Versand- und Internet-Handel hat die Dynamik 2017 jedoch ebenfalls nachgelassen. Großbritannien weist die höchste Online-Durchdringung Europas auf. Der Inflationsdruck dürfte auch 2018 das Umsatzwachstum dämpfen. Der für Ausländer günstige Wechselkurs könnte jedoch insbesondere in London und anderen Tourismus­zentren für zusätzliche Impulse sorgen. In den überregionalen Shopping-Centern sowie in den 1a-Lagen Londons und den Regionalzentren ist die Nachfrage seitens nationaler und internationaler Filialisten verhalten.

In der Hauptstadt belastete 2017 insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer viele Mieter. London zählt neben Paris zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Europas und dient vielen internationalen Filialisten als Basis für ihre Expansion in Europa. Der Mietanstieg in der Oxford Street lag 2015/16 noch bei 5,7 Prozent pro Jahr und hat sich 2017 auf 2,6 Prozent verlangsamt. Von den Regionalstädten registrierte 2017 nur Glasgow einen weiteren Mietanstieg. Das Mietwachstumspotenzial für 2018/19 ist generell niedrig.

Am Investmentmarkt konnten Handelsimmobilien 2017 noch nicht vom wieder gewonnenen Vertrauen in den britischen Markt profitieren. Mit 8,5 Milliarden Britischen Pfund war das Transaktions­volumen 21 Prozent geringer als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2018 ergab sich mit 5,3 Milliarden Britischen Pfund im Vorjahresvergleich jedoch ein Plus von 32 Prozent. Die Spitzen­rendite für Shopping-Center hat sich seit Ende 2017 um 35 Basispunkte erhöht. Der Abstand zwischen „prime“ und „secondary“ liegt aktuell bei 400 Basispunkten. In den 1a-Lagen von London und den Regionalzentren blieb die Spitzenrendite konstant. Ab 2019 dürfte es auch hier zu Renditeanstiegen kommen.

Autor: Andreas Wellstein ist Senior Immobilienanalyst bei der Dekabank.

24.09.2018