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Keine Prognose ist auch keine Lösung

Steigende oder fallende Preise? Sind pro Jahr 300.000 oder 400.000 Wohnungen nötig? Darum fallen insbesondere die Bedarfsprognosen je nach Quelle so unterschiedlich aus und liegen regelmäßig daneben.

Maßstab verschoben? Warum liegen eigentlich die Bedarfsprognosen für Wohnraum so häufig daneben (Foto: JR Casas/istockphoto.com)
Maßstab verschoben? Warum liegen eigentlich die Bedarfsprognosen für Wohnraum so häufig daneben (Foto: JR Casas/istockphoto.com)

In der Medienwelt existiert eine schlichte Faustformel. „Hund beißt Mann“ ist keine, „Mann beißt Hund“ hingegen eine Top- Nachricht. Diesem Muster folgte auch die Schlagzeile „München wird schrumpfen“, die auf einer der Titelseiten der täglichen Messezeitung der IZ prangte. Für Gesprächsstoff war gesorgt. Denn dass die bayerische Landeshauptstadt nach Jahrzehnten des Wachstums schrumpfen könnte, kann sich kaum jemand vorstellen – selbst wenn der aktuelle F+B-Wohnindex derzeit stagnierende Preise an der Isar konstatiert.

Wer aber beispielsweise den Wohnbedarfsprognosen schon lange folgt, weiß: Die Schwankungsbreite ist sowohl im Zeitverlauf als auch zeitgleich im Wettstreit unterschiedlicher Auguren enorm. 2009 beispielsweise schätzte das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln den jährlichen Neubaubedarf in Deutschland auf 215.000 Einheiten. Das Bundesamt für Stadtentwicklung und Raumordnung BBSR als amtliche Quelle bezifferte den Bedarf etwas später aber auf 272.000 Einheiten, andere Institute zogen nach. Mittlerweile liest man je nach Quelle von 350.000 bis 400.000 Einheiten als jährlichem Bedarf. Wer weiß schon, welche Zahlen wir in zwei, drei Jahren vorgesetzt bekommen?

Denn das Fundament der Prognosen ist instabil. Ein wichtiger Baustein der Bedarfsanalyse ist die Bevölkerungsentwicklung. Hier sind die Schwankungsbreiten teilweise extrem. In den 1990er Jahren prognostizierte die Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung bis 2010 ein Anwachsen der deutschen Bevölkerung auf 85,7 Millionen Menschen. Tatsächlich waren es fast sechs Millionen weniger.

Lesetipp

So unterschiedlich fördern die Städte preisreduzierten Wohnraum.

Fehlerquote 50 Prozent
Prognosen für kleinere Gebietseinheiten kollidieren oft noch heftiger mit der Wirklichkeit. Zum Beispiel Köln: Nachdem viele Quellen viele unterschiedliche Verläufe prophezeit hatten, ohne die tatsächliche Entwicklung zu treffen, nahm die Domstadt das Heft selbst in die Hand und aktualisierte die eigene Vorausberechnung. Der Unterschied zu vorherigen Schätzungen, insbesondere der des BBSR, ist gravierend (siehe Seite 10).

Köln ist nur ein Fall von vielen. Was die amtlichen regionalen Bevölkerungsvorausberechnungen taugen, hat schon 2008 Peter Kramer vom Büro für angewandte Systemwissenschaften in der Stadt- und Gemeindeentwicklung ausführlich dargelegt: nämlich nichts. Weil die Statistischen Landesämter zumindest damals einfach relativ kurzfristige Untersuchungszeiträume für die Zukunft fortgeschrieben haben, lagen ihre Prognosen um bis zu 50 Prozent daneben. Kommunen, die sich auf schrumpfende Einwohnerzahlen eingestellt haben, suchen heute händeringend nach Bauland, Pseudo-Wachstumsregionen bestaunen ihre Leerstände.

Wäre es also klüger, auf Prognosen schlicht zu verzichten, weil sie ohnehin nicht stimmen? „Nein“, widerspricht Dr. Reiner Braun von Empirica entschieden. „Die amtlichen Bevölkerungsvorausberechnungen lagen zu niedrig, aber wir und andere Institute sind zu höheren Werten gekommen.“ Stolz verweist er auf ein Papier aus seinem Hause, das schon 2004 eine neue Wohnungsnot für möglich hielt. Ein weitsichtiger Debattenbeitrag, denn damals galt Deutschland allgemein als „gebaut“, mit einem eher homöopathischen Neubaubedarf.

Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in Köln klaffen weit auseinander (Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik)
Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in Köln klaffen weit auseinander (Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik)

Dr. Franz Eilers von VDP Research erinnert an eine von Gewos Mitte der 1990er Jahre erstellte Studie zur Neubautätigkeit von 1995 bis 2025. „Darin wurde ein sehr kräftiger Rückgang vorhergesagt sowie eine deutliche Belebung von 2012 bis 2020. Beide Entwicklungen sind tatsächlich eingetreten“, so Eilers. Liegt die Misere also nur daran, dass Politik und Unternehmen die „richtigen“ Prognosen nicht zur Kenntnis nehmen oder nicht glauben wollen? So einfach ist es wohl auch nicht. Und betroffen sind nicht nur die Vorausberechnungen des Wohnungsbedarfs. Eine recht bescheidene Trefferquote zeichnet mehr oder weniger alle Wirtschaftsprognosen aus.

Insbesondere der Vergleich mit naturwissenschaftlich basierten Prognosen fällt frustrierend aus. Während beispielsweise die Meteorologen ihre Fehlerquote seit den 1980er Jahren signifikant senken konnten, hat sich der durchschnittliche Prognosefehler bei der Schätzung der Entwicklung des Bruttoinlandproduktes BIP seit 45 Jahren nicht verändert. Und das, obwohl heute wesentlich mehr Daten zur Verfügung stehen und mittels IT zudem viel umfassender ausgewertet werden können. „Daten aus dem wirtschaftlichen und sozialen Bereich haftet immer eine gewisse Unschärfe an“, kommentiert Andreas Schulten, Vorstand von Bulwiengesa, diesen Sachverhalt.

Haupttreiber Binnenwanderung
Nun ist die Entwicklung des BIP und damit der Einkommen neben der Bevölkerungsentwicklung ein zweites wichtiges Standbein für Bedarfsprognosen im Immobiliensektor. Und beide Beine wackeln. Aber auch die direkten Nachfragefaktoren erschweren Bedarfsschätzungen. Denn Wohnungen sind immobil und das Angebot auf den Märkten heterogen, wie Dr. Franz Eilers von VDP Research betont. „Man kann den Wohnraummangel in prosperierenden Regionen nicht mit dem Überangebot in strukturschwachen Gebieten saldieren. Ebenso wenig gleicht das Überangebot an exklusiven Wohnungen in einer Stadt den Mangel an Sozialwohnungen in derselben Stadt aus.“

Hinzu kommt, dass Researcher mit demselben Modell zu anderen Schlüssen kommen, einfach weil sie unterschiedliche Annahmen treffen. Was also ist zu tun? Dr. Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, empfiehlt, den Blick weg vom Zahlenwerk am Schluss und hin zu den Eingeweiden der Prognose zu lenken. „Prognostiker können nicht in die Zukunft schauen. Sie können lediglich systematische Fehler in ihren Berechnungen immer weiter reduzieren.“

An die Akteure, auch an die in den Kommunen, setzt Just damit hohe Ansprüche: Wer die ökonometrischen Modelle der Prognostiker nicht versteht, sollte es lernen oder jemanden suchen, der sie versteht. Andreas Schulten hat einen etwas leichter zu befolgenden Rat: „Eine wichtige Rolle spielen die Hidden Agendas der Prognose-Institute und manchmal auch deren Öffentlichkeitsstrategien.“ Will sagen, dass die einen womöglich den Interessen der Branche nach dem Munde reden und andere wiederum mit gewagten Thesen ins Licht der Öffentlichkeit streben. So oder so, darin ist er sich mit Just einig, ist es wohl sehr unwahrscheinlich, dass Prognosen punktgenau eintreffen. Aber nützlich seien sie doch, gerade weil sie einander widersprechen, meint Just. „Das Schaulaufen der Argumente macht klüger.“

Autor: Christof Hardebusch

19.12.2017