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Künstliche Intelligenz und Immobilien: Der Geist ist aus der Flasche

Wie verändert künstliche Intelligenz die Immobilienwirtschaft, etwa bei Transaktionen. Was KI leisten kann, was nicht und warum in der Immobilienbranche bislang der ganz große Durchbruch noch auf sich warten lässt.

Einmal gerufen ist die Entwicklung der künstlichen Intelligenz auch in vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft nicht mehr aufzuhalten (Foto: Romolotavani/istockphoto.com)
Einmal gerufen ist die Entwicklung der künstlichen Intelligenz auch in vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft nicht mehr aufzuhalten (Foto: Romolotavani/istockphoto.com)

Ohne Zweifel ist künstliche Intelligenz oder Artificial Intelligence (AI) eines der größten Versprechen der Zukunft (in diesem Artikel werden die Begriffe Artificial Intelligence [AI], künstliche Intelligenz und lernende Maschinen synonym verwendet, im Detail kann es durchaus unterschiedliche Nuancen der jeweiligen Definitionen geben). Es gibt kaum eine Grenze für Ideen, wofür AI nützlich sein könnte, sowohl im persönlichen Bereich als auch im Geschäftsleben.

Eine weit verbreitete Sichtweise ist, dass dank AI das Arbeitsleben angenehmer und effizienter gestaltet werden kann – so auch in der Immobilienwirtschaft. Mit einem Blick auf das aktuelle Marktumfeld bei Immobilien sind das interessante Themen: Das Preisniveau ist auf breiter Front stark angewachsen, und die Transaktionsvolumina haben ein sehr hohes Niveau erreicht. Was heißt also künstliche Intelligenz für die Immobilienwirtschaft und für die Art und Weise, wie Transaktionen durchgeführt werden? Wo liegen Risiken, wo Chancen? Werden viele unserer Jobs und Tätigkeiten in einigen Jahren durch Maschinen ersetzt?

AI ist mehr als Siri und Alexa
Doch zuerst: Was ist künstliche Intelligenz eigentlich? Einen Teil der Antwort zeigt der Alltag: Programme erkennen Gesichter und entsperren das Smartphone, Siri und Alexa organisieren unseren Alltag und Autos fahren (teilweise) autonom. AI ist eine hilfreiche, selbstlernende Technik, um Risiken zu beurteilen, riesige Datenmengen zu ordnen, Lösungen zu finden und Prozesse effizienter zu machen.

Und im Ordnen von Daten beziehungsweise im Finden von Lösungen liegt der große Vorteil für die Immobilienwirtschaft, die gemeinhin riesige Datenmengen produziert. Das setzt aber intensive Vorarbeit voraus. Bevor eine Maschine oder ein Programm überhaupt in der Lage sind, selbst zu lernen, müssen diese künstlichen Helfer erst einmal „trainiert“ werden. Bevor ein Programm automatisch Mietverträge auslesen und bewerten kann, muss erst einmal die Systematik programmiert werden. Die Qualität des Outputs hängt also vollständig vom Input des menschlichen Bedieners ab.

Künstliche Intelligenz beschleunigt Dokumentenprüfung
Die Vorteile sind also schnell zu erkennen. Dies hat, laut unserer Daten, Europa eher verstanden als etwa die USA, denn die Nutzung von AI für Transaktionen ist auf dem alten Kontinent verbreiteter als jenseits des Atlantiks. Der Grund? Europa scheint progressiver darin zu sein, liebgewonnene Traditionen über den Haufen zu werfen, sofern es einer höheren Effizienz dient. Derzeit wird AI bei Transaktionen meist bei der Informationsverwaltung etwa von großen Immobilienportfolios eingesetzt. In Verbindung mit einem Datenraum kommen alle relevanten Informationen zum einzelnen Objekt oder zu ganzen Portfolios zusammen und können zum Beispiel vor einer Transaktion analysiert werden.

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Diese große, diverse Menge an Daten kann nun im ersten Schritt mit der Hilfe von künstlicher Intelligenz in die richtige Ordnung beziehungsweise die Zusammenhänge gebracht werden. Im zweiten Schritt kann AI dabei helfen, diese Informationen auf die wichtigsten Aspekte hin zu durchforsten oder in Zusammenfassungen zu komprimieren.

Innerhalb von Transaktionen wird AI derzeit noch sehr selten verwendet. Was der aktuelle Stand von AI ist, zeigt sich gut bei Rechtsthemen. Vor Transaktionen muss eine Vielzahl an Verträgen geprüft und zusammengefasst werden. Doch gerade bei größeren Portfolios ist es teilweise schlicht nicht möglich, in der Kürze der Zeit alle Verträge in Augenschein zu nehmen. AI erhöht die Effizienz und das Tempo bei der Due Diligence erheblich, was insbesondere im aktuellen Umfeld mit einer hohen Anzahl an Dokumenten relevant ist.

Aus der Nische in die Breite?
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Vorteile ist es jedoch eine gerechtfertigte Frage, warum die Nutzung in der Immobilienwirtschaft dann auf niedrigem Niveau verharrt und noch auf den echten Durchbruch wartet. Ein erster Grund hat mit dem stark fragmentierten Markt zu tun. Viele Start-ups, die AI-Lösungen entwickeln, tun dies nur für eine sehr spezielle Nische. Es fehlen vielfach umfassende Lösungen. Auch ist das Angebot an AI-Lösungen speziell für die Immobilienbranche noch überschaubar – und diese sind oft recht fehleranfällig.

Ein zweiter Grund für die zurückhaltende Nutzung liegt in der Datensicherheit. Wo sensible Geschäftsdaten durch künstliche Intelligenz verarbeitet werden, kommt der Sicherheit der Daten eine besondere Bedeutung zu. Dies umso mehr, als die meisten Programme der künstlichen Intelligenz grob gesprochen auf zwei Arten integriert werden: entweder über eine Public Cloud oder mittels Installation auf dem eigenen Server.

Zwar erscheint die zweite Version intuitiv als die bessere Variante, ist aber mit deutlich höheren Kosten verbunden. Es gibt aber auch Public- Cloud-Konzepte, die allen Sicherheitstests standhalten. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass sich die Server in Deutschland befinden und damit unter deutsches Recht fallen.

Furcht vor Umsatzverlust
Und es gibt einen dritten Aspekt, der die Nutzung von AI hemmt, nämlich die Furcht vor dem Verlust von Umsätzen, Marktanteilen oder Jobs. Laut einer Studie des Beratungsunternehmens PWC stehen rund 38 Prozent aller Jobs in den USA in der Gefahr, durch AI-Werkzeuge ersetzt zu werden. Bei Transaktionen im Immobilienbereich könnte das beispielsweise auf junge Banker, Anwälte oder unternehmensinterne Projektmanager zutreffen. Ersetzt AI künftig diese Funktionen? Wohl nicht, eher dürfte es zu seiner Kombination beider Welten kommen. Wird also die Art und Weise, wie Transaktionen in der Immobilienbranche ablaufen, auf den Kopf gestellt? Das ist stark zu bezweifeln.

Allerdings ist der Geist jetzt aus der Flasche und kann nicht mehr zurückgeholt werden. Darin liegt auch eine Chance. Effizientere Lösungen können in kürzerer Zeit gefunden werden. Zudem gibt es zwei Dinge, die künstliche Intelligenz (noch) nicht vermag: Bewertungen vorzunehmen und darauf aufbauend Entscheidungen zu treffen. Dem gegenüber stehen die beschriebenen Ängste und die immer noch nicht ausgefeilte Technik in vielen Bereichen, die zu einer höheren Fehleranfälligkeit der Werkzeuge führen und somit auch keinen Anlass zu Jubelstürmen geben. Dennoch ist eines klar: In fünf Jahren, vielleicht sogar früher, werden AI-Technologien in der Immobilienwirtschaft weit verbreitet sein.

Autor: Brian Hwang ist Strategy Director bei Intralinks in New York.

31.01.2018