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Logistikinvestments: Kleinere Deals und mehr deutsche Käufer

Auf dem Logistikimmobilienmarkt in Deutschland gab es im ersten Quartal 2019 viele kleinerer Deals, ein insgesamt rückläufiges Transaktionsvolumen und einen steigenden Anteil deutscher Investoren.

Entwicklung der Renditen für Logistikimmobilien nach Standort, Alter und Mietvertrag (Quelle: Marktbericht, LIP Invest, Q1 2019)
Entwicklung der Renditen für Logistikimmobilien nach Standort, Alter und Mietvertrag (Quelle: Marktbericht, LIP Invest, Q1 2019)

Der Markt für Logistikimmobilien profitiert auch Anfang 2019 trotz geringer Wachstumsprognosen von einer weiterhin guten Konjunkturlage, einem voraussichtlich noch länger anhaltenden niedrigen Zinsniveau sowie einer hohen Marktliquidität. Nach zwei außergewöhnlich starken Jahren fällt der Jahresauftakt in 2019 etwas moderater aus. Das geringere Transaktionsvolumen im Vergleich zu den beiden Vorjahreszeiträumen ist insbesondere auf den Rückgang großer Portfolio-Deals zurückzuführen.

Im Gegensatz dazu hat die Zahl kleinerer Transaktionen deutlich zugelegt. Die hohe Anzahl aktuell am Markt angebotener Objekte lässt für das kommende Quartal wieder steigende Umsätze erwarten. Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP sagt: „Investoren setzen weiter auf Logistikimmobilien, gerade die attraktive Ausschüttungsrendite und die geringe Volatilität der Renditen locken inzwischen auch viele konservative Anleger in diese Assetklasse.“

Nachfrage hoch - Angebot knapp
Die Flächennachfrage von Mietern und Nutzern ist nach wie vor sehr hoch. Trotzdem waren der Flächenumsatz und auch die Neubautätigkeit im ersten Quartal rückläufig. „Der unvermindert hohen Nachfrage standen einfach zu wenige verfügbare Bestandsflächen beziehungsweise geeignete Neubauflächen gegenüber. Dies betrifft vorwiegend Süddeutschland, weshalb die meisten Neubauentwicklungen inzwischen in Nord- und Westdeutschland entstehen,“ so Hollung weiter.

Auf dem Investmentmarkt wurden zum Jahresauftakt ungefähr 1,3 Milliarden Euro in Logistikimmobilien investiert, damit rund 500 Millionen weniger als in Q1 2018. Hintergrund ist der rückläufige Anteil an Großtransaktionen, Portfoliodeals beziehungsweise Unternehmensübernahmen. Viele Fonds- und Asset Manager setzen inzwischen auf eine längere Halteperiode, angesichts fehlender Alternativen am Markt. Größter Deal war der Paketverkauf von 34 Kühlhallen der Nagel Group in Deutschland und Dänemark für über 250 Millionen Euro. Insgesamt wurde mehr als die Hälfte der
Investments von deutschen Investoren getätigt.

Die anhaltend starke Nachfrage nach Logistikimmobilien hat zu einem weiteren Rückgang der Renditen zum Jahresbeginn geführt. Die Bruttospitzenrendite liegt mittlerweile bei 4,50 Prozent für Neubauten an Top-Standorten. „Investoren, die Logistikimmobilien mehr als Portfolio-Beimischung sehen beziehungsweise erstmalig einen Markteintritt in Deutschland suchen, sind auch bereit, noch höhere Preise zu zahlen, allerdings nur bei äußerst langfristigen Mietverträgen und bester Mieterbonität. Die Nachfrage wird das Angebot voraussichtlich noch auf Jahre übersteigen und weiter Druck auf die Renditen ausüben“, so Hollung weiter.

Sale-and-Lease-Back-Welle erwartet
Viele Logistikimmobilien werden noch von Logistikern im eigenen Bestand gehalten. Gerade die Anforderungen aus dem Online-Handel nach immer kürzeren Lieferzeiten werden enorme technische Investitionen in automatische Förderanlagen, automatische Regalanlagen und Robotik erfordern. Dies bringt eine enorme finanzielle Belastung für die Logistikdienstleister mit sich. LIP erwartet deshalb im laufenden Jahr, dass Eigennutzer die Marktlage verstärkt für Sale-and-Lease-Back-Transaktionen nutzen und damit das Immobilienangebot erhöhen.

Eine Analyse der LIP aktuell zum Ankauf vorliegender Objekte mit einem Volumen von rund 820 Millionen Euro lässt einen dynamischen Markt im zweiten Quartal 2019 erwarten. Nachdem im letzten Quartal noch überwiegend Neubauten zum Kauf angeboten wurden, suchen aktuell Objekte mit einem Alter von über 25 Jahren einen Käufer. Die regionalen Schwerpunkte liegen hierbei vorwiegend im Ruhrgebiet sowie den Regionen Köln/Bonn, Rhein/Main und Stuttgart.

In den ersten drei Monaten wurden rund 1,2 Millionen Quadratmeter Flächen auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt umgesetzt. Das Allzeithoch aus dem Vorjahresquartal wurde damit um 25 Prozent unterschritten. Die Aktivitäten auf dem Vermietungsmarkt fielen im ersten Quartal 2019 relativ verhalten aus, da nur wenige Bestandsflächen zur Vermietung frei waren und auch kaum spekulativ gebaute Flächen am Markt verfügbar waren.

Ausnahme Berlin
Eine Ausnahme bildet hier der Großraum Berlin, wo viele Entwickler auf die Eröffnung des Großflughafens Berlin setzen und aktuell ihre spekulativ errichten Flächen nicht vollständig vermietet haben. Der Nachfrageüberhang in anderen Logistikregionen hat inzwischen zu deutlichen Mietsteigerungen geführt. „Geringe Leerstände und eine weiter eingeschränkte Flächenverfügbarkeit für Neubauten werden auch künftig einen bisher nicht gekannten Druck auf die Mieten ausüben“, so Bodo Hollung.

28.05.2019