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Machtverhältnisse in der Immobilien Projektentwicklung

Bei der Projektentwicklung von Immobilien klagen die Developer über Kapazitätsengpässe bei der Bauausführung. Daher wächst die Verhandlungsmacht von Generalunternehmern. Was erwarten Baufirmen von ihren Auftraggebern?

Bei der Projektentwicklung von Immobilien sind Generalunternehmer derzeit in starker Verhandlungsposition (Foto: Rawpixel Ltd/istockphoto)
Bei der Projektentwicklung von Immobilien sind Generalunternehmer derzeit in starker Verhandlungsposition (Foto: Rawpixel Ltd/istockphoto)

„Wir könnten mehr machen, aber es fehlt an Baukapazitäten.“ Diese Klage stimmen viele Player in der Projektentwicklung von Immobilien in Deutschland an. Zwar versichern sie, dass man das normale Volumen problemlos abwickeln könne, schließlich habe man über Jahre eine gute Zusammenarbeit mit ausgewählten Bauunternehmen gepflegt. Aber bei Auftragsspitzen sei es eben schwer.

In der Projektentwicklung drehen Bauunternehmen den Spieß um
Angesichts der zahlreichen Projektentwickler-Klagen klingt es freilich nicht sehr realitätsnah, dass angeblich nur noch Geschäfte unter langjährigen, vertrauten Partner gemacht werden. Die Bauunternehmen, die in früheren Jahren teilweise Aufträge um jeden Preis annahmen, um ihre Kapazitäten auszulasten, können mittlerweile den Spieß umdrehen.

Daher stellt sich die Frage: Was muss ein Projektentwickler tun, um einen Generalunternehmer zu finden? Der Faktor Zeit spielt eine wichtige Rolle, denn auch die Bauindustrie leidet unter Personalengpässen bei ihren eigenen Nachunternehmern. Daher haben kurzfristige Anfragen für eine Immobilien Projektentwicklung kaum eine Chance. „Ein Vorlauf von einem Jahr wäre gut“, sagt Martin Schneider, Geschäftsstellenleiter Nordund Ostbayern beim Bayerischen Bauindustrieverband. Wobei Udo Pauly, Bereichsleiter Vertrieb und Marketing bei der Köster Bau GmbH, relativiert: „Mit unseren deutschlandweiten Niederlassungen erkennen wir in einigen Regionen noch Potenzial.“ Daher kann es vorkommen, „dass Spezialisten auch flexibel eingesetzt werden“.

Ein zweiter entscheidender Faktor ist die Qualität der Ausschreibung. Bevor ein Bauunternehmen wie Wolff & Müller aus Stuttgart mit der Bearbeitung einer Projektentwicklung startet, werde erst einmal geprüft, wie hoch die Realisierungswahrscheinlichkeit ist und ob die Projektentwicklung wirtschaftlich am Markt funktionieren kann. Denn die Kalkulation eines Angebots sei aufwändig und verursache erhebliche Kosten, sagt Steffen Schönfeld, Geschäftsführer von Wolff & Müller Hoch- und Industriebau.

„Die Bauindustrie will Know-how verkaufen und ihre Kompetenz gerade an den Schnittstellen einbringen“, betont Martin Schneider. Daher sehen sich die Unternehmen die Qualität der Planung an, die sie vorgelegt bekommen – was Folgen haben kann: „Mir haben Firmen schon häufig gesagt, dass sie ein Angebot nicht bearbeitet haben.“

Generalunternehmer übernimmt die Planung
Qualität ist ein Faktor, den auch Steffen Schönfeld betont. Daher legt sein Unternehmen Wert darauf, dass ein Auftraggeber „bereits in der Planungsphase den Generalunternehmer verbindlich einbindet.“ Entscheidend für Bauunternehmen sei, Kapazitäten frühzeitig zu sichern und die Planungsqualität der Projektentwicklung zu steigern. Der Fachkräftemangel wirkt sich insbesondere bei kleineren Planungsbüros negativ aus, weshalb Generalunternehmer immer mehr Planungsleistungen selbst übernehmen. „Die Trennung von Planen und Bauen löst sich auf, international kennt man sie ohnehin nicht“, beschreibt Martin Schneider.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind „faire“ Vertragsbedingungen, in denen Freiräume für den Generalunternehmer bleiben, sagt Steffen Schönfeld und denkt dabei vor allem an Bereiche, in denen ein Projektentwickler nicht mietvertraglich gebunden ist. Dazu gehören allgemeine Bereiche, die Ausführung der Haustechnik und Fassadendetails – hier ergäbe sich beim Bauen Spielraum .

Knappes Personal, steigende Kosten

Auch die Bauindustrie leidet unter Engpässen. Generalunternehmer kaufen drei Viertel der Wertschöpfung zu und spüren daher auch ihrerseits eine deutliche Verknappung bei den ausführenden Unternehmen. Eng wird es dort, wo viele Arbeitsstunden anfallen: „Bei der Gebäudehülle geht es noch, aber wenn es beispielsweise um Rohbauarbeiten oder Stahlverlegearbeiten geht, um Dämmarbeiten oder die TGA, dann wird es schwierig“, sagt Christoph Bohrer, Leiter des Einkaufs bei Wolff & Müller. Darum bindet das Unternehmen gute Nachunternehmer nach dem „Baupartnerprinzip“ an sich und arbeitet bevorzugt mit ihnen. Davon profitieren letztlich auch die Nachunternehmer.

Knapp sind vor allem Führungskräfte wie Ingenieure und Poliere, und eine Entspannung ist nicht abzusehen. Zwar studieren mehr junge Menschen als je zuvor Bauingenieurwesen, aber: „Es dauert zwei Jahre, bis ein Bauingenieur richtig produktiv im Geschäft ist“, sagt Martin Schneider vom Bayerischen Bauindustrieverband. Der Mangel an Arbeitskräften schlägt sich auf der Kostenseite nieder. Die Preise, mit denen die Bauunternehmen bei ihren Auftragsvergaben kalkulieren müssen, sind in den vergangenen zwölf Monaten in einem schnelleren Tempo gestiegen als in all den Jahren zuvor.

Das Problem ist: „Viele Projekte, die jetzt zur Ausführung kommen, sind vor einem oder zwei Jahren kalkuliert worden“, sagt Udo Pauly von Köster Bau – und werden nun wesentlich teurer. Daher ist Christoph Bohrer vorsichtig geworden: „Ich wage nicht zu sagen, was der Trockenbau in neun Monaten kosten wird.“ Das Preiswachstum war besonders stark bei den lohnintensiven Gewerken – wie Rohbau, Trockenbau oder Haustechnik. Bei Materialien halte es sich in Grenzen, so Bohrer. Der Bauboom führt auch zu Engpässen an ungeahnter Stelle. So hakt es in Berlin bei der Lieferung von Beton: Angesichts der zahlreichen Baustellen in der Stadt haben die Betonmischer längere Fahrzeiten, und das stört die Taktung. Da hilft dann auch der beste Vertrag nicht.

Angesichts der langen Dauer von Bauprojekten sucht Wolff & Müller „alternative offene“ Vertragsmodelle mit seinen Auftraggebern, beispielsweise durch GMP (Garantierte Maximalpreise) oder Partnering-Verträge. Bei lang laufenden Immobilien Projektentwicklungen ist eine Preisbindung allerdings derzeit kaum sicherzustellen. Daher suchen Bauunternehmen nach Regelungen wie einer Preisanpassung an einen definierten Index.

„Wir tragen das Preissteigerungsrisiko nicht mehr allein“
Bei GMP-Verträgen werden die in der Planungsphase erarbeiteten Optimierungen miteinander geteilt, wobei hier die Vergaben der Nachunternehmerleistungen offen und gemeinsam durchgeführt werden. Beim Unterschreiten des Budgets profitieren beide Parteien vom Erfolg. Der Maximalpreis aber werde durch den Generalunternehmer gesichert, sagt Steffen Schönfeld. „Wir machen bei Projektentwicklungen, die über viele Jahre andauern, keine Generalunternehmerverträge mehr, bei denen wir allein das Preissteigerungsrisiko tragen“, ist Schönfelds klare Aussage.

Im Gegensatz hierzu ist bei vielen Bauprojekten, die Wolff & Müller für öffentliche Auftraggeber ausführt, das Einheitspreis- Modell vorgesehen. Da bei Einheitspreisverträgen im Allgemeinen die Planungsleistungen durch den Auftraggeber erbracht werden und somit die Zeitspanne zwischen der Beauftragung und der Ausführung weitaus geringer ist, bleibt auch das Risiko der Preissteigerung im Laufe der Projektentwicklung für den Unternehmer kalkulierbar.

Ein Killer-Kriterium gibt es: „Unternehmen meiden Aufträge, die schon im Vorfeld unproduktive Konflikte erwarten lassen“, sagt Martin Schneider. Lückenhafte Ausschreibungen, fehlende oder zu große Interpretationsspielräume im Leistungsverzeichnis – was man früher als Chance zum Nachtrag oder zu Nebenangeboten gesehen hätte, ist heute weniger willkommen.

Auch die Tatsache, dass ein Projektsteuerer eingebunden ist, senkt das Interesse der Bauunternehmen, die mehr als bloße Lohnstunden verkaufen wollen. „Das kann ein Signal dafür sein, dass ein Projekt nicht auf Harmonie angelegt ist“, sagt Martin Schneider. „Bauherren mit eigener Baukompetenz beziehungsweise Interesse an kompetenter Beratung werden hingegen geschätzt.“

Autorin: Roswitha Loibl

Der Beitrag ist Teil der Titelstory "Know-how vor Muskelkraft" aus der Dezember-Ausgabe 2017 von immobilienmanager.

10.01.2018