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Mikro-Wohnen: Klein ist groß angesagt

Das Interesse von Investoren und Entwicklern an Mikro-Apartments hält an. Allerdings bauen die Entwickler oft an den Bedürfnissen der Studierenden vorbei. Mit Projektübersicht und Experten-Interview.

Studentenapartments Berlin Lichtenberg
Mikro-Wohnen hat sich als Assetklasse mittlerweile etabliert (Foto: Berlinovo)

Es müssen nicht immer Studierende sein. Wer Kleinwohnungen baut, hat häufig auch andere junge Menschen im Fokus: Auszubildende oder junge Berufstätige. Aber auch das Angebot für ältere Semester steigt, vor allem für Pendler. Mikro-Wohnen in jeder Form ist in Deutschland gerade dabei sich fest zu etablieren: als Immobilientypus und als Anlageklasse.

Ein großer Player auf dem Markt ist Corestate, die im Sommer bekanntgaben, dass man bis Ende 2019 insgesamt 2,4 Milliarden Euro in das Segment Micro Living investieren möchte. Dieses Budget soll in 10.000 Klein-Appartements fließen, die in Frankfurt am Main, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Wien und Madrid liegen. Die Anzahl der Einheiten pro Anlage variiert dabei zwischen 60 und 600. 26 Grundstücke hat Corestate dafür bereits gekauft.

In Deutschland ist besonders der Berliner Markt dynamisch, so eine Analyse von CBRE. Dort sind rund 2.500 Studentenapartments in Bau und weitere 2.200 in Planung. In Hamburg warten 2.850 Einheiten in der Planungs-Pipeline. Nachholbedarf macht CBRE in Köln und Düsseldorf aus: Dort liegt die Unterbringungsquote in Studentenwohnheimen bei nur 6,3 bis 6,9 Prozent.

Allerdings bauen die Entwickler oft an den Bedürfnissen der Studierenden vorbei: Es kommen zahlreiche hochpreisige Angebote auf den Markt, gesucht wird aber vorzugsweise in den mittleren und niedrigen Preisklassen. Einen aktuellen Überblick soll die nachfolgende Tabelle verschaffen.

Eine Auswahl aktueller Projektentwicklungen in Deutschland der Assetklasse Mikro-Wohnen (Quelle: immobilienmanager Ausgabe 08-18)
Eine Auswahl aktueller Projektentwicklungen in Deutschland der Assetklasse Mikro-Wohnen (Quelle: immobilienmanager Ausgabe 08-18)

Auch die Pantera AG ist sehr aktiv als Projektentwickler in der jungen Assetklasse Mikro-Wohnen. Vorstand Michael Ries hat eine klare Meinung zu Spielregeln bei Genehmigungen, der richtigen Standortwahl, Risiken und Gebühren. Auszüge aus einem Interview, das Sie in der gedruckten August-Ausgabe von immobilienmanager vollständig nachlesen können.

Die Zahl der Studierenden und damit eine der wichtigsten Zielgruppen für Mikro-Wohnungen wird langfristig nicht zu-, sondern abnehmen. Sind die im Vergleich zu Wohnimmobilien etwas höheren Mietrenditen dennoch nachhaltig zu erzielen?

Michael Ries (Foto: Pantera)
Michael Ries (Foto: Pantera)

Michael Ries: Selbstverständlich ist es möglich, dass die Zahl der Studierenden in Deutschland sinkt, obwohl die Prognosen in diesem Bereich seit Jahren immer wieder nach oben verändert werden. Die Kultusministerkonferenz korrigiert sich da ja alle paar Jahre aufs Neue. Und sollte die Trendwende bei den Studierendenzahlen nun doch kommen, heißt das ja nicht, dass direkt die Nachfrage nach Unterkünften für Studierende sinkt. Schon gar nicht in allen Städten. Auch wenn die Studierendenzahl in Deutschland sinkt, wird es weiterhin viele Hochschulen geben, die immer begehrter werden. Zudem hat sich eine hohe Nachfrage aufgestaut, die sich so schnell nicht befriedigen lässt. Denn die Studierenden konkurrieren ja mit anderen Wohnungssuchenden, die ebenfalls kleine Apartments bevorzugen. Wir zweifeln zwar nicht an unseren Nutzungsentscheidungen, dennoch bauen wir vor und konzipieren die Apartments so, dass sie barrierefrei sind und später auch anders genutzt werden können. Dies gebietet die kaufmännische Vorsicht.

Bayern hat die Spielregeln für die Genehmigung von temporärem Wohnen verändert. Welchen Einfluss haben regulatorische Maßnahmen, und welche Tendenz sehen Sie?
Michael Ries: Mit lokal unterschiedlichen Detailregeln muss man als Projektentwickler immer rechnen. Denn die Bundesländer oder Kommunen haben den Spielraum, Bauvorschriften in gewissem Maße individuell zu interpretieren und zu gestalten. Das hat das Land Bayern getan, indem es entschieden hat, in Gewerbegebieten nur noch Serviced Apartments mit maximal einmonatigem Aufenthalt zu gestatten. Obwohl diese Änderung mitten im Planungsverfahren unserer Münchener Grundstücke kam, hat das unsere Investitionsentscheidung nicht geändert. Dafür ist die verkehrsgünstige Lage der Gebäude in der Nähe der Messe einfach zu gut.

Boardinghäuser und Häuser für studentisches Wohnen gehören zu den Betreiberimmobilien. Wie sind die Betreiberrisiken zu bewerten? Gehen die Renditeerwartungen trotz Betreibergebühr und -marge sowie Gewerbesteuer auf?
Michael Ries: Bis vor etwa zehn Jahren machten institutionelle Investoren noch einen riesigen Bogen um Betreiberimmobilien. Begründung war damals: Die Rendite sei wegen der Betreiberkosten nicht hoch genug und bei den Investments fehle die Ertragsfantasie. Zudem haben die Banken diese Assetklasse in der Regel nicht finanziert. Das hat sich Schritt für Schritt geändert. Heute haben sich die Renditen an die Werte anderer Immobilientypen wie Büros oder Wohnen angenähert. Die über eine lange Frist feststehenden Einnahmen, das minimierte Risiko sowie die hohe Nachfrage macht die Anlageklasse zu einem neuen Lieblingskind institutioneller und privater Investoren. Natürlich muss man, damit das funktioniert, einen erfahrenen Betreiber mit guter Bonität wählen. Dann erwerben die neuen Eigentümer mit den Immobilien quasi eine auf Jahre vereinbarte Einnahmen- und Ertragsgarantie. Das bedeutet stabile nachhaltige Renditen, verbunden mit der Aussicht auf zusätzliche Wertsteigerungen.

Das komplette Interview ist in der August-Ausgabe von immobilienmanager erschienen.

13.09.2018