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Projektentwicklung Immobilien: Das sind die größten Projektentwickler

Die Immobilien Projektentwicklung in Deutschland stagniert. Allerdings gibt es teils große Unterschiede zwischen dem Wohn- und Bürosegment und den verschiedenen Städten. Wir zeigen die größten Projektentwickler und die wichtigsten Trends der Projektentwicklung von Immobilien.

Projektentwicklung Immobilien: Die Top-Ten der Trading-Developer in deutschen A-Städten nach Nutzungstypen im Jahr 2018 (Quelle: Bulwiengesa AG)
Projektentwicklung Immobilien: Die Top-Ten der Trading-Developer in deutschen A-Städten nach Nutzungstypen im Jahr 2018 (Quelle: Bulwiengesa AG)

Die Zech Group bleibt das aktivste Unternehmen für Immobilien Projektentwicklungen in Deutschland. Das geht aus der aktuellen "Projektentwicklerstudie 2018" von Bulwiengesa hervor. Mit ihren Tochtergesellschaften hat Zech dieses Jahr über eine Millionen Quadratmeter Trading -Development -Fläche am Markt (2017: über 900.000 Quadratmeter). Zur Zech Group gehören zum Beispiel Art-Invest Real Estate und Die Wohnkompanie. Hinter dem Spitzenreiter für Immobilien Projektentwicklung gab es einen Platztausch zwischen der CG Gruppe und Bonava (ehemals NCC).

In den Top Ten sind einige neue Namen, wie Pandion, die SSN Group, Otto Wulff, Project Immobilien und die Groth Gruppe. „Manche Unternehmen wie die CG Gruppe, instone oder BPD verlieren augenscheinlich Projektfläche. Dies liegt daran, dass diese Unternehmen auch oder vermehrt außerhalb der A-Städte tätig sind. Eine Ableitung aus den Studienzahlen hier zum gesamten bundesweiten Projektflächenvolumen dieser Unternehmen ist deswegen nicht oder immer weniger möglich. Innerhalb der A-Städte haben alle hier dargestellten Akteure eine nachhaltige Planungspipeline. Aktivitäten außerhalb der A-Städte sind bei den meisten Unternehmen wichtig“, so Studienleiterin Ellen Heinrich.

Immobilien Projektentwicklung zum Verkauf: Veränderungen 2018 zu	2017	nach	Stadt	und Status (Quelle: Bulwiengesa AG)
Immobilien Projektentwicklung zum Verkauf: Veränderungen 2018 zu 2017 nach Stadt und Status (Quelle: Bulwiengesa AG)

Insgesamt ging das Projektentwicklungsvolumen erstmals seit der Finanzkrise zurück (-0,3 Prozent gegenüber +3,8 Prozent im Jahr 2017). Auffällig dabei: Wohn- und Bürosegment entwickeln sich unterschiedlich und im Vergleich der A-Städte zeigen sich teils deutliche Unterschiede bei der Projektentwicklung von Immobilien.

Weniger Wohnfläche, mehr Bürofläche
Schon in den vergangenen Jahren war das Wachstum an projektierten Wohnungflächen kontinuierlich zurückgegangen. Aktuell ist es mit 2,0 Prozent sogar rückläufig. Auf Städteebene gibt es allerdings deutliche Unterschiede: So nimmt beispielsweise das Volumen in München weiterhin zu (plus 6,9 Prozent), während es in Berlin (minus 3,5 Prozent) und Hamburg (minus 5,1 Prozent) teilweise schon deutlich zurückgeht.

Konträr dazu entwickelt sich laut Bulwiengesa das Bürosegment. Nach Jahren des Flächenrückgangs verzeichnete es im letzten Studienjahr erstmalig einen Projektflächenzuwachs. Dieser Trend bestätigt sich aktuell, weitere 290.000 Quadratmeter ließen das Bürosegment um plus 5,5 Prozent wachsen. Auf Städteebene ist die Entwicklung auch hier völlig unterschiedlich: Während die Projektflächenvolumen beispielsweise in Berlin massiv wächst (plus 26 Prozent), sinken sie in Hamburg (minus 3,1 Prozent) und besonders deutlich in München (minus 23,5 Prozent).

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Über alle A-Städte hinweg gehen die fertiggestellten Projektflächen weiter zurück, die Flächen in Bau oder in Planung dagegen steigen. Die Projektentwickler reagieren also auf den Büroflächenmangel, zumal die Preisunterschiede zwischen Wohn- und Büroimmobilien mittlerweile sehr gering sind.

Projektentwickler suchen neue Regionen
Die Verlagerungstendenzen sind eindeutig zu erkennen: Viele Projektentwickler weichen in Bund C-Städte aus oder ins Umland der A-Städte. Diese Tendenzen dürften etwa in den Räumen München und Frankfurt mit ihren ausgeprägten Speckgürteln noch deutlicher ausfallen als in der besonders großflächigen Stadt Berlin.

„Die sieben A-Städte leiden unter fehlender Flächenverfügbarkeit und regulatorischen Restriktionen“, weiß Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwiengesa. „Schlagworte bleiben Genehmigungsstau durch die Überlastung der Behörden, preistreibende Zusatzkosten durch Auflagen, etwa für den Bau von Sozialwohnungen oder energetische Maßnahmen. Außerdem zögern manche Projektentwickler, bereits genehmigte Wohnbauvorhaben auch zu realisieren.“

Ein Blick auf die aktuelle Projektliste zeigt, dass etwa 15 bis 20 Prozent der Projekte in der Fertigstellung im Vergleich zum Vorjahr nach hinten geschoben wurden. Etwa ein Drittel dieser Projekte sind in Berlin angesiedelt. Ein weiterer Grund für das rückläufige Projektentwicklungsvolumen ist außerdem die sehr hohe Auslastung von Baufirmen, die Probleme haben, ausreichend qualifiziertes Personal zu bekommen.

Verdrehte Machtverhältnisse bei der Projektentwicklung
Developer klagen über Kapazitätsengpässe bei der Bauausführung. Daher wächst die Verhandlungsmacht von Generalunternehmern. Was Baufirmen von ihren Auftraggebern erwarten.
 

Mehr Projektentwicklungen für den Eigenbestand
Der im letzten Jahr schon angedeutete Trend, dass Investor-Development-Projekte (Immobilien Projektentwicklung für den Eigenbestand) im Wohn- als auch im Bürosegment deutlich stärker zunehmen als Trading Developments, lässt sich auch in der aktuellen Studie ablesen: Bei diesen Akteuren ist sowohl im Büro- als auch im Wohnsegment ein stärkerer Anstieg der Projektflächen als im Trading Development zu erkennen. „Das Wohnsegment ist hier, ganz im Gegensatz zur Entwicklung im Trading Development, weiterhin der deutliche Treiber für die positive Entwicklung der Investor-Development-Flächen.

Ein Grund für diese Entwicklung ist, dass Deutschland und insbesondere die A-Städte als Core-Märkte attraktiv sind und die mittlerweile sehr niedrigen Renditen frühzeitige Einstiege in Immobilien Projektentwicklungen interessant erscheinen lassen“, so Studienleiterin Ellen Heinrich.

Hotel-Projektentwicklungen wichtiges Investment
Schon das dritte Jahr in Folge wächst das Trading-Development-Projektvolumen im Hotelsegment. Für diesen eher kleinen Markt ist das Wachstum beträchtlich, über alle sieben A-Städte entstanden mehr als 200.000 Quadratmeter Projektfläche (plus 13,4 Prozent). Lediglich in Frankfurt gingen die Projektflächen zurück, alle anderen Städte haben an Trading-Development-Flächen im Hotelsegment hinzugewonnen oder stagnieren (Berlin). Insbesondere die Planungen sind seit nunmehr vier Jahren konstant hoch. Dabei ist traditionell der Anteil von Investor Developments im Hotelsegment groß, der Markt aufgrund seiner kleinen Größe eher volatil.

12.04.2018

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