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Neubauquoten: So unterschiedlich steuern die Städte den Wohnungsmarkt

Alle deutschen Metropolen schreiben Quoten für den geförderten Wohnungsbau vor. Das stellt Projektentwickler vor Herausforderungen.

548 Wohnungen entstehen
In Berlin-Mitte entsteht das Quartier Luisenpark mit insgesamt 548 Wohnungen. Die landeseigene Howoge entwickelt davon die 139 öffentlich geförderten Wohnungen (Bild: Bloomimages)

Bei den Quoten für den geförderten und preisreduzierten Wohnungsbau liegt der Unterschied zwischen den Städten nur in der Höhe: Mal sind es 25, mal 50 Prozent der Wohnfläche, die Restriktionen unterliegen. In städtebaulichen Verträgen werden die Konditionen festgehalten. „Vor allem in den Top-7-Städten gibt es kaum noch Neubauvorhaben ohne solche Vereinbarungen, wenn Bebauungspläne neu erstellt werden“, sagt Carsten Sellschopf, COO von Instone Real Estate. „Der Großteil unserer bundesweiten Projekte“ basiere auf einem solchen Vertrag.

Wie verlässlich die Bedingungen dabei sind, hängt von der Stadt ab. In München existiert das Instrument, das dort Sobon heißt, seit 1994, das Procedere ist eingespielt. In Frankfurt ist das Planungsreferat gerade dabei, die Kriterien eindeutig festzuklopfen, und auch Köln hat sein Modell in diesem Jahr überarbeitet, um für alle Unternehmen die gleichen Bedingungen herzustellen. Denn bisher konnte ein Entwickler dadurch, dass er zum Beispiel günstige Künstlerateliers auf seinem Areal anbot, den Anteil an gefördertem Wohnungsbau auf null reduzieren.

Auch in Berlin mussten sich Entwickler bislang auf Überraschungen einstellen. Das erlebte Instone mit dem Areal, das heute Luisenpark heißt. Als man das Grundstück am 12. Februar 2015 von der Bima kaufte, gab es noch keine feste Quote für den geförderten Wohnungsbau. Weil aber der Bebauungsplan erst nach deren Inkrafttreten zum 1. August 2015 ausgelegt worden war, hatte man sich ihr zu unterwerfen und 25 Prozent Sozialwohnungen zu errichten. Inzwischen wurde die Quote, die für aktuelle Neubauvorhaben gilt, auf 30 Prozent erhöht. Was fangen Projektentwickler, die keine Bestandshalter sind, mit diesen geförderten Wohnungen an? „In den meisten Fällen bauen wir den förderfähigen Anteil selbst und verkaufen den Mietwohnungsanteil an ein kommunales Wohnungsunternehmen oder auch an private Bestandshalter, die sich verpflichten, die vertraglich vereinbarten Mieten zu gewährleisten“, berichtet Sellschopf aus Berlin.

Download-Tipp
Akzeptanz und Wirkung von Quotierungsmodellen für den geförderten Wohnungsbau. Präsentation über das Für und Wider von Förderquoten in Quartieren.

Die wichtigste Käufergruppe sind kommunale Gesellschaften wie die Berliner Howoge, die den geförderten Teil des Projekts Luisenpark von Instone erwarb. Die Kölner GAG Immobilien AG, ebenfalls ein mehrheitlich kommunales Unternehmen, erwirbt einerseits Grundstücke von privaten Entwicklern, um deren Quote an Sozialwohnungen zu errichten, kauft aber auch Projekte an, die von den Developern schlüsselfertig gebaut werden. „Aber auch dabei arbeiten wir schon ab der Planungsphase eng mit den Entwicklern zusammen“, unterstreicht Uwe Eichner, Vorstandsvorsitzender der GAG.

Günstige Vorhandlungsposition der Kommunalen
Die öffentlichen Käufer sind dabei in einer für sie vorteilhaften Position. Die Privaten müssen die Quote liefern, kennen sich aber in der Regel nicht so gut mit den – je nach Bundesland unterschiedlichen – Auflagen für Sozialwohnungen aus. Und Bestände aufbauen wollen die meisten von ihnen auch nicht. Also brauchen sie Partner.

Die Öffentlichen andererseits sind nicht überall auf die Privaten angewiesen. Zumindest nicht in Städten wie Köln, wo die GAG Immobilien schon vor rund zehn Jahren eine eigene technische Abteilung aufgebaut hat. „Wir haben derzeit 1.940 Wohnungen in Bau bei einem Bestand von rund 50.000“, sagt Uwe Eichner. Selber bauen habe für die GAG mehrere Vorteile. Zum einen halte man die Fäden allein in der Hand, zum anderen müsse man nicht zwei Mal Grunderwerbsteuer bezahlen und auch nicht den Gewinn mit anderen teilen.

Wobei das mit dem Gewinn so eine Sache ist. „Wenn uns ein Entwickler keinen fairen Preis anbietet, dann werden wir es auch nicht mit ihm machen“, stellt Eichner klar. Warum kommt die GAG dann trotzdem mit den Privaten ins Geschäft? „Wir haben ein Interesse daran, Bestände aufzubauen. Und auch wenn wir bei einem Grundstück nicht zum Zuge kamen, ist das ein Weg, dort dennoch Wohnungen zu erwerben“, räumt Eichner ein.

Fonds als neue Käufergruppe
Den öffentlichen Käufern wächst nun etwas Konkurrenz heran. Die Fondsbranche hat den Reiz der zwar geringen, aber stabilen Renditen entdeckt. Wertgrund Immobilien hat jüngst in Hamburg-Bergedorf von Bonava ein Projekt erworben, das zu zwei Dritteln aus geförderten Wohnungen besteht. „Bei uns sind auch Stiftungen und kirchliche Organisationen investiert, für sie kann es ein Mehrwert sein, wenn man in soziale Projekte investiert“, erläutert Timo Holland, Geschäftsführer der Wertgrund Asset Management, dessen Unternehmen weiter in Richtung geförderter Wohnungsbau gehen möchte.

Übersicht: Quoten für geförderten und preisreduzierten Wohnungsbau nach Städten (Quelle: immobilienmanager/eigene Recherche)
Übersicht: Quoten für geförderten und preisreduzierten Wohnungsbau nach Städten (Quelle: immobilienmanager/eigene Recherche)

Ein Anlageprodukt, das unter anderem in geförderte Wohnungen investiert, hatte vor einem Jahr auch die Lloyd Fonds AG angekündigt. Die Umsetzung allerdings zieht sich hin. Die Rechtsform wird nun von einer KG auf Aktienbasis umgemodelt in einen offenen Immobilienfonds, da „deutsche Investoren Fonds gegenüber Immobilien-AGs bevorzugen“, heißt es bei Lloyd. Das Produkt mit einer Tranche für private und einer für institutionelle Investoren werde „zeitnah“ auf den Markt gebracht. Bei einem bereits angekauften Objekt in Hamburg- Tonndorf werde die Übernahme in den Fonds geprüft.

GAG-Vorstand Eichner machen solche Wettbewerber nicht bange. Die Auflagen beim Bau von geförderten Wohnungen seien enorm, und auch die „vernünftige Bewirtschaftung“ der Bestände müsse man beherrschen. „Ich weiß nicht, ob ein Fonds das will und kann.“

Probleme mit dem Weiterverkauf
Manche Projekte eignen sich aber nicht gut für den Weiterverkauf. So mussten WvM Immobilien und Dornieden Generalbau bei einem gemeinsamen Vorhaben in Düsseldorf-Derendorf feststellen, dass die Aufbereitung des Baugrundstückes zu aufwendig war, um bei den – durchaus vorhandenen – Kaufinteressenten für die rund 80 geförderten und preisgedämpften Wohnungen einen kostendeckenden Preis zu erzielen. Was tun? „Unsere Gesellschafter haben sie erworben“, sagt Martin Koll, Geschäftsführer von WvM, und merkt einschränkend an: Das sei eine Lösung für eine begrenzte Zahl von Bauvorhaben, aber nicht für alle Zukunft.

Einen Unterschied in den Bauqualitäten machen die befragten Projektentwickler nicht. „Es gibt keinen Gestaltungsunterschied zwischen förderfähigen und frei finanzierten Wohnungen“, sagt Florian Lanz, Geschäftsführer von Laborgh Investment, der seine Sozialwohnungen bevorzugt an kommunale Partner verkauft. Nur eines ist zwingend: Die Grundrisse der geförderten Wohnungen sind kompakter, da in Berlin beispielsweise eine Drei-Zimmer-Wohnung nicht größer als 70 Quadratmeter sein darf.

Beispiel Wesseling

Ein Kooperationsmodell in Wesseling bei Köln könnte als Vorbild für interkommunale Projekte taugen, um mehr Bauland zu schaffen.

Über die Sinnhaftigkeit der Quoten gehen die Meinungen auseinander. „Ich sehe sie sehr kritisch“, sagt Martin Koll. „Denn die Wohnungen werden dem Markt entzogen und verstärken die Unterversorgung. Damit wird gegen den Mittelstand agiert, der keinen Wohnberechtigungsschein bekommt.“

Carsten Sellschopf dagegen sieht sie als „fast alternativlos“ an. Für zentrale Lagen in Großstädten hält er allerdings eine Mischung nicht auf Objekt-, sondern auf Quartiersebene für sinnvoll. Seine favorisierte Quotierung würde dann lauten: zehn Prozent Sozialwohnungen, zehn Prozent preisgedämpfte Mietwohnungen, 20 Prozent frei finanzierte Mietwohnungen und 60 Prozent Eigentumswohnungen. Oder der Hamburger Drittelmix – jeweils ein Drittel geförderter Wohnungsbau, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. „Da diskutiert man auch anders mit den Grundstückseigentümern über die Verkaufspreise“, nennt Sellschopf einen weiteren Vorteil dieses klar gehandhabten Modells.

Autor: Roswitha Loibl

19.12.2017