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"Realzinsen in Europa bis 2025 unter einem Prozent"

Dank der Tochterunternehmen Corpus Sireo und Beos ist Swiss Life einer der größten Immobilien-Investmentmanager in Deutschland. Über ihre strategischen Ziele sprach immobilienmanager mit Stefan Mächler, Group CIO von Swiss Life und Leiter des Konzernbereichs Swiss Life Asset Managers.

Stefan Mächler: „In Deutschland dürften die Realzinsen bis Ende 2021 gar im Negativterritorium verharren
Stefan Mächler: „In Deutschland dürften die Realzinsen bis Ende 2021 gar im Negativterritorium verharren" (Foto: Swiss Life)

Welche Ziele verfolgt Ihre Immobilienstrategie im Kontext des gesamten Konzerns? Welche Zielgruppen bedient sie?
Stefan Mächler: Immobilien passen gut zu den Verbindlichkeiten, die wir für Versicherte oftmals über Jahrzehnte eingehen: Sie haben einen langfristigen Anlagehorizont und erwirtschaften regelmäßig wiederkehrende Erträge. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld bieten Immobilien zudem attraktive Renditen und haben im Vergleich zu anderen Anlageklassen eine gute Kapitaleffizienz. Insgesamt verwalten wir derzeit Immobilien im Wert von 81 Milliarden Euro. In Europa wollen wir dort weiter wachsen, wo wir eine hohe Nachfrage institutioneller Investoren nach Investmentanlagelösungen mit langfristiger europaweiter Abdeckung sehen. Konkret planen wir paneuropäische Immobilienfonds, die sich an Anleger in der Schweiz, Deutschland, Frankreich und Großbritannien richten, aber auch an internationale Kunden, die in Europa investieren möchten. Daneben sind private Anleger unsere wesentliche Zielgruppe. Für sie bieten wir mit wachsendem Erfolg in Deutschland, Frankreich und bald in der Schweiz Publikumsfonds an.

Welche Chancen und welche Risiken finden Sie in Deutschland vor?
Stefan Mächler: Wir sehen hier positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen und haben mit Corpus Sireo und Beos eine gute Marktabdeckung. Die hohen Preise für deutsche Immobilien sind die Kehrseite. Nach dem Rekord-Transaktionsvolumen in 2018 sorgen das Tiefzinsumfeld und mangelnde Anlagealternativen auch 2019 für ein kompetitives Marktumfeld, in dem es eine Herausforderung ist, gute Investments zu finden. Sich nur die Risikokurve hoch zu hangeln, wäre eine falsche Antwort. Wir setzen darauf, frühzeitig zu erkennen, wie sich die sozioökonomischen Rahmenbedingungen ändern und welche Immobilien-Typen darauf am besten ausgerichtet sind.

Wie beugen Sie den genannten Preisrisiken vor?
Stefan Mächler: Die Immobilienpreise in Deutschland sind zwar hoch, dafür können wir hier in einem deutlich berechenbareren Risikoumfeld investieren. Um Risiken zu minimieren, prüfen wir die Objekte und finanziellen Rahmenbedingungen sehr genau. Dabei helfen uns das lokale Know-how und die Expertise unserer Research- und Risk-Management -Teams.

Welche Ziele verfolgen Sie mit Corpus Sireo, welche mit der Beos AG? Wie passt beides zusammen?
Stefan Mächler: Wir haben uns seit 1999 mit der Livit in der Schweiz, Swiss Life REIM in Frankreich, Corpus Sireo in Deutschland und Mayfair Capital in Grossbritannien verstärkt. 2018 kam Beos dazu. Diese Wachstumsschritte belegen unsere Fähigkeit, das Immobiliengeschäft auszubauen. Die Expertise von Beos ist komplementär zu Corpus Sireo. Dies ermöglicht uns Zugang zu neuen institutionellen Kunden, denen Beos durch die Auflage von Spezialfonds Zugang zum wachstumsstarken und wertstabilen Segment der deutschen Unternehmensimmobilien bietet. Der Fokus von Corpus Sireo liegt in den Anlageklassen Wohnen, Büro, Gesundheit und Einzelhandel für institutionelle und private Anleger.

Bleiben die beiden Markennamen erhalten?
Stefan Mächler: Corpus Sireo und Beos sind gut etablierte Marken in Deutschland. Für unsere europäischen Produkte setzen wir jedoch auf die übergeordnete Marke Swiss Life Asset Managers, die als Klammer für unsere Markenfamilie fungiert.

20 Milliarden Euro an Assets under Management

Swiss Life erwarb 2014 den deutsche Asset- und Investment-Manager Corpus Sireo. Die Sparkassen Köln-Bonn, Düsseldorf und Frankfurt erhielten für ihre Anteile am Unternehmen seinerzeit 210 Millionen Euro. 2018 erwarben Swiss Life Asset Managers dann die auf Unternehmensimmobilien spezialisierte Beos AG. Zum Zeitpunkt des Verkaufs belief sich deren verwaltetes Immobilienvermögen auf 2,6 Milliarden Euro, derzeit sind es bereits 3,4 Milliarden Euro. Swiss Life gibt den Wert des in Deutschland verwalteten eigenen und fremden Immobilienvermögens mit 23,1 Milliarden Euro an.

Welchen Einfluss nehmen Sie auf das operative Geschäft dieser beiden Unternehmen?
Stefan Mächler: Die Interessen von Corpus Sireo und Beos werden von Tina Störmer, CEO und Country Head von Swiss Life Asset Managers in Deutschland, in der Geschäftsleitung von Swiss Life Asset Managers vertreten. Daher würde ich hier weniger von Einfluss, sondern von einem aktiven Austausch sprechen, um gemeinsam Mehrwert für unsere Kunden zu schaffen.

Plant Swiss Life weitere Unternehmensübernahmen in Deutschland?
Stefan Mächler: Wenn sich eine passende Möglichkeit ergibt, ziehen wir weitere Ergänzungen in Erwägung, wobei unser Fokus auf Europa und nicht nur auf Deutschland liegt. Zukäufe tätigen wir nur dann, wenn das anorganische Wachstum unser organisches Wachstum unterstützt und die Unternehmen strategisch, kulturell und finanziell zu uns passen.

Welchen Stellenwert hat Deutschland im Rahmen Ihrer paneuropäischen Strategie?
Stefan Mächler: Deutschland ist für uns der wichtigste Kernmarkt. In der Eurozone gehen wir weiter von sehr tiefen Zinsen aus. Die Realzinsen sollten in Europa noch mindestens bis 2025 unter einem Prozent bleiben. In Deutschland dürften die Realzinsen bis Ende 2021 gar im Negativterritorium verharren. Für die Immobilienmärkte bedeutet dies, dass die zu erzielenden Immobilienrenditen für institutionelle Investoren auf absehbare Zeit attraktiv, wenn nicht sogar alternativlos bleiben. Daher bleibt der deutsche Markt weiterhin sehr interessant für uns.

Swiss Life Asset Managers lanciert auch europaweit investierende Themenfonds. An welche Anlegergruppen richten sich diese Angebote?
Stefan Mächler: Die Nachfrage nach europäischen Immobilienanlagelösungen ist hoch. Neben klassischen pan-europäischen Lösungen im Büro- oder Wohnsegment setzen wir auch auf einen neu lancierten Hotelimmobilienfonds oder einen Einzelhandelsimmobilienfonds kombiniert mit Citylogistik. Daneben planen wir einen europäischen Gesundheitsimmobilienfonds, mit dem wir den Unternehmenszweck von Swiss Life des selbstbestimmten Lebens geradezu ideal aufgreifen können. Ein europaweiter thematischer Investmentansatz mit Core-/Core-Plus-Renditen wird zudem in europäischen Metropolen und Regionalzentren investieren und soziökonomische Trends wie Infrastruktur, demografischer Wandel und Technologie als Treiber der Immobiliennachfrage berücksichtigen. Mit diesen Angeboten richten wir uns an internationale institutionelle Investoren aus Europa sowie an Anleger aus dem asiatischen Raum.

In Großbritannien lanciert Swiss Life respektive Mayfair Capital einen neuen Immobilienfonds mit thematischem Ansatz.
Welche Auswirkungen wird der ja nach wie vor sehr wahrscheinliche Brexit auf Ihre Geschäftstätigkeit haben?
Stefan Mächler: Wir halten die Gefahr eines harten Brexit für gering. Anders als anderswo hat sich die Wirtschaftsdynamik in Großbritannien 2019 nicht weiter abgekühlt. Dies erscheint angesichts der Brexit-Debatte unlogisch. Doch offenbar schirmen die Brexit-Sorgen die britische Wirtschaft vor dem konjunkturellen Gegenwind ab, der die exportabhängigen europäischen Volkswirtschaften belastet. Wir setzen daher weiter auf UK: Mit Mayfair Capital verfügen wir dort über Experten mit lokalen Marktkenntnissen, die für unser europaweites Geschäft eine maßgebliche Rolle spielen, denn UK ist weiterhin das Einfallstor internationaler Immobilieninvestoren, die in Europa Fuß fassen möchten.

Das Gespräch führte Christof Hardebusch.

20.08.2019