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Rehabilitation einer Assetklasse?

Der französische Vermögensverwalter Primonial hat für 800 Millionen Euro eine 50-prozentige Beteiligung an einem MPT-Portfolio aus 71 Objekten, meist Kliniken, erworben. Ist die Assetklasse Reha-Klinik nach Jahren der Krankheit auf dem Wege der Besserung?

Zum Portfolio des Joint Ventures zwischen MPT und Primonial gehört unter anderem die Median Klinik Hoppegarten in der Nähe Berlins. (Bild: Median Kliniken)
Zum Portfolio des Joint Ventures zwischen MPT und Primonial gehört unter anderem die Median Klinik Hoppegarten in der Nähe Berlins. (Bild: Median Kliniken)

Nicht nur der Kanzlerin macht er das Regieren schwer. Schon vor gut 20 Jahren, als Gesundheitsminister im vierten Kabinett von Helmut Kohl, schlug Horst Seehofer auch der Immobilienwirtschaft Wunden. Wunden, die bis heute nicht restlos verheilt sind. Mitte der 1990er Jahre hatte Seehofer das Gesundheitswesen finanziell auf Diät gesetzt und mit dieser Kur den bis dato durchaus lukrativen Immobilienmarkt für Reha-Kliniken in die Knie gezwungen. Als Folge des seinerzeit verabschiedeten Kostendämpfungsgesetzes blieben viele Klinikbetten leer, und von den 1.404 Reha-Häusern, die es 1996 gab, mussten bis heute gut 250 dicht machen. Klinikimmobilien waren nach der Seehoferschen Gesundheitsreform nicht mehr investmentfähig.

Das scheint sich in den vergangenen Jahren geändert zu haben. Regelmäßig werden neue Transaktionsrekorde vermeldet. Reha-Kliniken rücken offensichtlich als Assetklasse wieder in das Blickfeld nationaler und internationaler Investoren.

Vor allem zwei Akteure sorgen für Umsatz mit deutschen Kliniken. Der niederländische Private Equity Investor Waterland als Verkäufer und als Käufer der in Birmingham im US-Bundesstaat Alabama beheimatete und auf Healthcare-Immobilien spezialisierte REIT Medical Properties Trust (MPT).

Seit 2011 hat Waterland mit der RHM-Klinik- und Pflegeheimgruppe, der Klinikgruppe Median und den AHK-Kliniken
mehrere große private Reha-Klinikbetreiber einschließlich deren Immobilien erworben. Unter der Marke Median entstand nach eigenen Angaben der „größte private Betreiber von Rehabilitationseinrichtungen in Deutschland“ mit aktuell über 120 Kliniken und Einrichtungen. Zur Refinanzierung des Geschäfts hat Waterland einen Teil der Klinikimmobilien an MPT weitergereicht. So zahlte der REIT aus Birmingham 2013 für acht RHM-Kliniken und drei Pflegeheime 184 Millionen Euro und 2015 noch einmal 770 Millionen für 40 Median-Immobilien. Im Gegenzug haben die Klinikbetreiber ihre Häuser für 27 Jahre zurückgemietet und müssen nach Information des Brancheninformationsdienstes Refire acht bis elf Prozent des Kaufpreises als jährliche Miete überweisen.

Als dritter Spieler ist jetzt die Primonial Group in das Geschäft mit den Median-Klinikimmobilien eingestiegen. Ein von dem französischen Vermögensverwalter gemanagter Fonds hat rund 800 Millionen Euro für eine 50-Prozent-Beteiligung an dem von MPT aufgebauten und verwalten Healthcare-Portfolio gezahlt. Aktuell sind in diesem Portfolio 71 Gesundheitsimmobilien – überwiegend Reha- Kliniken der Median-Gruppe – gebündelt. Deren Gesamtwert beziffert MPT auf 1,635 Milliarden Euro. Primonial stieg vor zwei Jahren in den deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien ein.
Für knapp eine Milliarde Euro sicherten die Franzosen sich 2016 das sogenannte Panacea-Portfolio mit 68 Pflegeheimen. Das von Primonial verwaltete Vermögen im Bereich Gesundheitsimmobilien liegt nach dem Deal mit MPT bei 5,2 Milliarden Euro, davon 2,6 Milliarden Euro in Deutschland.

Transaktionen überschaubar
„Diese Transaktion unterstreicht, wie interessant der Markt der Gesundheitsimmobilien auch jenseits der Pflegeheime ist und dass Reha-Kliniken aufgrund der geringeren Regulierung eine attraktive Ergänzung darstellen“, erklärt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE. Nettoanfangsrenditen von fünf bis 5,5 Prozent machen Reha-Kliniken zu einer vergleichsweise lukrativen Anlage. 2015 lag dieser Wert nach Angaben von CBRE noch bei 7,5 Prozent.
Die großvolumigen Transaktionen von Waterland, MPT und Primonial sind aber nur eine Seite der Medaille. Das kleinteilige Geschäft mit Klinikimmobilien läuft weiterhin eher verhalten. In den vergangenen Jahren ist kaum mehr als eine Handvoll Transaktionen publik geworden, und die Zahl der aktiven Marktteilnehmer ist überschaubar. Darunter sind die belgische Confinimmo SA sowie Immac.

In der Marktstudie „Reha-Kliniken in Deutschland 2015“ bezifferte CBRE das investmentfähige Gesamtvolumen an
Reha-Kliniken auf rund sechs Milliarden Euro. Das seien etwa zwei Drittel der gut 600 Kliniken in Händen privater Betreiber, schätzt Richolt, ohne sich auf eine genauere Zahl festlegen zu wollen. Der bei vielen kleinen Klinikbetreibern in den nächsten zehn Jahren anstehende Generationswechsel könnte sich zu einem „Transaktionstreiber“
entwickeln.

Markus Bienentreu, Geschäftsführer des auf Sozialimmobilien spezialisierten Beraterhauses Terranus Real Estate,
teilt Richolts Einschätzung nur bedingt. Ja, in den vergangenen fünf Jahren habe sich der zusammengebrochene
Markt wieder etwas belebt. Aber: „Über die Hälfte der Reha-Immobilien sind älter als 38 Jahre, und in vielen
Häusern besteht ein erheblicher Investitionsstau“, argumentiert Bienentreu. Nur zehn Prozent der Einrichtungen sähen
sich in der Lage, die notwendigen Investitionen uneingeschränkt aus dem Betrieb finanzieren zu können. Vor diesem
Hintergrund müsse man fragen, ob ein Investment in diesem Bereich überhaupt sinnvoll sei. Für Klinikbetreiber sei es mit Blick auf die Diskrepanz zwischen Vergütungs- und Kostenentwicklung im Reha-Bereich und der aktuellen Zinslandschaft eher ratsam, sich nicht von der Immobilie zu trennen, meint Bienentreu.

Gute Gründe sieht er dafür gleich mehrere: Die anfallenden Miet- oder Pachtkosten seien deutlich höher als die Kapitalkosten für die Immobilien, und zudem seien sie indexiert. Außerdem verlören die Betreiber mit dem Verkauf die Hoheit über die Immobilien, was Änderungen an der Struktur des Hauses und des Klinikbetriebes deutlich komplizierter mache. Und wenn der Klinikbetrieb mal nicht so laufe, gebe es keinen Vermieter, der dem Betreiber die Daumenschrauben anlegt.

Mögliche Negativspirale
Auch Professor Dr. Peter Borges, Geschäftsführer der Aktiva Beratung im Gesundheitswesen, sieht die Trennung von Betrieb und Immobilie eher kritisch. Durch den hohen Konkurrenzdruck in der Reha-Branche gebe es kaum Erhöhungsspielraum auf der Einnahmenseite, um die hohen Mietkosten zu erwirtschaften. Die Mietforderungen könnten eine Klinik in eine Negativspirale treiben, skizzierte Borges auf dem Reha- Forum 2017 ein mögliches Szenario. Um die Forderungen zu bedienen, werde an Personal und Ausstattung gespart. Mit der Folge, dass Qualität und Attraktivität des Hauses sinken. Borges Fazit: „Irgendwann rocken sie die Einrichtung runter.“ Eine Ende März von der ARD gesendete Reportage der Plusminus- Redaktion über fragwürdige Praktiken in einzelnen Median-Kliniken zeigt, dass dieses Szenario, nicht völlig aus der Luft gegriffen zu sein scheint.

Autor: Jörn Pestlin

Dieser Beitrag ist zuerst in der Printausgabe von immobilienmanager erschienen.

10.09.2018