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Renditen und Risiken von Value-Added-Strategien

SPONSORED CONTENT - Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, über die Investmentstrategie von Credit Suisse Asset Management, und über Standorte, an denen sich Value-Added-Investments derzeit lohnen.

Auch Paris zählt für Dr. Christoph Schumacher von der Credit Suisse Asset Management zu den Standorten, an denen Investoren Value-added-Strategien umsetzen können (Foto: Rob Potvin/unsplash)
Auch Paris zählt für Dr. Christoph Schumacher von der Credit Suisse Asset Management zu den Standorten, an denen Investoren Value-added-Strategien umsetzen können (Foto: Rob Potvin/unsplash)

Value-Added-Investoren gehen für die angestrebten höheren Renditen bewusst ein höheres Risiko als bei Core-Strategien ein. Die Performance hängt dabei maßgeblich vom Marktzyklus und von der Erfahrung des Asset Managers ab.

Für das größere Risiko, das mit Value-Added-Strategien einhergeht, erwarten Investoren einen angemessenen Renditeaufschlag gegenüber Core-Strategien. Angestrebt werden höhere Internal Rates of Return. Der lange Immobilienzyklus mit seiner anhaltend hohen Nachfrage, die nur auf ein geringes Angebot trifft, hat jedoch dazu geführt, dass mitunter auch hohe einstellige Renditen akzeptiert werden.

Der Einfluss des Markzyklus auf die Renditeerwartungen der Investoren lässt sich auch historisch zeigen: Zwischen den Jahren 2002 und 2006 haben Value-Added-Fonds aufgrund des positiven Marktumfelds hohe Kapitalerträge generiert. Doch führten niedrige Leerstandsquoten und starkes Mietwachstum sowie hoher Nachfrage seitens der Anleger zu deutlichen Überbewertungen von Immobilien, die im Zuge der Finanzkrise, der Eurokrise und die anschließende Kreditklemme korrigiert wurden. Dieses Marktumfeld führte dazu, dass die Performance des Value-Added-Segments fünf Jahre enttäuschte.

Ab 2014 begannen sich Value-Added-Fonds wieder auf breiter Basis zu erholen. Allerdings entwickelten sich die Immobilienmärkte in Kontinentaleuropa und Großbritannien, und auch zwischen primären und sekundären Städten in den jeweiligen Ländern unterschiedlich. Chancen für Value-Added-Investments sehen wir derzeit in Kontinentaleuropa. Vor allem Logistikimmobilien insbesondere in Deutschland, Großbritannien sowie Mittel- und Osteuropa, aber auch in Norditalien und Spanien dürften weiterhin von dem anhaltenden Trend zum E-Commerce profitieren. Die Flächennachfrage bleibt hoch und die Renditen steigen in diesem Segment weiter.

Lohnende Standorte
Das geringe Bauvolumen und die anziehende Nachfrage im deutschen Büromarkt sprechen dafür, Immobilien durch Umbau neu zu positionieren. Auch Entwicklungsprojekte bieten durch den frühzeitigen Einstieg und die niedrigen Fremdkapitalkosten zusätzliches Ertragspotenzial. Eine höhere Nachfragedynamik beobachten wir zudem in Paris. Aufwertungen lohnen sich auch im Peripheriegürtel um die französische Hauptstadt. Steigende Mietpreise erwarten wir im Dubliner Büromarkt. Die irische Hauptstadt ist Standort vieler europäischer Technologieunternehmen und dürfte im Falle eines harten Brexit Mieter aus Großbritannien anziehen. Interessant sind auch die Niederlande, die im Immobilienzyklus noch nicht so weit sind wie der deutsche Markt, aber die Leerstände sinken weiter und die Mieten steigen.

Ein weiterer entscheidender Aspekt für die Performance von Value-Added-Investments ist die Erfahrung des Asset Managers. Laut einer INREV-Studie gab es in den vergangenen 14 Jahren eine beständig hohe Renditedifferenz von über 15 Prozent pro Jahr zwischen den Value-Added-Fonds mit der besten und schlechtesten Wertentwicklung. Unserer Meinung nach wird eine überdurchschnittliche Anlageperformance über den gesamten Zyklus hinweg durch die Fähigkeit des Managers zur Identifikation und Vermeidung von Risiken in guten Zeiten bestimmt.

Der wichtigste Ausgangspunkt für Value-Added-Anlagen ist also nicht, was zu kaufen, sondern was zu vermeiden ist. Wir sind der Meinung, dass Selektivität und Bieterdisziplin die Aspekte sind, mit denen Anleger Wert kreieren können. Von allen Transaktionen, die wir erwägen, erwerben wir normalerweise nur zwei bis fünf Prozent. Oft sind Verkäufererwartungen zu optimistisch oder die Kosten bei Immobilien zu hoch, sodass wir nicht zu den gewünschten Renditen kommen. In einer solchen Situation ist der Verzicht auf den Kauf die bessere Alternative als den Bieterwettbewerb mitzugehen.

Autor: Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate von Credit Suisse Asset Management

15.10.2018