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Sehr lebhafter Markt mit neuen Trends

Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit Investors liebstes Kind. Daran dürfte sich so schnell nichts ändern, auch wenn die Preise ihren Peak wohl erreicht haben.

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Das "The One“ in der Berliner Europacity errichtet die Buwog in Berlin. Das Wohnungsunternehmen wurde von Vonovia übernommen (Foto: Buwog Group)

Die dynamische Entwicklung der deutschen Wohnungsmärkte mit steigenden Mieten und Preisen hat sich in den vergangenen Jahren auch auf den Investmentmärkten bei größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Einheiten) widergespiegelt. Sowohl professionelle Investoren als auch private Anleger glauben an eine weiterhin positive und vor allem nachhaltige Entwicklung der Märkte und wollen daran partizipieren. Dies gilt insbesondere für die wachsenden Ballungsräume, zunehmend aber auch für Studentenstädte und regionale Wachstumspole.

Trotz vereinzelter Expertenmeinungen über eine mögliche Blasenbildung und mittelfristig deutlich sinkende Preise hat sich an der optimistischen Grundeinstellung der Käufer bislang nichts geändert, wie auch die Ergebnisse des ersten Halbjahrs 2018 belegen.

Insgesamt wurde bis Ende Juni ein Transaktionsvolumen von knapp elf Milliarden Euro erfasst. Damit wurde das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten registriert, das den Vorjahreswert noch einmal um 82 Prozent getoppt hat. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 70 Prozent übertroffen. Wesentlich dazu beigetragen hat zwar die Übernahme des österreichischen Wohnungskonzerns Buwog durch Vonovia, dessen deutsche Bestände mit über 2,7 Milliarden Euro in das Resultat eingehen, aber auch ohne diese Transaktion wäre dies das zweitbeste Ergebnis der vergangenen 15 Jahre.

Viele Deals als gutes Zeichen
Unterstrichen wird das rege Marktgeschehen außerdem durch die Anzahl der in die Analyse einbezogenen Verkäufe, die bei über 170 liegt und den zehnjährigen Schnitt damit um mehr als die Hälfte übersteigt. Dass deutsche Wohnungsbestände nicht nur im eigenen Land beliebt sind, wird am Anteil der ausländischen Investoren deutlich, der mit knapp 19 Prozent um rund vier Prozentpunkte höher liegt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

(Quelle: BNPPRE, Wohninvestmentmarkt Deutschland Q2 2018)
(Quelle: BNPPRE, Wohninvestmentmarkt Deutschland Q2 2018)

Ein Blick auf die Entwicklung der unterschiedlichen Assetklassen zeigt aktuelle Trends und die Ziele der Investoren eindeutig auf. Gut 2,2 Milliarden Euro und damit 20 Prozent des Gesamtumsatzes flossen in Projektentwicklungen; häufig auch als Forward Deals. Absolut betrachtet wurde damit in den ersten sechs Monaten ein neuer Rekordwert aufgestellt. Neue, moderne und marktgerechte Wohnungen gewinnen also immer mehr an Bedeutung.

Dass Investoren dabei im Gegensatz zu früheren Jahren nicht mehr nur auf die großen Metropolen setzen, belegen die gut 1,25 Milliarden Euro , die außerhalb der sieben A-Standorte investiert wurden. Dies entspricht über der Hälfte des Gesamtvolumens. Der höchste Anteil entfällt mit 59 Prozent aber nach wie vor auf Bestandsportfolios, da hier das mit Abstand größte Angebot vorhanden ist.

Mikrowohnen & Co. erreichen Rekordumsatz
Bemerkenswert ist aber vor allem, dass knapp 1,3 Milliarden Euro und damit zwölf Prozent in sogenannte Sonderwohnformen investiert wurden. Dies ist das höchste Volumen, das jemals erfasst wurde und absolut betrachtet fast dreimal so hoch wie der bisherige Rekord aus dem Vorjahr. Hierzu zählen beispielsweise Projekte in den Segmenten Senior und Student Housing genauso wie Mikroapartments.

In diesen Zahlen zeigt sich ein Trend, der sich in den nächsten Jahren weiter beschleunigen und spürbar an Bedeutung gewinnen wird. Im Vordergrund steht hierbei die Schaffung zielgruppengerechter Angebote. Gerade mit Blick auf die demographische Entwicklung werden beispielsweise Senior Housing Konzepte, die den Bewohnern zwar eine größtmögliche Selbstständigkeit, gleichzeitig aber auch umfangreiche Serviceangebote garantieren, auf eine immer breitere Nachfrage treffen.

Ähnlich verhält es sich mit Angeboten für junge Zielgruppen. Vor allem Student Housing und Häuser für Young Professionals treffen auf sehr großes Interesse. Zu den wichtigsten Kriterien gehören unter anderem ein auch für diese Zielgruppen bezahlbarer All-in-Preis, zusätzliche Services wie WLAN oder Reinigung und vor allem eine zentrale Lage mit guter ÖPNV-Anbindung.

Mit Abstand am dynamischsten entwickelt sich aber der Markt für Mikroapartments. Mit einem Investitionsvolumen von über 800 Millionen Euro entfallen auf dieses Marktsegment 62 Prozent des Umsatzes mit Sonderwohnformen. Die konkrete Ausgestaltung möglicher Konzepte weist dabei ein breites Spektrum auf und schließt auch Serviced Apartments sowie temporäres Wohnen ein. Immer mehr nationale und internationale Investoren planen für die kommenden Jahre ein umfangreiches Engagement in Mikroapartments.

Mikroapartments als Recruiting-Tool für Arbeitgeber
Abgeleitet wird der steigende Bedarf zu Recht aus einer immer größeren Mobilität der Beschäftigten bei gleichzeitig sehr engen Wohnungsmärkten, gerade in den wachsenden Metropolen. Zu den Zielgruppen gehören zunehmend auch Unternehmen und Konzerne, die teilweise komplette Projekte anmieten, um ihren häufig auch ausländischen Beschäftigten (insbesondere in den Bereichen IT und Digitalisierung) entsprechende Wohnangebote zur Verfügung stellen zu können. Mittlerweile ist dies oftmals eine Voraussetzung, um überhaupt ausreichend qualifiziertes Personal zu gewinnen. Gerade Mikroapartments werden in diesem Kontext für Städte wie Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg zunehmend wichtiger, um im internationalen Wettbewerb bestehen zu können.

Ein weiterer Trend ist, dass Wohnimmobilien-AGs nicht mehr nur ganze Gesellschaften übernehmen, sondern vermehrt auch größere Teilbestände kaufen. Ziel hierbei ist es vor allem, weiter zu wachsen um im voranschreitenden Konzentrationsprozess der großen Player bestehen zu können. Aber auch Private-Equity-Käufer sind sehr interessiert und immer stärker auf dem deutschen Markt aktiv. Um die mittlerweile hohen Preisniveaus in entsprechende Businesspläne umsetzen zu können, enthalten diese in der Regel mittel- bis langfristige Privatisierungsstrategien (zumindest für Teilbestände).

Fasst man die bisherigen Ausführungen zusammen, so wird deutlich, dass die Wohnungsmärkte aus Investorensicht auch weiterhin spannend bleiben und gerade in sich rasch entwickelnden neuen Marktsegmenten viele Chancen für attraktive und vor allem nachhaltige Investments bestehen. Vor diesem Hintergrund ist auch für die zweite Jahreshälfte 2018 von regen Umsätzen auszugehen, die aus heutiger Sicht die 16-Milliarden-Euro-Schwelle überschreiten und damit das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis darstellen könnten.

Stabile Preise in Sicht
Bei den Preisen zeichnet sich tendenziell zumindest in den großen Metropolen eine Stabilisierung auf dem mittlerweile erreichten Niveau ab. Gegen spürbare Preisrückgänge, wie in der öffentlichen Diskussion teilweise prognostiziert, sprechen alleine schon die aufgrund des Wettbewerbs zwischen den Nutzungsarten deutlich gestiegenen Grundstückspreise. Und auch die Baukosten, die ebenfalls stark angezogen haben, lassen sinkende Preise, zumindest im Neubaubereich, nicht realistisch erscheinen.

Noch gar nicht berücksichtigt bei diesen harten Rahmenbedingungen ist das ungebrochen starke Interesse der Investoren, die daran glauben, dass die sich ändernden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen viele Chancen gerade auch mit neuen Konzepten bieten.

Autor: Udo Cordts-Sanzenbacher ist  Geschäftsführer und Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

09.08.2018