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Stabilität, Vielfalt, kulturelles Erbe

Für viele wirkt Europa fragil und von Krisen geschüttelt. Immobilieninvestoren hingegen sehen im "Alten Kontinent" einen Hort der Stabilität, jedenfalls relativ gesehen.

Internationale Investoren legen ihr Geld noch immer gerne in Europa a (Foto: Booblgum/istockphoto)
Internationale Investoren legen ihr Geld noch immer gerne in Europa a (Foto: Booblgum/istockphoto)

Ein ungeordneter Brexit wird immer wahrscheinlicher. Tendenziell europafeindliche Populisten regieren in Rom, Budapest und Warschau. Viele Katalanen wollen die Abspaltung von Spanien. Der ohnehin unberechenbare US-amerikanische Präsident wendet sich mehr und mehr von Europa ab.
Diese Auflistung ließe sich fortsetzen – es gibt wahrlich gute Gründe, um die Zukunft Europas besorgt zu sein. Trotzdem strotzen die Immobilienmärkte des Kontinents vor Kraft. Abgesehen vom Brexit-geschädigten London und dem mit hoher Bautätigkeit konfrontierten Warschau zogen die Spitzenmieten in den Büromärkten in den vergangenen zwei Jahren deutlich an und tun dies an einigen Standorten weiterhin: in Stockholm seit 2016 um rund 40 Prozent, in Berlin um rund 30 Prozent. Das Investmentvolumen in diesem Sektor erreichte 2017 rund 120 Milliarden Euro, neun Prozent mehr als im Vorjahr.
Warum ist das so? immobilienmanager hat Entscheider von europaweit oder global agierenden Marktteilnehmern nach den Gründen befragt. „Zu den generellen Vorzügen Europas gehören die Rechtssicherheit und die soziale Stabilität“, antwortet Christoph Schumacher, Leiter Global Real Estate bei der Credit Suisse Asset Management. Als weitere Pluspunkte nennt er stabile Einkommensrenditen sowie die hohe Qualität der Architektur. Hoch attraktiv für internationale Investoren sei die historische Gebäudesubstanz: „Europa bleibt aufgrund seines kulturellen Erbes einmalig, und das wirkt sich auch auf die Immobilienbranche aus.“

Kompression bald vorbei
In der Anlageklasse Residential sprechen Experten gern von einem „Superzyklus“. Über Status Quo und Perspektiven der europäischen Immobilienmärkte sprach Christof Hardebusch mit Marcus Cieleback, Research-Chef der Patrizia Immobilien AG.

Wie interessant ist Europa für Wohninvestments?
Generell attraktiv ist die relative Stabilität der europäischen Märkte. Denn man muss tatsächlich über einzelne Länder und Städte reden, nicht über den Kontinent als Ganzen. Diese Vielfalt bietet eine Menge an Diversifikationsmöglichkeiten.

Unterminiert das politische Umfeld das Vertrauen?
Investoren müssen sich mit politischen Themen beschäftigen, aber das gilt auch in den USA und in Asien. Außerhalb Europas haben zudem nur die USA und Japan Wohnungsmärkte, die für institutionelle Investoren interessant sind. Man sollte immer dorthin schauen,  wo sich Aufholpotenziale abzeichnen. Dazu zählen sich entwickelnde Mietwohnungsmärkte wie in Irland, Großbritannien und ganz allmählich auch Spanien. Aufholpotenzial haben aber auch alternative Typen wie Mikroapartments und studentisches Wohnen.

Wo stehen die Wohnungsmärkte im Zyklus?
Die Renditekompression ist auch für diese Assetklasse bald vorbei. Ab 2021 oder 2022 erwarten wir eine leichte Renditesteigerung auf das Niveau, das wir Ende 2017 hatten. Der Immobilienzyklus läuft dann als vom Ertrag bestimmter Asset-Management-Zyklus weiter.

Wo sollten Investoren Vorsicht walten lassen?
In Deutschland. Die aktuelle Mietregulierung und viele andere Indikatoren weisen darauf hin, dass sich hier die positive Entwicklung nicht mit der Dynamik der letzten Jahre fortsetzt.

Spätzyklus mit Luft nach oben
Dazu kommt: Europa ist nicht einfach nur Europa, sondern bietet „eine große Bandbreite an attraktiven Investmentmöglichkeiten“, wie es Martin Schellein, Head of Investment Management Europe von Union Investment Real Estate, formuliert. „Kernmärkte wie die DACH-Region, Frankreich, Benelux und die nordischen Ländern erscheinen in globaler Perspektive als sichere Häfen für Investoren.“ Auch Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation, sieht Europa im Vergleich zu den USA und Asien als „Hort der Stabilität“.
Natürlich kann das in einem so heterogenen Kontinent nicht für alle Standorte und alle Assetklassen gelten. Einzelhandelsimmobilien stehen strukturell unter Druck, weil große Teile des Konsumkuchens mittlerweile online verspeist werden. Italien steht aus politischen und wirtschaftlichen Gründen eher unten auf der Agenda.
Auch insgesamt lässt die gute Laune etwas nach, wie der Investitionsklimaindex von Union Investment Real Estate belegt. Das wirft die Frage auf, wo die europäischen Immobilienmärkte im Zyklus stehen. Immerhin währt der Aufschwung schon sehr lange – in Deutschland setzte er gefühlt kurze Zeit nach dem Lehman-Desaster ein.
Andere Länder haben anderes erlebt. „Aufgrund der Eurokrise in den Jahren 2012 und 2013 liegt der europäische gegenüber dem amerikanischen Zyklus um anderthalb bis zwei Jahre zurück“, sagt Christoph Schumacher. Das bedeutet: Es gibt noch Luft nach oben. „Steigende Mieten und eine abwartende EZB sprechen für eine Fortsetzung des aktuellen Zyklus“, so Schumacher.
Was nicht bedeuten muss, dass auch die Preise weiter steigen müssen. „Wir sehen derzeit das Ende des Preisauftriebs und den Beginn einer Plateaubildung“, konstatiert Dr. Thomas Beyerle von Catella. Für Käufer eine wichtige Botschaft: Eine Wertänderungsrendite ist generell im Core-Segment nicht mehr zu erwarten. Die Mietrenditen sind angesichts der hohen Kaufpreise sehr überschaubar, die Manager müssen sich entweder mit ihr zufrieden geben oder andere Wege finden.

Investitionsklima-Index Immobilieninvestoren
Investitionsklima-Index Immobilieninvestoren

Core oder Value Add?
Ob letzteres geschieht und auch Core-Investoren verstärkt in sogenannte Value-Add-Objekte investieren, ist in der Branche umstritten. Die Union Investment Real Estate kommt in ihrem Investitionsklimaindex zu einem klaren „Nein“, der Investment Intentions Survey der INREV, der europäischen Vereinigung für nicht börsennotierteImmobilieninvestoren,
zu einem deutlichen „Ja“.
Diese entgegengesetzten Befunde rühren sicherlich daher, dass Union Investment und INREV unterschiedliche Investorengruppen befragt haben.
Wer in Value Add investieren will, steht jedenfalls vor Herausforderungen: „Man muss ein aktives Asset Management inklusive baulicher Maßnahmen implementieren“, erläutert Christoph Schumacher. Seine Credit Suisse hält die riskanteren, arbeitsaufwendigeren, dafür im Ergebnis potenziell aber auch lukrativeren Objekte für eine spannende Alternative. Die Investmentplattform der Bank hat annähernd 600 Millionen Euro Eigenkapital für ein neues Value-Add-Produkt eingesammelt.

Autor: Christof Hardebusch

09.10.2018