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Steigende Büromieten: Städte mit dem größten Aufwertungspotential

Welche Bürostandorte in Europa versprechen für die Zukunft die besten Geschäfte? Das sind die europäischen Top-Märkte für Investoren und diese herausfordenden Szenarien kommen auf sie zu.

In Stockholm sind die Büromieten seit 2015 um 17 Prozent gestiegen – pro Jahr (Foto: Detlef Menzel/Pixelio.de)
In Stockholm sind die Büromieten seit 2015 um 17 Prozent gestiegen – pro Jahr (Foto: Detlef Menzel/Pixelio.de)

Vor dem Hintergrund von Immobilienpreisen in Rekordhöhe kommt dem Erkennen von einkommensorientierten Erträgen und von Mietpreiswachstum höchste Bedeutung zu. Angesichts eines schwachen Projektentwicklungs-Zyklus in vielen europäischen Büroflächenmärkten spielt das Angebotsniveau speziell beim derzeitigen Mietpreiswachstum eine wichtige Rolle.

Märkte wie Dublin, Stockholm, Berlin und Amsterdam demonstrieren, wie eine plötzliche Angebotsverknappung ein außerordentliches Steigen der Mieten verursachen kann. Das Angebot auf dem Markt – oder dessen Mangel – dürfte deshalb in den nächsten zwei bis drei Jahren eine zunehmend wichtige Rolle bei der Dynamisierung des Mietpreiswachstums spielen.  

2018 wird mit fünf Millionen Quadratmetern das höchste Büro-Fertigstellungsniveau in Europa seit 2010 verzeichnen. Hiervon sind jedoch mehr als 60 Prozent bereits vorvermietet, und die meisten Städte, die eine Zunahme bei den Projektentwicklungen beobachten, verfügen derzeit über einen erheblichen Angebotsmangel. Deshalb werden sie häufig nicht in der Lage sein, die gesamte künftige Nachfrage zu befriedigen.

Verknappung der Flächenverfügbarkeit
Die Verknappung erstklassiger Flächen ist sogar noch akuter. In der derzeitigen Phase des Zyklus, in der sich die Leerstandsquote bei erstklassigen Flächen in Europa auf einem Rekord-Tief befindet, kann eine Verknappung der Flächenverfügbarkeit in vielen Städten das Mietpreiswachstum stark beeinflussen.

Stockholm ist ein erstklassiges Beispiel, wo ein starkes und plötzliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Mieten erheblich in die Höhe getrieben hat (plus 17 Prozent in 2017), womit der europäische Durchschnitt und die historische Performance der Stadt deutlich übertroffen wurden.

Die Top-Märkte in Europa
Amsterdam, Stuttgart und Stockholm dürften eine überdurchschnittliche Performance an den Tag legen und sind die eindeutigen Top 3 im Supply Sensitivity Index. Das geringe Angebot in diesen Städten dürfte eine wichtige Rolle bei der Dynamisierung des weiteren Wachstums spielen.

Leerstandsquoten und effektive Nettomiete
Damit Investoren das komplexe Zusammenwirken verschiedenartiger Faktoren in ihren Strategien besser berücksichtigen können, hat JLL einen „Supply Sensitivity Index” entwickelt, der dem Zusammenhang zwischen Leerstandsquoten und der effektiven Nettomiete auf den Grund geht, um neue Erkenntnisse über die Markt-Performance zu liefern. Es handelt sich um einen zukunftsgerichteten Indikator, der traditionelle Prognosen ergänzt, um mögliche künftige (angebotsorientierte) Büroimmobilien-Hot Spots zu identifizieren.

Der Supply Sensitivity Index bietet einen umfassenderen Maßstab, um den Zusammenhang zwischen dem Angebot und dem Wachstum der effektiven Nettomiete zu ergründen. Da er an die effektiven Nettomieten und nicht an die Nominalmieten gekoppelt ist, bietet er eine umfassendere Sichtweise der Marktperformance und identifiziert mögliche Hotspots angebotsorientierten Wachstums in Europa. Auf Basis einer stabilen Rate betrachtet der Index künftige Veränderungen und schätzt ein, was dies für die Mietpreis-Aussichten in den wichtigsten europäischen Märkten bedeutet.

Der Index beruht auf einer Zeitreihe von 20 Jahren mit Daten von 35 europäischen Städten und berücksichtigt sieben Kriterien, vom aktuellen und künftigen Angebot bis hin zur Sensibilität der Mieten und der Angebots-Absorption. Der Supply Sensitivity Index bietet eine Gesamtbewertung, der für jede Stadt das Potential für ein angebotsorientiertes Mietpreiswachstum ausweist.

In Amsterdam hat sich an den Nominalmieten, im zweiten Quartal 2018 betrugen sie 410 Euro pro Quadratmeter und Jahr,  in den letzten Jahren wenig geändert. Bei bei den effektiven Nettomieten sieht das anders aus. Die effektiven Nettomieten sind bei einer relativ hohen Leerstandsquote von rund 15 Prozent historisch stabil. Während die Sensibilität der Mietpreise gegenüber einer Veränderung der Leerstandquote im mittleren Bereich liegt, dürfte das Angebot bis 2021 voraussichtlich auf 4,7 Prozent stark sinken (mehr als 1000 Basispunkte unter der stabilen Rate), wenn die Projektentwicklungen versiegen. Erstklassige Flächen werden überall in Amsterdam zunehmend wertvoll.

In Deutschland bietet Stuttgart mit einem aktuellen Spitzenmietpreisniveau von 282 Euro pro Quadratmeter und Jahr ein Aufwärtspotential beim Mietpreiswachstum. Vom starken Wachstum des Herstellungssektors profitierend, ist die Flächenverfügbarkeit auf ein Rekordtief gesunken. Eine ausgeprägte Sensibilität gegenüber der Flächenverfügbarkeit und eine Leerstandsquote, die auf rund 1,5 Prozent sinken dürfte, sollte eine Menge Chancen in den verschiedenen Teilmärkten Stuttgarts bieten.

Nach einem Wachstum der effektiven Spitzen-Nettomieten von 17 Prozent pro Jahr in den Jahren 2015 bis 2017 bietet Stockholm immer noch Chancen für ein weiteres Mietpreiswachstum. Die Spitzenmieten in Stockholm 699 Euro verzeichnen mit die stärkste Reaktion auf einen Rückgang der Leerstandsquote in Europa. Wenngleich der Leerstand bis 2021 voraussichtlich nicht weiter sinken wird, sollte eine Leerstandsquote von rund 7,5 bis 8,0 Prozent die effektiven Nettomieten weiter in die Höhe treiben.

(Quelle: JLL)
(Quelle: JLL)

München und Prag, mit Bürospitzenmieten von 450 Euro beziehungsweise 252 Euro, vervollständigen die Top 5. Das knappe Angebot in diesen Märkten dürfte ein starkes Mietpreiswachstum befeuern. In München liegt der Leerstand unter vier Prozent und dürfte den Prognosen nach deutlich unter der stabilen Rate bleiben (minus 400 Basispunkte bis 2021). In Prag ist der Leerstand allein im Jahr 2017 um 320 Basispunkte gesunken und ist nun auf dem niedrigsten Stand seit 2008 (minus 400 Basispunkte unter der stabilen Rate).

Es gibt einige weitere Städte, die ein erhebliches angebotsorientiertes Mietsteigerungspotential bieten. Hierzu zählen Märkte wie Warschau. Nachdem der Markt erst vor kurzem nach einer langen Phase mit einem Überangebot die Talsohle erreicht hatte, stellt Warschau einen der stärksten Vermietungsmärkte in Europa dar. Bei einem starken Angebot absorbieren große Vorvermietungs-Transaktionen schnell die verbleibenden qualitativ hochwertigen Flächen auf dem Markt. Der Leerstand dürfte kurzfristig stark sinken und das Mietpreiswachstum sollte daraufhin anziehen.

Herausfordernde Szenarien
Immobilien-Erträge leiten sich nicht nur von den Renditen ab. Jeder Rendite-Anstieg könnte durch Mietpreiswachstum aufgewogen werden. Beim derzeitigen Niveau hätten selbst kleine Renditeveränderungen überproportionale Auswirkungen, sodass der Ausgleich durch die Mieten erheblich sein müsste. So würde zum Beispiel ein Renditeanstieg von 2,5 Prozent um 25 Basispunkte auf 2,75 Prozent einen Rückgang der Kapitalwerte um zehn Prozent bedeuten, was eine Reaktion der Mietpreise im zweistelligen Bereich nötig machen würde, um dies zu kompensieren. In Anbetracht eines generell erwarteten Anstiegs der Zinsen in Europa in den nächsten drei bis fünf Jahren herausfordernde Szenarien für jeden Investor.

Autor: Hela Hinrichs ist National Director EMEA Research bei JLL.

10.09.2018