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Trotz Renditedruck: Top-Büroimmobilien für Investoren weiter attraktiv

Die Preise für Büroimmobilien kennen nur eine Richtung. Das ruft immer wieder Erinnerungen mit der Boomphase 2006/2007 hervor. Warum solche Vergleiche hinken und was Investoren 2018 beachten sollten.

Wework mietet 14 Etagen mit insgesamt 13.000 Quadratmetern in der Eichhornstraße 3 in Berlin (Bild: Potsdamer Platz)
In Top-Bürolagen wie dem Potsdamer Platz in Berlin können Investoren trotz stark gesunkener Renditen noch lohnende Investments tätigen (Foto: Potsdamer Platz)

Nationale und internationale Investoren sollten sich nicht von abgehobenen Erwartungen auf Wertsteigerungen ihrer Immobilieninvestments verleiten lassen. Der permanente Preisanstieg der letzten Jahre berge laut Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory bei JLL Germany, die Gefahr eines Gewöhnungseffekts. Wertzuwächse könnten durch steigende Zinsen und geopolitische Konflikte aber jederzeit ausgebremst werden. Dies gelte es auch beim derzeitigen immobilienkonjunkturellen Höhenflug im Auge zu behalten.

Berlin wie London und Paris – nur anders
Derzeit scheint bei Investoren allerdings wenig Platz für Pessimismus: Die Preise für Spitzenimmobilien in den Top-Bürostädten des Landes sind 2017 weiter gestiegen. Deshalb unterschreitet zum Beispiel die Spitzenrendite in Berlin bereits die Marke von drei Prozent und liegt damit unter den Spitzenwerten der Hochburgen London (3,5 Prozent) und Paris (3,0 Prozent). Zieht man auch das Mietniveau in den Vergleich mit ein, ergeben sich für die deutsche Hauptstadt Kapitalwerte, die sich in der Spitze mit bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter deutlich unter denen der britischen Hauptstadt (über 35.000 Euro) oder der französischen Kapitale (über 20.000 Euro) bewegen. Aus diesen Zahlen lässt sich leicht weiteres Wachstumspotential herauslesen. Wie eingangs erwähnt, ist das allerdings kein Muss.

JLL untersucht in seinem „ictor Prime Office Indikator Performance-Entwicklung der deutschen Top-Bürostädte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. 2017 zeigten hiervon Düsseldorf, Hamburg und Berlin eine überdurchschnittliche Performance.

Die Performance-Entwicklung der fünf wichtigsten deutschen Bürostandorte und ihrer Toplagen (Quelle: JLL)
Die Performance-Entwicklung der fünf wichtigsten deutschen Bürostandorte und ihrer Toplagen (Quelle: JLL)

Die über die Big 5 aggregierte Jahresperformance 2017 von zehn Prozent liegt über dem jährlichen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2016 (8,5 Prozent). Ralf Kemper: „Investoren, die über die vergangenen Jahre Immobilien mit Leerständen oder kurzen Vertragslaufzeiten gekauft hatten, sehen sich bestätigt. Die meisten Investments übertreffen derzeit die dem Ankauf zu Grunde gelegten Businesspläne. Es bleibt abzuwarten, ob diese Erfolge Investoren ermutigen werden, verstärkt Leerstand in Objekten zu akzeptieren, auf gute Vermarktung zu spekulieren und einen höheren Preis bei Desinvestments zu erzielen, wie sich dies im letzten Quartal durchaus bei einigen Transaktionen angedeutet hatte.“

Unterschiede zu r Boomphase 2006/2007
Ähnlich wie vor zwölf Jahren sind auch heute die Renditen stark gesunken - laut JLL allerdings unter deutlich anderen Voraussetzungen. „Der von Investoren eingepreiste Leerstandsabbau und die Mietsteigerungen basierten auf ganz anderen Niveaus, zwar war die Wirtschaft stark gewachsen, aber die meisten Märkte hatten mit zweistelligen Leerstandsquoten zu kämpfen, die Nachfrage war zwar hoch, das Angebot aber noch höher“, erklärt Kemper. Im Vergleich dazu erscheine das heutige Wachstum auf den Vermietungsmärkten nachhaltiger. Habe der Trend noch weiter Bestand, würden Investoren, auch wenn sie zu vergleichsweise niedrigen Ankaufsrenditen in Büroimmobilien investiert haben, nun durch steigende laufende Renditen belohnt.

07.02.2018